为了抵制开发商随楼市涨跌“毁约”，南昌（楼盘）市湾里区一位72岁的购房者，耗时12年维权，与开发商“死磕到底”。
12年间，倔强的程美菊从一头黑发变成满头白发，房价从1200元/平方米涨到了5500元/平方米。明知自己年事已高，已经无力购买新房，但程美菊还是决心维权到底――从投诉消协、工商、房管部门，再到起诉开发商，一审、二审、再审……
“12年，我坚持下来了，相信法律会给守约方一个公正的判决。”程美菊说。
文/图 首席记者付强
程美菊当初认购的房屋已被卖出购房交定金 8年后开发商涨价
7月8日9时15分，省高级人民法院第九审判庭，一起购房合同纠纷案在此开庭。
面对被告席和法官，满头白发、现年72岁的原告程美菊言语间尽是无奈：“苦等12年，新房成了泡影，我这辈子怎么也买不起房了……”
引发纠纷的是2004年的一份“楼宇认购书”。
2004年，程美菊刚从单位退休，准备在南昌市湾里区中心城区购房安享晚年。当年4月9日，她预购了江西省房地产开发建设公司湾里分公司(以下简称江西房地产湾里分公司)开发的“东方假日广场”紫梅苑C单元401号住房，约定售价为每平方米1200元。在签订了“楼宇认购书”后，程美菊支付了1万元购房定金。
而后，程美菊一直等着开发商通知与其签订正式购房合同。
可谁也没想到的是，这一等竟是8年。其间，她多次找到开发商询问楼盘未动工的原因，对方要么回应说“明年就开建”，要么称“政府或将重新规划”。
直到2012年年初，该楼盘才开始动工。
据程美菊回忆，开发商售楼部的有关负责人电话告知她，楼盘即将建设完工，但之前约定的价格已买不到这里的房子，程美菊只有两个选择：一是楼市涨了，必须以3650元/平方米的价格续购这套住房；二是解除预售合同，开发商双倍退还定金。
面对开发商突如其来的提价，程美菊不知所措。
“按照我2012年的经济状况和房产价格，我根本无法在湾里周边买到任何住房。”程美菊如是说。
“变脸”背后暗藏利益玄机?
在多次与开发商协商未果后，程美菊转而向南昌市湾里区房管局、工商部门及江西省消费者协会求助。
2012年9月，经有关部门查实，在未取得商品房预售许可证的情况下，江西房地产湾里分公司即与购房者签订楼宇认购书，违反了《城市房地产管理法》的相关规定。
在维权过程中，程美菊还发现，楼盘名字楼盘已不叫“东方假日广场”，而是“东方之星”，开发商也由原来的“江西省房地产开发建设公司湾里分公司”变更为“江西惠荣房地产开发公司”。
经记者调查，两个公司的负责人为同一人，两者之间的权利义务关系为继受。
实际上，与程美菊有相同遭遇的还有80多位购房者。
购房者们猜测，开发商“变脸”背后隐藏的是利益玄机。
据购房者调查，8年间，湾里区的房价普遍都上涨了约2000元/平方米，而“东方假日广场”所在地块涨幅还要高些。他们认为，开发商建房靠的就是收取的“定金”，建成后坐等地块、楼价升值。
“开发商如果违约，根据认购书的约定，即使按定金的200%支付违约金，每套房也只损失1万元；但如果我们被迫退了房，开发商将这些房子按2012年的价格出售，那每套房可要多赚十几万元！”购房者如此分析惠荣公司“变脸”的动机。
购房者4年诉讼维权
那段时间，购房者经常聚集在“东方假日广场”楼盘讨要说法。
“我们不要钱，只想要回房子！”由于开发商态度强硬，不少“准业主”纷纷起诉开发商，要求对方双倍返还定金，并承担因认购未果产生的一系列损失。
为此，湾里区人民法院于2012年底曾向开发商下发了司法建议书，建议其在未取得预售许可证之前，停止一切商品房认购等形式的预售行为，妥善处理好已发生的所有认购合同的善后工作。
而后，购房者龚晓玲、付爱梅等人在湾里区人民法院起诉开发商，要求对方双倍返还定金，并承担因认购产生的一系列损失，但一审相继败诉。
见状，其他购房者相继选择了“妥协”，惟有程美菊决心与开发商“死磕到底”。
2012年年底，程美菊一纸诉状将开发商告上湾里区人民法院，请求法院判令解除双方签订的楼宇认购书，开发商返还双倍定金2万元，并承担违约造成的利益损失16.9687万元。
程美菊没有想到，这会是一条马拉松式的诉讼之路。官司历时4年，从湾里区人民法院（一审），打到了南昌市中级人民法院（二审），再到江西省高级人民法院，由于争议不断，适用法律不同，判决结果也是一波三折。
争议一：是预售合同还是预约合同？
2013年年初，一审法院经审理后认为，商品房认购实际上是商品房预售的一种简便形式，具备商品房预售的性质，属于商品房预售合同。
《城市房地产管理法》第40条规定：“商品房预售应取得预售许可证。”在未取得商品房预售许可证的情况下，开发商与程美菊签订楼宇认购书，根据《合同法》第52条第5项规定，其违反法律行政法规的强制性规定的，应属无效。
2014年1月，二审法院审理后得出的结论恰恰相反。
二审法院经查明，开发商于2012年7月27日依法取得商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
据此，二审法院认为，楼宇认购书是对将来签订房屋预售合同的预先约定，定性为预约合同，而不是预售合同。法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，依法认定预约合同合法有效。
争议二：是否应予返还双倍定金？
在是否返还双倍定金的问题上，一审法院认为，程美菊为取得优先购买权，在应当知道开发商未取得商品房预售许可证的情况下，仍与被告签订楼宇认购书，所以原、被告都应当对合同的无效承担一定责任，故程美菊要求返还双倍定金及赔偿利益损失的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。
二审法院认为，该认购书只是交付定金的事实，未约定违约金。根据《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案若适用定金罚则不足以赔偿程美菊的利益损失。据此，开发商应予返还1万元定金。
争议三：是否应赔偿买受人利益损失？
对于开发商是否应给予当事人赔偿问题。一审法院认为，既然楼宇认购书无效，赔偿利益损失的诉讼请求缺乏法律依据，原被告双方的权利和义务回归至签订认购意向书之前的状态，开发商退回1万元的定金，双方权利义务终止。
2013年5月23日，该院作出一审判决，判令开发商返还程美菊1万元定金，驳回程美菊其他诉讼请求。
对于这一判决，程美菊认为，自己是合同的守约方，损失客观存在，开发商随楼市涨跌撕毁合同，会助长开发商不守诚信，让开发商肆无忌惮地违约违法。
于是，程美菊于2013年6月递交上诉状。
而二审法院则判决，本案涉及楼宇认购书是预约合同性质，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，酌定开发商赔偿程美菊赔偿利益损失8.48435万元，并返还1万元定金。
原判适用法律有误 省高院已重审此案
二审法院判决后，2014年10月28日，程美菊向省高院递交了“再审申请书”，她认为开发商应承担购房者违约造成的全部利益损失16.9687万元。
不过，这一诉求被驳回。
2015年7月21日，省检察院作出民事抗诉书，以原判决适用法律确有错误提出抗诉。
为此，省高院于本月8日重新审理此案。庭审中，当事双方针对上述三大争议焦点，展开了激烈的辩论。庭审结束后，开发商代理律师秦贵明拒绝了法庭调解，并称此案将择日宣判。
“12年，我坚持下来了，相信法律会给守约方一个公正的判决。”程美菊说。
