房贷利率即将破5！
就整体而言，实际房贷利率即将破五！
据中国经济网北京6月28日讯，易居房地产研究院近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。中国经济网记者通过报告获悉，房贷利率在今年5月达到4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。同时，个人房贷利率还将持续攀升，11月可能达到5.1%左右。
房贷利率破“五”，表面上看好像不太起眼，但其实不然！
因为这意味着，就整体而言，房贷实际利率和基准利率（中长期贷款利率）的比值将超过2012年最高峰！这是十年来未曾出现过的情况！（此前，房贷相对于基准利率长期处于打折状态）
来源，中泰宏观（十分感谢）
这里暴哥要解释一下，为什么要用一个相对利率的概念（即房贷实际利率/中长期贷款利率）。
这是因为在不同的经济发展阶段，绝对利率（基准利率）往往是和当时的经济环境整体相适应的。因此，真正能够对资产价格有实质性影响的其实是边际利率的变化。这个指标相对更加有效和贴切。
回到上面的图表，我们不难发现，房贷利率相对于基准利率的变化和实际的房价走势有很强烈的负相关性。
而实际房贷利率破五，相对基准利率的比值也将突破100%，这在近十年来尚属首次！
后续来说，由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期，因此在各市场利率的带动下，如果不调整基准利率，在经营压力的倒逼作用下，商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率，那么这个比值有望持续攀升！（PS：这还不算局部热点城市开始一个月左右的房贷利率按照基准利率1.1倍，1.2倍执行的情况）
而房价，可以预见，只会是处于下跌区间！
房贷利率的主动和顺应市场调整是我们惯用的短期调控楼市的手段之一，关于楼市的调控政策实际上我们更希望能够建立起一套长期的有效调控体系，即大家一直在呼吁的长效调控机制。
长效机制现雏形
究竟长效调控机制是个什么样？尽管市场上揣测声音不断，但官方似乎从来没有给出过详尽的说明。
本月，在央行主管的半月刊《中国金融》上（2017第12期），来自发改委市场与价格研究所的两位研究员撰写的一篇题为“楼市调控的政策选择”的文章，第一次（在暴哥印象中是第一次）给出了我们一个相对系统化的楼市长期调控机制。
由于该文较长，暴哥摘录了关于长效机制的部分重点内容，并结合暴哥的一些思考和大家共同探讨长效机制。
关于长效机制，“楼市调控的政策选择”一文中给出了三点概述：
1、应摒弃房地产对冲经济下行的惯性，适度继续执行限购限贷等政策，有效增加土地供应。
2、应在宏观上管住货币，保持稳健中性的货币政策，加强房地产金融宏观审慎管理
3、应尽快将房地产税改革纳入财税改革框架，建立完善的住房法律体系，多措并举发展住房租赁市场
上面三点概述具体展开之后，重点是以下五点具体内容：
一、摒弃房地产对冲经济下行的惯性
文中指出：
当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部门对实体经济的资金挤出效应。因此，未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。
暴哥以为，支撑全民看多房价的最重要因素可能就是所谓房地产行业对冲经济下行风险得作用。大家都觉得只要经济下滑，政府似乎是一定会拿房地产来托底。暴哥此前说过，和政策转向相比，各界对于政策转向之后的一致性预期才是最终引起楼价上涨的最重要原因。
2006年梁云芳教授在经过长期的实证调查后发现，人的预期是推动房价上涨的最重要动力，在中国，无需任何调控，人们预期房价上涨1%，最终房价就会上涨0.8%。
因此，从人们的预期着手，扭转人们对于楼市的过分上涨预期或许是最佳的调控手段。
而就房地产拉动经济增长的效果来看，其实际作用也越来越弱。
根据“楼市调控的政策选择”一文中给出的图表可以看到，房地产拉动经济的作用越来越弱，对经济，尤其实体经济的反噬效果却越来越强。特别这一次，房价大幅上涨，经济增长方面却没有表现出特别的上涨！
或许是因为看到这些实际情况，所以暴哥从公开渠道更多的能够感受到决策层在逐步的提高对于经济增速的容忍度，以换取实体经济更好的发展。在最近的达沃斯论坛上，总理也提及了这一点。
二、增加土地供应
文中指出：应采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加一线城市和部分热点二线城市的土地供应面积，特别是各地要根据地方房地产市场库存的调整情况，制订动态的供地计划和方案。
暴哥以为，除了因地制宜的增加土地供应，在招投标环节上，控制地价过快上涨，从而扭转人们对于市场预期的变化以外。
其实还要防止，像香港楼市发生的，开发商囤地、缓慢开发的情况，人为导致政策效力削减。
不过，就在昨天，暴哥欣喜的看到，以北京为代表的地方政府正在积极的敦促开发商加快开发进度：
据新京报报道，6月27日下午，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，公布了389个在途项目清单，并推出办理预售许可的相关规定，推进这些项目尽快入市。
此前，北京市住建委表示，将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。
三、货币政策，以时间换空间
文章指出：货币政策突然转向很容易引起房价大幅波动和引发经济危机，日本和美国房地产泡沫破裂及其引发的金融与经济危机就是前车之鉴。贷款利率提高将大大提高房地产企业贷款和居民购房贷款成本，导致商业银行信贷资金链断裂，容易引发金融危机。因此我们必须调节好货币阀门，通过货币中性微紧逐步挤出房地产市场积压的过量投机流动性，避免休克疗法，以时间置换空间，规避房地产价格大幅波动及其引发的危机。
“”时间换空间“”这个词其实很值得玩味。这体现出，各界都不希望因为去杠杆，限楼价，对经济整体产生什么过分的影响。但是这个度如何把握其实挺难得，因为经济发展能不能赶上楼价泡沫增长的速度，楼价下跌多少才会对经济造成实质的破坏，这恐怕很难计算。
而且，这一次我们要看到，在我们的货币政策空间，某种程度上被美联储的加息周期所影响，政策“松“的空间和余地并不大。
当然，从好的方面来说，美元处在加息周期其实可以一定程度上帮助我国货币政策“自然”地想着紧区间而去，这也给了我们货币政策的一个下线。
四、开征房地产税
文章指出：近年来国有建设用地供应不断下降，未来地方政府通过出让土地维持财政支出难以持续，因此土地财政转型的基本方向即是房地产税收财政。应将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，持续降低房地产商品税和所得税的税收水平，不断提高房地产财产税的税收水平，切实清理房地产流转环节的税费，尽快取消有关不合理的税种，逐步构建完善的现代房地产税制，渐进普遍开征房地产税。
暴哥以为，确实之前的土地财政是难以为继的，未来各级政府必须得扩大财源。且如今随着人口增速下滑，居民的住房拥有率在80%以上，后续来说，房地产市场将从新增市场过渡到存量市场。
以北京为代表的楼市已经出现这种发展趋势：二手房成交的比重从09年左右就成为市场的主体，2017年更是超过80%。
尽管财政有需求，市场发展有需求，但是实际如何开征房地产税仍然是一个难题。因为这涉及到80%左右的已经拥有住房家庭的既得利益问题。不过，为了中国经济的大局，为了子孙后代不会为了房价的问题产生困扰，或许大我和小我应该达成一致，共同为了明天更美好创造条件！
五、维护租户和购房者利益，遏制地产商和房东的不法行为。
文中指出：借鉴德国经验，建立比较完善的住房法律体系，构建以居住为导向的住房制度。首先，要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商囤地、囤房等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制，对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。再次，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
德国的楼价能够享誉世界的平稳，和其成熟完整的住房法律体系密闭可分。具体暴哥不在这里展开，就说一点，在德国如果想要炒房，进行相关的投机行为其成本和法律代价是十分高昂的，也正因为这样德国才没有多少人炒房。
所以，如果结合我们自身的情况，在法律和制度层面，营造一种让投机者知难而退的环境可能比整体上进行货币政策的调控更加有效果。
尾评
今天写了不少，最后暴哥想说，其实不难发现，决策层似乎已经拥有一整套完善和切实可行的方案在了，以备调控楼市。但之所以大家一直没看到长效机制落地，可能还是因为决策层一直在经济发展容忍度、市场承受力、社会安定等多方面不停的衡量和修正，以期在最合时宜的时机推进各项政策。
想要破解楼市螺旋上涨之谜，防止楼市出现大的动荡，其实不仅仅是我们决策层的问题，和我们每一个人都有关系，需要我们共同的努力。
暴哥一直对中国经济和我们中国的人的智慧充满信心，希望大家和暴哥一样，给政府，给我们自己更多的时间和宽容。一切都会好起来的！
文章来源：微信公众号暴财经
