南京万达茂的世界最大梅花折扇建筑创造了世界吉尼斯记录，引起了业内巨大的轰动。没想到才过了几天，掌舵人徐毓女士就离世了，不禁令人扼腕叹息。我们可能还无法想象，一名商业地产人的工作，是多么的繁忙，任务繁重，节奏超快，精神压力大等，其中的辛酸只有经历过的人带能体会。
伊人已去，留给活着的人除了缅怀，更多的是警醒。其实，在这件令人惋惜的事情背后，反映的更多的也是一个时代的缩影。
资金漫天飞
过去的10年里，中国金融行业经历了一个史无前例的货币超发时代，钱多到不值钱，每家银行每天最发愁的事就是怎么把钱扔出去、怎么样能让钱变“钱”。
什么样的业务才能给银行的“钱”带来高收益呢？
房地产！
其实，近些年来“地王”频出，经常爆出几十亿拿地的大消息，其实并非所有的房地产公司都是土豪，房地产商哪里有这么多的资金？要知道房地产商背后的最大金主是谁？是银行！
但是由于当时监管政策的缺失，银行必须把储户理财资金委托给外部的金融机构进行投资，这就是传说中的“委外业务”！
什么是“委外业务”，就是指银行理财资金委托外部机构投资（基金公司、券商，以及打着各种名号、旗号的资产管理公司），专门来搞一些高收益但是高风险的事情。
要知道这些“委外”机构也是要赚钱的，怎么赚钱？高利息！人人加、层层加。所以房产商天价买来的地、自然要卖出天价的房。在这种“高杠杆”的运作模式之下，想要取得“高利润”，“高周转”模式自然是唯一法宝！
地产行业资金成本这么高，很多项目每拖延一天就是一辆奔驰扔到坑里，省出几天时间就等于省了几百上千万，这就是为什么所有房企都在强调快快快！要用最快的速度建房、卖房。
于是，依靠着这样高杠杆、高负债、高周转的模式运作之下，一边是疯狂扩张的开发商，一边是狂飙突进的高房价――那时候的地产行业真的是躺着都能赚钱的“黄金年代”！
当然，凡事都有两面性，在“高周转”的暴利之下，地产业的普通员工是压力山大。坊间流传着这样一句话――“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园”。
炸弹随时雷
时至今日，地产的黄金年代已经一去不复返了，开发商和银行“蜜月期”也终于到头了。
因为强监管来了！事实上，自2016年10月底以来，随着宏观经济基本面走强、货币政策中性偏紧、金融去杠杆逐步推进以及低利率环境的终结，银行委外业务内生驱动力开始下降，委外规模扩张速度已呈边际下行趋势。
十九大报告强调“守住不发生系统性金融风险的底线”。银监会主席郭树清表示，今年以来，银监会按照问题导向原则，确定同业、理财、表外三个重点监管领域。也就是说，从此“表外业务”就要被牢牢地监视在国家的锐眼之下，再也不能像以前那样为所欲为，更不用说拿钱去炒房了！
银行家里都没有余粮了，你还指望着拿到钱去炒房？
对于开发商来说，“断粮”已经很可怕了，而比断粮更可怕的是，还要还以前欠的粮！
已经上岸的老王说，“自作孽，前几年看着地产火热，疯狂加杠杆负债抢钱，最近政府对地产企业融资五花大绑，集中兑付期快到了，闻到风险的机构要跑了。”
一般而言，委外业务的周期通常是3~4年，也就是说，今明两年，地产债兑付的高峰期就要到了！据申万宏源的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。
做生意是要有本钱的！出来混“钱”总是要还的！
债务压顶之下，一大批开发商已经先崩为敬了。
l5月21日，被誉为“城市园林绿化行业龙头”的东方园林向社会公开发债10亿元，但结果只募集到了区区5000万，仅占募资额的5%。事情一出，东方园林6连跌，期间跌幅达23.12%！
l5月25日，五洲国际的股价遭遇了公司有史以来最大单日跌幅，盘间最高跌幅接近90%！收盘时，五洲国际录得超过84.89%的跌幅，且成交量大幅放大至37.2亿，换手率74.54%。随后公司申请停牌自查，受此牵连，五洲国际一笔本金额为3亿的美元债券也暂停交易。
l5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。而在此前的2月7日，该公司债项目就已经被中止过一次了。
这已经不是地产业的个例了，实际上，整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下，那些高杠杆、高负债的企业，要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上！
房子的主人其实是银行？
想要从债务中成功解套，借新债还旧债的把戏玩不下去了，怎么办？
自然是找接盘侠来转移债务！对于开发商来说，自然要变着花样让你买房！
过去，是利润所需；而当下，是生存所迫。因此，我们看到越来越多的房企都在拼命促销，因为“高周转”的速度更加重要。甚至宇宙级房企碧桂园，还喊出了“不惜一切代价高周转”的口号！
因此，地产普通从业者的压力越加沉重，南京万达茂总经理的事情恰恰反映了这一点。
但疯狂的“高周转”显然是取得了成效。
・深圳：不交500万，你连摇号的资格都没有！
・杭州：有人晕倒有人打架排1里长队
・无锡：1000多人在售楼处门外熬了3天2夜
・西安：长安区某楼盘700套新房入市，引来5000人摇号争抢
・成都：5万人抢1千套房，还能有多疯狂？
过去，开发商是靠房价上涨吸引老百姓自动入场，而现在，却靠政策配合下的饥饿营销，引发“抢房”狂潮来吸引刚需接盘！
杠杆不会凭空消失，只会发生转移。那么轰轰烈烈的去杠杆运动，究竟成效如何？
企业部门杠杆率为159%，比上年下降0.7个百分点，政府部门杠杆率为36.2%，比上年下降0.5个百分点，均出现2011年以来首次下降。
但唯一上升的就是住户部门杠杆率，为55.1%，比上年高4个百分点。无论是居民长期贷款还是短期贷款，2017年以来杠杆率上升明显。与之相对应的是今年的抢房热潮、无数人蜂拥入场、争当房奴。然而，在他们做着炒房致富美梦的背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
美联储六月加息步步紧逼，房贷利率势必会水涨船高。那么，当开发商凭借卖新房已经成功出货，当地方政府凭借去库存已经成功解套，那么你会如何呢？对于广大买房者而言，你需要考虑的第一个问题是，在你没有还清贷款之前，房子的真正主人，其实是银行。
在这轮债务风暴大转移的过程中，不少城市房价离奇暴涨，那么当接盘过程宣告完成，那些房价高估的城市，必将被打回原形。已经有许多惨痛的教训告诉我们，从暴涨到暴跌，只需要几个月的时间！若是你盲目追高、投机入场，那么就注定了被收割的命运。
毕竟，无论哪个时代，能赚钱的只是区区那几个少数人而已。
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