租房新政向租户权益倾斜,终结市场乱象尚需时日
租房时代来了吗?
上班族在北京租房多年,是继续在租来的房子里结婚生子,还是在高房价的压力下勒紧裤腰带凑首付款?对数量庞大的“刚需”人群来说,每次房地产市场调整期,租与买都是艰难抉择。
上周,北京租房新政公开征求意见,意在赋予租房者更多享受公共服务的权利,也是希望刚需人群将租房作为除买房之外的安居手段。记者连日来调查发现,租房在权益和生活品质上与买房还存在巨大落差,众多租客能否打消顾虑退出买房大军,还得看北京租房新政的落地效果。
不稳定
一年被赶出来三回
伴随着楼市降温,在回龙观租房的小赵终于松了一口气。过去近一年的时间,他一连换了三次房,三次都是被房东“赶”出来。
三次租房都是找正规中介,签一年期的正规合同,但隔不久小赵就会接到房东的电话:“房子准备卖了,不租了,你抓紧找房吧!”
过去一段时间二手房价格疯涨,租赁市场也一同“遭殃”。不少房东趁价格上涨较快,获利较多,便不顾合同由租转售,租客也不得不面临“被违约”的遭遇。小赵说,虽然房东愿意承担违约金,但只有一个月房租的违约金既不能在暴涨的房价下对房东产生约束,也无法弥补自己频繁搬家的损失。
被房东“赶”走之外,租客也正遭遇着另一种“不靠谱”。在朝阳区北苑地区租房的刘海向记者诉苦,几乎每隔一段时间,房东都会提出涨房租,而且每次的上涨幅度能达到千元以上。“未来肯定会买房,不想再过这种不安稳的租房生活。”
这也让房地产市场的“购”与“租”陷入怪圈:楼市买卖过热,期望通过发展租赁市场进行降温,但租赁市场不健全不稳定,又加剧租客买房,抬高楼市热度。
在国际上,许多租房率较高的国家都对房东肆意撕毁合同等行为给予重罚。德国的住房自有率仅有四成,60%左右的居民靠租房居住。但德国有着十分严苛的租金管制,各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。此外,德国还严禁房东随意赶客,十分注重保护租客利益。“国家还需从制度层面上给予租客更多的权益保护,为相关管理部门提供监管依据,去指导和约束各个市场主体的行为。”伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖说。
有隐忧
子女入学排序靠后
“我们是公立幼儿园,由于资源有限,还只能招收京籍子女。”棉花胡同幼儿园园长李建丽对记者说,300多个名额,光京籍的就报名1000多,资源有限,按规定非京籍子女还不能进公立幼儿园,但可以去私立幼儿园。
购房与租房,享受到的教育资源差异太大,是上班族选择长期租赁的最大障碍。
在义务教育阶段,租房特别是非京籍租房能否就近入学?北京市教委的教育咨询热线回复,非京籍租房需要提供包括户口本在内的“五证”到相应的街道进行审核,审核通过就可就近入学。但记者调查发现,由于学位资源紧张,子女就学存在先后顺序。
比如在幼升小环节,一般学校都会根据是否有所在片区的户口、房产进行排序。“肯定要优先保障房子和户口都在片区的,租房者的子女只能排在后面。”海淀区一位担任小学校长多年的教育人士对记者透露,一些资源紧张的热点学校,房子、户口都在片区的家庭爆满,租房人群的子女入学希望渺茫。
她介绍,非京籍租房子女的入学一般也会解决,比如通过协调到周边其它学校入学。海淀区教委今年发布的《关于2017年义务教育阶段入学工作的实施意见》显示,本市户籍适龄儿童,是随监护人到责任学校进行信息审核,办理登记入学手续;非本市户籍适龄儿童,则是随监护人到居住地对应学校联系就读,学校接收有困难的,由学区协调解决。
“承租人子女可以就近入学,并非保证优质学区入学,承租人子女上优质学校的可能性并不大。”中原地产首席分析师张大伟说。
不仅如此,去年,西城区就明确“一套房6年内只能直系子女入学”,海淀也宣布“每套房屋六年内只提供一个学位”。“也就是说,如果房东把房子里的学位用了,租客的子女也很难享受到入学机会。”该教育人士说。
新期待
租赁房未来应标准化
“购租并举”高涨的呼声背后,是当下全国住房租赁市场的整体收益率非常低,不足2%,甚至跑不过一年期存款利率,真正一门心思把租赁产业做大的企业少之又少。
业界分析,发展租赁市场的一些政策还需细化落实,市场各方的积极性必须充分调动,才能真正推动租赁市场健康发展。
比如,租购并举的激励政策落地,往往会强化“租售同权”的心理预期,但在北京、上海等特大城市,真正实现租售同权并不现实,只能尽量以人性化的配套政策,提升刚需人群对长期租房的接受程度。另外,市场人士还担心,一旦实现“租售同权”,学区房的租金上涨压力也会大增。
“但租金价格维持稳定是租赁市场发展的首要前提,因此保证足够的租赁房源将是重中之重。”胡景晖说,政府层面需要提供更多房源,包括土地招拍挂阶段就提供专业的租赁用地、在新房项目中配建租赁住房,甚至激活现有的存量市场。未来的租赁产品也应当标准化,让租客拥有更好的租赁体验,生活更加稳定。
