上回写房价，提了一句房贷。
就有不少人问我――
办房贷时，该选等额本金，还是等额本息啊？
我还是不懂捏！
好，那咱就彻底科普一下。今天本来絮絮叨叨写了一堆，但发现用文字表达，太苍白了...
画张图吧！
一
我们都知道，还房贷有两种法子：等额本金和等额本息。
在现金流上，有很大差异性。
等额本金：
每个月还一样的本金。还着还着，要还的利息越来越少。
举个例子，你向银行借了100万买房，利率5%，分30年还清。
那要还的钱，是这样婶儿的：
看到没？
要还的本金每月都一样；而要还的利息，刚开始最多，之后越来越少。
总体月供=本金+利息，是越来越少的。
借100万，最开始每月要还7000多，最后变成了2000多。
...
等额本息，则是这样婶儿的：
每个月的月供是一样的，第1年和第30年，没变化。
变化的是：
每个月要还的利息，最开始特别高，越到后面越少。
而每个月还银行的本金，刚开始特少，后面越来越多。
二
把两张图放在一起，对比一下：
可以看到：
1）长年还下来――等额本金的情况下，要还的月供总额，少于等额本息。
因为，总的利息更低。
以“房贷100万，5%利息，分30年还”为例――
等额本息一共要还193万，利息93万；而等额本金一共要还175万，利息75万；
2）但前几年，等额本金的单月月供，要远远大于等额本息。
还是前面那个例子，房贷100万。等额本金的情况下，最初的月供接近7000元。
而等额本息，每月只有5000出头。
还款到大概第十年，两者才会打平。
之后，等额本金的月供<等额本息，而且会越来越低了。
三
这意味着什么呢？
搞清了两者各自的特色，就能找到它们对应的情境了...
选出哪个更适合你。
1）比如说：
你是一个刚工作不久的年轻人，掏光了六个钱包买房子。之后还要装修、结婚生娃。
现在收入也有限。现金流每个月都处于断流边缘。
那就选等额本息吧。
它刚开始的月供更低，还钱压力小一些呀。
虽然总体利息高。但年轻人嘛，收入会继续提高。
以后你的收入越来越高，再加上几十年还款周期，这期间不断的通货膨胀...
这点月供，就越来越不成问题了。
2）如果你现在手头很宽裕，有很多门路，能让手上的钱继续生钱。
也就是理财水平很高。
长期来看，你的理财收益能超过房贷利息――注意是长期水平哈~
那余钱还是留在咱们手里更有价值，没必要早早还给银行。
这种情况下，肯定选等额本息更合适。
前面说了，有大概十年的时间，等额本息的月供是低于等额本金的。
其实呢，有不少人只要稍稍理财，收益就比房贷利息高了。
有人公积金买房，利率才3%多一点；而前几年用八折、九折利率贷了款，也不过4%出头。
这种利息，就像白拿银行的钱。
这样还能怎么说？必须等额本息、必须借足30年。
四
什么情况下，应该选等额本金呢？
前面说了，等额本金的话，刚开始月供高、后面越来越少。总体利息会少一点。
那它适合――
特别在意欠银行多少钱的人。
一想到欠银行一大笔，心里就不舒服，就想早点、快点把钱还清。
比如有人在知识星球问我：
最近要买房，计划五年内把房贷还清，选等额本金还是等额本息。
那就选等额本金吧。
...
等额本金，还适合这样的人：
现在还房贷没问题。但可预见的将来，收入越来越低、开源的机会越来越少，只能节流。
比如说，面临退休的老人；收入无法再提高的的中年人...
等等。
这样的人，收入越来越少，支出却越来越大。
在等额本金的情况下，月供越到后面越低。在后期，能减少很多压力的。
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