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  • 防范和避免出现“烂尾楼”!南平商品房预售资金监管“再升级”

    时间:2020-11-17 09:04:11  来源:台海网  作者:浏览:  

    台海网11月14日讯 据闽北日报报道 如何进一步规范商品房预售资金监督管理怎么预防和减少交易风险,更好的保障购房人的合法权益,维护房地产市场秩序?

    11月13日,南平市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售资金监管工作的通知》。该文件旨在进一步加强南平市商品房预售资金监督管理,维护商品房交易双方合法权益,防范房地产行业金融风险。

    这份《通知》中的重点,给大家划出来了,一起来看:

    1 各县(市、区)要按照“一城一策”工作要求,切实加强商品房预售资金监管,夯实主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。要规范预售资金缴存和拨付行为,专款用于工程建设,确保房地产开发企业按时交付商品房,保护购房人合法权益,防范金融风险,避免出现“烂尾楼”,促进房地产市场平稳健康发展,维护社会稳定。

    2 各县(市、区)房地产管理部门应督促房地产开发企业在项目所在地设有分支机构,且符合预售资金监管条件的商业银行(简称“监管银行”)设立预售资金监管专用账户(简称“监管账户”)。监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付,不得开通任何形式的非柜台支付渠道业务。

    3 商品房预售资金(购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款,包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等)应当全部直接存入监管账户。

    4 对商品房预售资金中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。重点监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定,原则上不得低于建设项目工程造价总额的1.2倍。

    5 房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管,专款专用,专项用于支付预售项目工程建设费用,不得用于支付任何借(贷)款本金和利息,缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。监管账户内资金超出重点监管额度的部分,房地产开发企业可向监管银行申请转出用于项目开发的相关费用。

    6 各县(市、区)房地产管理部门要加快实现预售资金监管系统与商业银行资金收付系统和商品房网签系统联网,动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。发现商品房预售资金未全部存入监管账户、挪用或超范围使用监管资金等异常情况的,应暂停拨付预售资金和网签系统,至整改完毕。

    7 对房地产开发企业在监管账户之外直接收取预售资金、未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为的,除按《城市商品房预售管理办法》相关条款处罚外,视情节轻重,采取以下措施处理:

    (1)房地产开发企业首次被查出上述违规行为,企业主动并及时整改的,予以告诫;

    (2)房地产开发企业未在规定时限内整改到位的,暂停项目商品房买卖合同网签备案,并对开发企业资质实行重点监管;

    (3)房地产开发企业两次严重违规被查出的,依法对其开发资质予以降级及重点监管。同时予以通报,并向公众提示预购风险。

    8 各县(市、区)要积极探索建立预售资金监管银行名单管理制度,对不履行商品房预售资金监管协议、违规拨付预售监管资金、不配合房地产管理部门监督检查的监管银行,可按照协议约定将该银行列入商品房预售资金监管不诚信单位,暂停或终止作为商品房预售资金监管的协作单位,并通报人行、银监部门予以处理。(来源:闽北日报)

    下面让我们一起来看一下《通知》全文

    南平市住房和城乡建设局关于加强商品房预售资金监管工作的通知

    南建房〔2020〕10号

    各县(市、区)住建局:

    为进一步加强我市商品房预售资金监督管理,维护商品房交易双方合法权益,防范房地产行业金融风险。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规,以及省住建厅《加强商品房预售资金监管工作的指导意见》(闽建〔2020〕7号)的规定,现就加强商品房预售资金监管工作有关事项通知如下:

    一、总体要求

    各县(市、区)要按照“一城一策”工作要求,切实加强商品房预售资金监管,夯实主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。要规范预售资金缴存和拨付行为,专款用于工程建设,确保房地产开发企业按时交付商品房,保护购房人合法权益,防范金融风险,避免出现“烂尾楼”,促进房地产市场平稳健康发展,维护社会稳定。

    二、工作重点

    1、规范监管协议签订。各县(市、区)房地产管理部门应根据本地实际情况,制定完善商品房预售资金监管具体办法、拟定监管协议范本,明确各方权利、义务和责任,明确预售资金监管额度、监管方式、拨付流程以及违约责任。监管协议应由房地产管理部门、房地产开发企业和监管银行三方共同签订。对未签订监管协议的房地产开发项目,不予办理预售许可证。

    2、规范设立监管账户。各县(市、区)房地产管理部门应督促房地产开发企业在项目所在地设有分支机构,且符合预售资金监管条件的商业银行(简称“监管银行”)设立预售资金监管专用账户(简称“监管账户”)。监管账户名称、账号应在商品房预售许可证中载明。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付,不得开通任何形式的非柜台支付渠道业务。

    3、规范预售款项缴存。商品房预售资金(购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款,包括定金、预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等)应当全部直接存入监管账户。办理商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的,监管账户作为贷款到账账户。各商业银行应主动与当地房地产管理部门联系,实现商业银行资金收付系统与预售资金监管系统联网。在办理商品房预售合同网签备案时,应当核对预售资金首付款存入监管账户的凭证。

    预售商品房定金、预付款、首付款或一次性付款,应直接存入监管账户,因客观原因不能直接存入的,开发企业应在网签后3个工作日内存入监管专用账户,其余购房款按照购房合同约定的缴款时间存入监管银行监管专用账户。

    4、明确重点监管额度。对商品房预售资金中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。重点监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定,原则上不得低于建设项目工程造价总额的1.2倍。

    5、规范监管资金支取使用。房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管,专款专用,专项用于支付预售项目工程建设费用,不得用于支付任何借(贷)款本金和利息,缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。监管账户内资金超出重点监管额度的部分,房地产开发企业可向监管银行申请转出用于项目开发的相关费用。申请使用监管额度内的预售资金,应当按照预售资金监管办法规定或监管协议约定的方式办理。房地产开发企业根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划,并按照用款计划、工程建设费用支付节点,以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金。项目建设进度达到相应节点后,房地产开发企业提出申请,并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料,根据监管协议约定,资金拨付申请经核实后符合条件的,监管银行应当按时办理拨付手续。武夷新区、延平区、建阳区申请预售资金使用的进度节点和额度统一按以下要求执行:

    (1)取得预售许可证,累计申请使用额度内预售资金不得超过重点监管额度的30%;

    (2)形象工程进度达50%,累计申请使用额度内预售资金不得超过重点监管额度的60%;

    (3)主体工程封顶,累计申请使用额度内预售资金不得超过重点监管额度的75%;

    (4)单体经五方主体验收合格,累计申请使用额度内预售资金不得超过重点监管额度的90%;

    (5)完成综合竣工验收备案,可申请支取全部监管资金,并解除资金监管。

    6、严格实施动态监管。各县(市、区)房地产管理部门要加强对各房地产开发项目预售资金的监督检查,定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付和预售监管资金使用情况,排查风险隐患。各县(市、区)房地产管理部门要加快实现预售资金监管系统与商业银行资金收付系统和商品房网签系统联网,动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。发现商品房预售资金未全部存入监管账户、挪用或超范围使用监管资金等异常情况的,应暂停拨付预售资金和网签系统,至整改完毕。

    监管银行应当按照预售资金监管办法规定和预售资金监管协议约定,办理预售资金拨付,并主动配合房地产管理部门开展预售资金监督检查。发现房地产开发企业违规使用预售监管资金,或预售资金监管账户被冻结等情况,应及时书面告知房地产管理部门。

    各县(市、区)要建立预售资金异动预警机制,对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目,逐一梳理分析原因,实施清单式管理;对存在停工烂尾风险的,房地产管理部门要加强实施应急处置,以确保项目后续建设。

    7、明确工作职责分工。南平市住建局负责指导全市商品房预售资金监管工作。各县(市、区)住建局负责本辖区内的预售资金监管工作,可委托所属房地产交易登记服务中心等机构作为商品房预售资金监管牵头实施部门,具体负责所辖区商品房预售资金额度使用节点审核确认等工作,不定期检查开发企业的预售资金缴存情况和预售资金监管账户的存入和支付情况,发现未按规定缴存和支取预售资金情况,及时提醒、约谈开发企业和监管银行,并督促整改到位。对整改不到位的,应向本级住建局、人行、银保监、地方金融监管等部门通报,并提出相应的处理意见。各相关商业银行负责专用账户的进出账监管及每笔用款审核工作。各金融监督管理部门负责协助监督管理和查处违反本意见的金融行为。

    三、责任追究

    1、对房地产开发企业在监管账户之外直接收取预售资金、未将商品房预售资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、虚报工程形象进度等骗取资金拨付、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为的,除按《城市商品房预售管理办法》相关条款处罚外,视情节轻重,采取以下措施处理:

    (1)房地产开发企业首次被查出上述违规行为,企业主动并及时整改的,予以告诫;

    (2)房地产开发企业未在规定时限内整改到位的,暂停项目商品房买卖合同网签备案,并对开发企业资质实行重点监管;

    (3)房地产开发企业两次严重违规被查出的,依法对其开发资质予以降级及重点监管。同时予以通报,并向公众提示预购风险。

    2、施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用监管额度内资金的,由住建部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。

    3、监管银行未按规定缴存和拨付预售资金的,以及未将按揭贷款、公积金贷款直接放款到监管账户的,暂停该行办理新增项目预售资金监管资格6个月,如未能整改到位的,将取消其预售资金监管资格,并将该行及责任人的违规行为通报人行和银保监部门。

    4、监管银行应按要求将监管专用账户的出入账流水及用款摘要准确、及时上传至商品房预售资金监管系统,做好商品房预售资金缴存、使用等事项的日常监管,未能配合住建部门做好商品房预售资金监管工作的,将暂停该行办理新增项目预售资金监管资格,直至整改到位为止。各县(市、区)要积极探索建立预售资金监管银行名单管理制度,对不履行商品房预售资金监管协议、违规拨付预售监管资金、不配合房地产管理部门监督检查的监管银行,可按照协议约定将该银行列入商品房预售资金监管不诚信单位,暂停或终止作为商品房预售资金监管的协作单位,并通报人行、银监部门予以处理。

    5、各县(市、区)房地产管理部门实施预售资金监管,应制定业务流程、办理时限和分级权限,并严格落实,通过预售资金监管系统强化流程管理。要明确预售资金监管领导和责任人员,加强人员履职监督,强化监督问责机制,从严干部队伍的教育与管理,严肃处理各类违法违规违纪行为,造成重大影响的,依法问责,追究法律责任。

    各县(市、区)要按照本《通知》要求,进一步完善本地预售资金监管办法和预售资金监管协议文本。尚未出台预售资金监管办法的县(市、区),要抓紧制定出台。

    本通知自发文之日起施行,原有《南平市商品房预售资金监管暂行规定》中与本通知不一致的,以本通知为准。

    南平市住房和城乡建设局

    2020年11月13日

    关键词:
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