许永红,郭敏敏
赵毅 在阳光灿烂的南方冬日里，工人们在一个狭长的小区里忙碌着，准备迎接大量即将陆续入住的租客。
草地青绿，树木茂盛，一道上面布满刺绳的铁栅栏却格外突兀，与周遭环境极不相称，也将另一边开阔的社区花园挡在了外面。
这里是广州（楼盘）首个配建保障房的商品住宅项目。2011年，保利地产(600048,股吧)以7.9亿元、配建3万平方米保障房的代价拿下项目所在地块，后定名为保利紫林香苑。围栏一边的狭长小区里，三栋前后而立的楼房即是保障房。
随着北京（楼盘）首开龙湖天璞自住房与商品房的拆墙之争持续发酵，各地配建小区存在的不公与矛盾逐渐呈现在公众眼前。在各地大力推进保障房建设的大环境下，如何在配建小区实现真正的融合共享，从而打造和谐的混合居住社区，牵系着多方的利益，也是城市社区建设此时需要面对的一道难题。
配建小区冲突不断
通过隔离设施将商品房与保障房划区管理，向来是房企应对配建小区的惯用操作方式，保障房的配套往往大打折扣。而且，《中国经营报(博客,微博)》记者实地走访了解到，保障房小区在位置、舒适度等方面也承受着不公平的待遇。
保利紫林香苑的保障房小区，位于楼盘的一个角落，旁边就是车流不断、喧闹嘈杂的大马路。与商品房小区大气宽敞的正门相比，保障房小区正门也极为简陋，除无明显标识之外，不到30米的地方，就是停车场出入口。另外，在这个公共空间逼仄的小区里，还有一个垃圾房。
作为广州保障房的主力，回迁房也面临着同样的尴尬。
在保利天悦社区里，回迁房集中在琶洲新村小区，而天悦花园则是高端商品住宅区，前者靠近马路，楼层高，楼房密集，而后者则坐拥江景，楼房较为分散。区位、容积率悬殊之外，一名周边的地产中介人士告诉记者，琶洲新村居民进入不了天悦花园。
事实上，保障房被分区隔离的现象普遍存在于全国的多个城市。从北京住建局公布的信息来看，市内5个商品房配建保障房项目存在分隔管理问题。
利益冲突之下，配建小区的商品房与保障房近年来摩擦接连不断。2017年3月起，北京首开龙湖天璞自住房业主要求拆掉与商品房小区隔离的铁栅栏，并在2018年1月12日强行拆除，现场引发骚动。不过，商品房业主次日很快自费建起了新的铁栅栏，并有钢条加固。
在2017年下半年，深圳（楼盘）的信义金御半山小区也出现了商品房业主禁止公租房住户共享花园的矛盾，不过政府方面拒绝隔离。此外，深圳万科公园里小区部分商品房业主也提出质疑，认为保障房租客无权共享项目三期小区公共资源。
“主要是车位问题，万科公园里的车位配比是1:0.8，本来就有点紧张。租客入住公租房后，业主觉得车位紧张，并且认为公租房租客不应该配车位从而激发矛盾。”一名地产中介人士告诉记者。
记者了解到，万科公园里项目三期6栋位于整个小区的一角，规划提供348套保障房，将与项目三期的其他商品房业主共享公共服务配套。物业管理处对记者表示，“保障房租客可与商品房业主一同申请车位，参与轮候。”
混居共享引发争议
对于是否分区管理配建保障房这一问题，深圳、南京（楼盘）等城市在2017年相继颁布了相关条例，填补政策空白之外，在业内也引发了广泛热议。
早在2015年7月，北京住建委就曾发文规定，商品住房与保障性住房分区域实施物业管理，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；而实施统一物业管理的建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。
在2017年8月，北京住建委强调称，开发企业不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。
南京在楼市调控新政中指出，保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。
深圳住建局亦明确表示，开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。
“从外国的社会学研究来看，他们并不主张低收入人群和高收入人群过于分开，因为这样不利于维持整个社会的和谐。”在接受记者采访时，华南城市学会会长、暨南大学教授胡刚表示，现在国内这样的政策符合国际上的流行趋势，保证不同人群能够同享公共设施。
胡刚同时指出，目前政策实施存在的问题还有很多，一些高档商品房小区原来是与保障房小区隔开的，现在要与保障房人群共享社区配套，可能一下子难以接受。
对于保障房与商品房实行同一标准，多位受访业内人士认为不合理。广东省房地产研究会副会长韩世同对记者表示：“住房价格差异如此明显，保障房人群何以与商品房业主享受同样配套实施？政府这样的举措虽可为低收入人群谋取更多福利，但可能因此也损害了商品房业主的利益。”
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，体现居住公平性，首先政府在土地出让合同以及开发商在商品房销售过程中，一定要明确该宗土地所配建的公共服务配套规格。
李宇嘉认为，商品房业主和保障房人群分开容易形成平民区，但混居又会引发不满情绪，政府对于保障房所提供的保障服务需要有一定的度，不能大包大揽。
房企市场压力凸显
为抑制地价过度攀升，竞配建成为了当下各地楼市调控的主要手段之一。价高者得俨然已是历史，在竞配建模式下，当竞价达到最高限制价格后，便转为竞配建保障房面积。此外，竞自持也逐渐开始风行起来。
除了限地价、竞配建，目前广州土地出让竞拍方式已发展为“限地价+竞配建+竞自持+摇珠”方式。监管部门的打算，是因地制宜，不同的地块采取不同的竞拍组合。但从近年的情况来看，竞配建已是其中的标配。
事实上，随着土地市场升温，各大城市落实楼市调控举措，从而相继推出涵括竞配建在内的土地竞拍组合，房企所拿土地涉及配建已是常见的现象。
在2017年，佛山（楼盘）土地市场火热，多宗地块竞拍触及了竞配建环节，而且最终配建面积并不小，这也是多地土拍市场的缩影。2017年6月，中洲控股(000042,股吧)获得的佛山顺德大良地块，配建面积为3.45万平方米，华侨城同日拿下的另一宗大良地块，配建面积也几乎相近。此外，世茂在佛山禅城一周之内连夺两宗商住地块，其中一宗地块配建面积3.9万平方米，另一宗地块也要配建面积1.6万平方米。
显而易见，竞配建的土地出让模式，使得配建小区问题在未来将日益突出之外，同时也将考验着房企的开发运营能力。
在韩世同看来，土地出让竞配建并非上策，“有这样的因，就会导致这样的果”。韩世同认为这也是当下配建小区引发诸多矛盾的根源。
按照目前的政策走势，在配建小区里，若商品房与保障房实现共享融合，房企将会面临着什么样的压力？
对此，韩世同直言：“商品房就不好卖了。房企要考量资金成本和市场盈利，商品房的销售价格通常相对较高，若保障房不能分割开来，这会让房企很难操作。”
方圆地产首席市场分析师邓浩志也向记者分析称，项目地段、产品等因素虽然已经基本确定，不过因为居住人群有参差，所以会对房价带来一定的影响，“但影响不明显，很轻微。”
资深房地产专家龙斌对记者表示，从设计上来看，这会加大项目的开发难度，房企应该在设计规划方面会有一些考虑，毕竟这是两个不同的群体，这个房子的性质也是不一样的。
龙斌指出，商品房业主不愿意和保障房人群住在一起，这不是房企的问题，而是购房者对社区生活环境有着客观存在的居住要求。
