史上最严限墅令
前天下午，堪称“史上最严的限墅令”在东莞（楼盘）发布。
这份名为《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》的文件中明确指出：
居住项目内严禁建设别墅，同时低层及多层住宅严禁变相建设为别墅！
和以往其他城市出现过的“禁墅令”相比，东莞此次的文件更为严谨。文件中先没有提具体如何调控，反而是先把《民用建筑设计术语标准》搬到了文件中：
（一）“低层住宅”指一至三层的住宅，“多层住宅”指四至六层的住宅，“中高层住宅”指七至九层的住宅，“高层住宅”指十层及以上的住宅。
（二）“单元式住宅”指由几个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼体或楼体与电梯的住宅。
（三）“跃层式住宅”指套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼体的住宅。
（四）“联排式住宅”指跃层式住宅套型在水平方向上组合而成的低层或多层住宅。
（五）“别墅”指带有私家花园的低层独立式住宅。
写清楚别墅和低层住宅多层住宅的具体定义后，再声明：
居住项目内严谨建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。
甚至，重点地区不仅仅不得建设别墅，连低层（包括单元式和联排式）以及多层联排式住宅也不得规划建设。
同时，东莞此次的文件也应该是国内首个变相别墅有明确定义的文件，文件中不仅仅明确点名，严禁变相建设别墅，针对变现建设别墅的定义也做了非常明确的描述：
比如，每个单元设置的楼体或楼体与电梯应体现公共属性，上下楼层的套型结构应基本一致。比如低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。
比如，严禁将拆分成布局不合理的多个小套型的别墅，伪装成单元式或联排式住宅进行开发。
并且明令禁止了，不得设置围墙或围栏把建筑首层住户外的绿地活动空间划作首层住户专有使用。
文件内容（滑动查看）
（滑动查看长图）
先普及理清概念，再针对性的出禁令，最后再把可能出现的擦边球，变相建设一一进行列出，并禁止。东莞此次的调控可谓不是一般的严谨和严格。
不仅仅显出了东莞对于禁别墅的决心，背后也意味着整个中国对于禁建别墅，对于土地高效利用的迫切、正视、加速。
别墅禁令由来已久
直至今日，其实在很多小城市以及农村，都可以看到不少类似别墅的自建房，在商品房小区真正普及之前，百姓的居住大多数都是自有土地的类别墅的自建房。
可以说，中国百姓对于有天有地的独立房子，不仅仅是喜欢，也是天然的习惯。
于是商品房开发大幕拉开以后，独立带院子有物业的别墅，成了富人们追捧的对象。
但众所周知，别墅类建筑对于土地的利用率太低，对于有限的土地资源太过于浪费，在高速城镇化的这些年，如果任意批复建设，不仅仅很多配套无法实现，城市的面积也会无比庞大。
所以在很多年前，国家针对于别墅的建设已经做了各种各样的限制：
1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；
2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目以及高尔夫项目进行限制；
2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目;
2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；
2016年，停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制。
......
至此，在建在售的新别墅项目才开始从少量变成了零星可见，但仍然没有杜绝。
今年四月，住建部再次内部发文，要求各省市将严控别墅产品报批报规工作。落款时间为4月3日。
随后，多个省跟进落实该文件，严控别墅市场。
4月12日，福建省住建厅转发了住建部《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》
4月15日，黑龙江省住建厅发布了《关于报送违建别墅有关情况的通知》
4月24日，贵州（楼盘）省住建厅也发布了关于别墅项目建设审批有关事项的通知。
……
7月，郑州（楼盘）一则别墅违规案被央视曝光，原本在2011年7月12日就已经被国土资源部挂牌督办的国土资源违法案件，被区里的书记、局长联合打掩护，直至2019年，都没有真正意义的整改整治。
（图为郑州五云山别墅群航拍图）
面对记者的暗访，独栋别墅仍然堂而皇之的销售，但一旦公开采访，独栋别墅成为了当地官员口中，几户人合买合住的养老项目。
按道理说，由限到禁，由松到紧，历经20余年的别墅管控禁令，到了2019年，应该有足够的效果了，但郑州这样的变相开发别墅的项目，在国内仍然比比皆是。
这也是东莞乃至全国，在今年度陆陆续续针对别墅出现更严苛禁令的原因。
不仅别墅，还有高低配
在限墅限容积率这些年，高低配成了开发商的致富法宝。
在政府严控别墅用地，不再批复一类住宅用地的阶段，开发商打起了二类居住用地的主意。
利用不部分土地，只限高不限低的政策空挡，把一块正常容积率的住宅小区通过一起建设一起申报分开管理的手段，把一块土地变成了两个小区，一个是纯高层甚至是超高层，一个纯别墅或者洋房。
在不修改各项控规指标的前提下，把纯高层设计改为减少高层增加建设部分低层，以卖出给多的货值，变相建设别墅，在行业里，简称高低配。
这样的方法手段屡试不爽，我们曾经在厦门（楼盘）考察的时候，竟然看到了泰禾在厦门通过把高层拔高到六十层，以便在容积率不超标的情况下腾出更多空间建设别墅。
（图为厦门泰禾院子高层区）
这样的变相违规，也加速着整个调控的变革。
2017年7月，住房城乡建设部关于发布国家标准《城市居住区规划设计标准》的公告，新版本的城市居住规划设计标准，生效时间是2018年12月1日起，新的标准中明确的规定了住宅高度最大控制值。
从表中可以看出，无论是华北华中还是南方，高层的上限住宅高度都在80米以内。
这也意味着，正常的城市不仅仅纯别墅用地以后不可能存在，厦门泰禾那样的超高配别墅的可能性也已经被政策堵死。因为，如果土地是3的容积率，还要建设别墅，在高层只有80米的情况下其他诸如日照（楼盘）、建筑密度、消防等都很难达标。
所以，除了纯别墅项目会大量减少直至消亡外，高低配的别墅、类别墅，甚至高低配的洋房都会逐步的减少直至消亡。
稀缺更有价值？
法禁止则供应缺，而稀缺就有人打歪主意。
打歪主意的人自然是开发商了，不少开发商为了能满足自己销售别墅的可能性，提高整体楼盘溢价率，把原本不可能报批过关的别墅部分，以商业街的名义报批，再以商业别墅的名义销售，这样的做法最近一两年非常普遍。
于是，咨询这样别墅能不能买的粉丝数量也月月年年都在增加。
我们给出的答案是――不。
别墅之所以稀缺是因为他本质上拥有了住宅的所有属性，同时又有其独特的有天有地有院子的特殊性。
（图为佛山万科涉事楼盘）
而商业别墅归根结底属于商业，刚刚央视爆出的佛山万科拿写字楼冒充公寓销售，被勒令整处罚，就跟商业变商墅性质相同。
第一，商业商铺的报批一旦被相关部门查处，勒令恢复商业性质，意味着很多居住的可能都会都发生了变化；
第二，同时我们还要考虑到，商铺本身是不具备住宅之所以大幅升值背后的价值，比如学校，比如杠杆，再比如说户口；
第三，各城市都纯在商业地过剩的问题，商墅一旦流行，后期的体量越来越大，稀缺性反而被稀；
第四，过户和税费远高于正常住宅。
相反，纯粹的别墅稀缺性在三令五申，越来越严的禁令下，慢慢的成为稀缺品、收藏品、甚至是孤品。
价值逐步上升的可能性非常大。
但有两个前提需要满足，第一，他要足够优秀，第二，他要有优势的位置，这两项缺一不可。
为什么这么说，因为如果产品不够优秀，理论上来说，富人会选择更有价值的洋房甚至是大平层小区，一旦别墅项目老旧，产品开发商物业不够优秀，随着时间的推移一定会沦为富人看不上穷人买不起的尴尬物种。
同样，如果位置不够优秀，即便是产品物业优质，放在远离城区的山里、湖边、郊区，依然很难跑赢大局，特别是周围自然环境优秀但配套极差的优质项目，往往是业主自命高价，实际却无人问津。
（图为卖不上价的老别墅）
总之，即使是禁墅令越来越严，越来越稀缺，投资别墅仍然是一项非常不推荐的操作，选择好的标的，或者说别墅普涨的难度太大。
随着时代的变迁，资金较多的情况下，舍弃别墅、舍弃大面积复式，选择高品质的大平层，才是当下最好的选择。
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