因为外来人口的减少、租赁房源供应结构的变化等多种因素，使得沪上住宅租赁市场旺季不旺，房租水平不升反降。业内人士建议，对于换租人群而言，可抓紧时机完成换租，以尽早锁定租房成本。
文/本刊记者 甄爱军
住宅租金回落
最近一直在看房准备换租的小陈发现，相比去年而言，今年房租上涨幅度并不是很明显。小陈大学毕业之后便留在上海发展，因为各种原因，比如换工作，或者出租房被房东收回等等，他几乎每隔一年都要换一次房。在过去几次换房时，他都要面临房租明显上涨的情形，如去年涨幅超过了15%。但在今年，他在看房过程中发现，房租虽有上涨，但幅度并不是很大。如在他目前居住的田林新村，一套一室户的月租金为3500元，比他目前租住的同类住房仅贵了200元。
正如同小陈所看到的那样，沪上住宅租金在旺季并未走强，相反出现回落。相关机构跟踪监测数据显示，3月份租金同比下滑3.12%，为2009年10月以来的最低纪录。根据沪上多家中介公司的交易记录显示，部分区域租金下滑5%～10%。而实际上，沪上住宅租金已经处于下滑通道中。数据表明，在去年12月份，上海房租已经结束连续90个月的上涨走势。
虽然房租出现回落，但此前已经积累了不小的涨幅，同时由于回落幅度并不大，因此目前上海住宅租金水平仍处于高位。具体来看，目前上海全租均价是每月每平方米78.5元。以上文中提到的45平方米一室户为例，平均每月租金约3500元。
多重因素造成
进入3月份以来，住宅租赁市场进入传统旺季，房租缘何不升反降，造成这种现象出现的主要原因又有哪些呢？
今年沪上住宅租赁市场并未显示以往小阳春的火爆情景，市场整体运行平稳，其中最为主要的原因在于随着各区环境综合整治的推进，多个大型市场关停、城中村改造，让人口密集的区域人口流向趋于平衡。这样的变化导致上海市中心区域的人口出现外流现象，进而导致部分区域的住宅租赁需求受到挤压并减少。
相关统计数据方面也反映出这种变化。根据上海此前发布的《上海市国民经济和社会发展统计公报》，截止到2016年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%。也就是说，在过去一年的时间里，上海常住人口数量减少了36.78万人，而这其中，外来人口减少比重超过六成。
由此可见，随着外来人口数量的减少，对住宅租赁需求自然会下降。来自沪上部分中介的统计数据也印证了这样的判断。数据显示，综合上海多家中介机构提供的交易记录，3月份上海二手住宅租赁共成交7.5万套左右，环比下滑15.99%。
此外，市场供应结构的变化，也在一定程度上影响了租金上涨。市场供应结构变化主要体现在两个方面，其一是来自政府的保障房供应，而另一个方面则来自社会资金的参与，也加大了租赁房源的供应量。
在今年3月中旬，上海市住建委发布信息称，按照公共租赁住房分配供应计划，今年上海市将新增分配供应（含预分配）市筹、区筹公租房约1万套。重点用于解决各类引进人才的阶段性居住困难。分配不设收入线，租金略低于市场，使新来沪人才能够及时享受公租房保障。此举将对市场租金走势产生影响，在分流住宅租赁需求的的同时，也在一定程度上拉低了房租的平均水平。
此外，大量社会资本参与到住宅租赁市场，也加大了住宅租赁的市场供应。据了解，目前住宅租赁市场上，有大量来自机构、房产中介以及二房东的分租房入市，这类出租房源主要以单间形式出租，从而对个人房源市场需求形成挤压。为了应对这样的变化，有部分个人房源主动降价，以求减少空关时间尽快出租。
还有一个值得关注的因素就是，自去年下半年以来，由于机构大举进军住宅租赁市场，在获取房源的过程中推高了房租水平，这也是去年下半年沪上房租持续上涨的根本原因。而目前这类需求已经趋于平稳，因此此前过快上涨的房租，出现了自然回落现象。
换租抓紧时机
面对这样的变化，不管是对于租客，还是对于房东来说，如何应对？
对于租客来说，如果有换房需求，则需要抓住房租“打盹”时机，赶快换房，以尽早锁定成本。房租反映的是收入承受能力，而从长期来看，我国正在实施收入倍增计划，所以未来人们的收入水平上涨是大概率事件，因而房租水平也会随之上涨。从另外一个角度来看，由于住宅价格的上涨，也使得一线城市的租售比普遍只有1.5%～2%，二三线城市稍好一些，也只有3%左右，这种现象也会促使房租上涨，使之逐渐向合理水平靠拢。
另外，住房租赁市场即将迎来一波需求小高峰，而这对租金有可能会启动相应的推动作用。据了解，每年的5～7月份，是大学生毕业离校时间，在这段时间内，已经找到工作大学毕业生，第一件事就是租房。数据显示，2017年高校毕业生达到795万人，部分会转化为住房租赁需求。因此若有换租需求，一定要赶在大学毕业生离校之前，与房东签订好租赁合同。
而对于房东来说，主要是考虑以合理的价钱尽快把住房租出去，减少空关。空关是降低租金收益的最大障碍。以前文中提到的一室户为例，如果房东想以3600元较高价钱租出，只要空关一个月，与以3500元在极短的时间内租出相比，其收益就会减少3500元左右。而即使在一个月以后以3600元的价格成功租出，但一年后，该房东最终只收到11个月的房租，实际收益还是少于前一种方式。
除了定价合理之外，房东还可通过适当增加配置，以增加吸引力，提高成功租出的概率。比如更换掉老旧家电等，同时对室内破旧损毁部分进行适当修整等等。
