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  • 重磅再袭来!房屋空置税要来了?房价将加速下跌?

    时间:2018-10-18 17:55:58  来源:  作者:

    前天晚上跟我的研究生同学喝酒,主题是什么呢?

    庆功,祝贺他丝逆袭成功!

    7年前做了一个互联网教育平台,那个时候,我是觉得他那个项目并不怎么靠谱,没想到几年下来做的还不错,马上要纳斯达克上市了,身价7亿美金啊,这要感谢这个好时代,感谢中国的人口红利。

    有钱了干什么呢? 他想买房,想在北京(楼盘)多买几套房。

    我劝他别买那么多,有一套住着就行,买多了没人住,说不定以后要交空置税。

    这几天,原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时就说,现在咱们国家的房屋空置率比较高,北京的房屋空置率最高达到20%左右,一般国际上都是5%左右,建议征收空置税。

    这个言论一出来,很多人就慌了,毕竟手里有多套房的人不在少数。我们今天就来聊聊这个空置率,分析一下会不会征空置税?

    01

    先看看国外的空置率是啥情况?

    按照国际上公认标准,住房空置率一般要控制在10%以下才算比较合理,10%-20%之间为危险,20%以上则泡沫非常严重。

    欧美发达国家房屋空置率就比较低,瑞士只有1.47%,法国为6%,德国为8%,美国次贷危机时的房屋空置率才2.9%。这些国家的房屋空置率低,很大程度上跟开征空置税有关。

    在法国,只要房屋空置超过1年就需缴纳房价的10%,第二年要缴12.5%,第三年15%,所以法国房价过去十年里涨的很少。

    英国,如房产被空置长达两年或以上国家会对空置房屋征收100%额外市政税。

    荷兰房屋空置超过1年,将容许其他市民入住。

    瑞典,政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

    中国香港对空置房的定义是空置一年及一年以上,在每年年底进行统计,并将正在装修的住房纳入空置房统计范围。2017年的空置率为3.7%。

    今年香港空置税进入实操阶段。6月29日,香港政府建议修订《差饷条例》要求对于未作居住或出租用途的时间超过六个月的房屋交付空置税。空置税由香港差饷物业估价署按年征收,征收金额为一手房租金的两倍。

    02

    国内空置率到底是啥情况?

    目前内地住房空置率各家有不同的说法,但是房屋空置率高到“危险区间”是共识。

    2014年,西南财经大学曾做过一个研究,2011年时候全国空置率就达到20.6%,2013年快速上升到了22.4%,城镇地区空置房屋将近5000万套,三线城市的空置率达到23.2%,一线是21.2%,二线是21.8%。

    2016年年初,经济学家周天勇也有一个测算:2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

    今年3月国家电网通过电表统计将一年用电不超过20度的房子划为空置,得出2017年的空置率:一二线城市为11.9%,中小城市为13.9%,农村地区为14%。

    腾讯与中国房地产报向50万人发起调查,得出2015年空置率:一线城市为22%,二线城市为24%,三四线城市为26%。

    以北京为例,住房存量大约700万套,20%就是140万套,这是什么概念?2017年北京新房成交5.2万套,如果把存量房逐渐盘活,北京未来20年,完全无需建新商品房。

    03

    是什么原因导致如此高的空置率?

    一方面是前几年房价上涨预期强烈,房地产的税收主要集中在开发建设和交易环节,但住房持有环节的税收没有或很低,这让许多家庭将住房作为“投资资产”来买,因为空置成本相比于上涨带来的收益,基本可以忽略不计。

    在二手房交易上,一直敞空的次新房反而能卖更高价钱,不少业主宁愿空着也不愿出租。

    还有个原因是前几年一些城市开展疯狂的造城运动,开发的大量新盘位于人迹罕至的郊区,夜晚连灯都不会亮。虽然当初在概念炒作之下很多人买了,但是买完后几乎无人接盘,出租率更是低,想不空置也难。

    04

    征收空置税真的可以抑制房价上涨吗?

    空置税的主要作用是直接增加空置房屋的持有成本,减少投资收益,进而调节供需关系。

    但是至于会不会增加市场上房屋出售供给量也要分城市看待,比如在三四五线城市或者人口流出严重、房屋供大于求的城市,出租比较困难,如果一旦征收空置税,市场上房屋的出售量会迅速增加,房价下跌。

    但是在一二线人口流动比较大的城市,征收空置税后,空置房屋更多的是出租出去,而不是出售,因为在这样的城市出租并不难,那会不会造成房租价格下跌呢?

    这也要分情况来看,举例来说,就租房市场来看,北京与上海(楼盘)的租房市场为供小于需,税收转嫁给下游的可能性较高。广州(楼盘)租赁市场供需平衡,深圳(楼盘)供大于需,税收转嫁给下游的可能性较小。

    05

    空置税到底会不会征收呢?

    事实上,对空置税的讨论2010年就有了。北京住建委曾提出对“不住不租不卖”的空置房征税,但当时由于住宅物业布局分散、数量多,且产权界定、统计口径、征收标准饱受争议,空置税因而未能进入实际操作阶段。

    现在征收空置税依然有很大的障碍。

    首先是对空置房的界定比较难,按面积算还是套数算?两套各50平方米的房子,自住一套,另一套没人住的可以说空置。如果一套100平的房子,一个人住肯定有一个次卧一个卫生间空着,这种算不算空置?会不会扭曲市场对户型的实际需求?

    其次是怎么证明房子空置?不管看水表还是电表都可以雇人定期去开水龙头和电闸定期遛房。因为空置率是随时变化的,统计难度和成本很大。

    长期来看一二线、人口净流入大,房价上涨压力大的城市,空置税征收的概率较大,但是没有那么快,因为目前在技术上有难度。三四线、人口净流出、房价存在下跌压力的城市,征收空置税的可能性很小。

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