近日，中国指数研究院统计显示，房企最新公布上半年销售数据的信息，在排名前50的15家标杆房企中，有7家年度销售目标完成过半；其余8家年度销售目标完成率超过40%，年度目标平均完成率达到50%。种种迹象表示，主流房企趁着地方政策微调、央行降息等政策加快出货，以价换量，取得良好业绩，同时开始了抢地的行动。
而此轮调控后市场回暖之际，行业集中度明显提升。统计显示2012年上半年全国前十强房企市场份额达到16.17%，较2011年上半年的13.51%增加了2.66%。万科的市场占有份额也已经提高至3%左右。中原地产认为，由于2012年房企销售目标普遍比较保守，同时标杆房企采取以价换量的销售策略也确保了其销售业绩比预期更为乐观。
半年布局 两月冲刺
截至6月底，7家年度销售目标完成过半的部分房企数据相当喜人：世贸房地产上半年销售额达225亿元，完成全年销售目标307亿元的73%；绿城集团合同加协议销售金额达219.5亿元，完成全年目标400亿元的54%；华润置地累计实现合同销售233亿元，已达到全年400亿元销售目标的58%；建业地产合同销售额达51亿元，完成今年合同销售目标的57%。
另据《中国经营报》记者了解，中海在5月底就完成了年度销售目标的62.87%；而有机构预计保利地产前6月销售金额达493.1亿元，完成全年销售目标的61%。
从成交过程来看，3月，全国楼市成交量初现复苏，尤其是5、6月份的销售回暖贡献犹大，如万科、保利、中海、恒大四家龙头连续两个月单月销售均突破百亿元。保利、龙湖、恒大等“全国联动”的大型上市房企都为了冲刺年中业绩而在6月加速出货。
在中原地产市场部看来，一些房企提前或者超额完成其上半年销售目标，但这些房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象，而是这些市场主流房企的合理的策略顺应了市场回暖。
“以恒大为例，在3月份之前恒大一直控制推盘速度，而从3月份地方政府微调放松等信息不断出现，恒大也开始加大推货量，销售按月增加，尤其是5月实现销售103.7亿元，创下近期同比历史新高。”在鑫业地产顾问机构副总经理汪力看来，从2011年12月开始，大部分主流房企在制定2012年的销售规划时就在按照“市场会延续低迷和市场会瞬间好转两种局面”进行布局，而5月份开始市场明显回暖也让这些房企有了冲刺业绩的足够准备。
供不抵销 用心良苦
市场从来只给有准备之人以机会。
细心的房产机构研究者发现，2012年前6个月国内一二线城市的新增商品供应量中有5个月小于市场成交量，仅在4月份“大家”集中冲击“5·1”热销季时，新增供应量高于市场成交量。
对此，保利地产一销售总监表示，“包括保利在内的部分大型房企都在制定供应计划时参考了市场可能出现的两种局面，制定以消化存货，伺机推盘等策略。”所以统计的数据会出现上述局面。
而中原地产则表示，2012年房企销售目标普遍定得比较保守，加之2011年留存的货量较大，导致2012上半年房企压制推盘。在此状态下，标杆房企采取以价换量的销售策略，因此其销售业绩比预想的更为乐观。
“据我了解，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略和销售目标制定保守。大家都在去库存和灵活推盘上下了工夫，加之政策微调等因素即时出现，让业绩好过了预期。”汪力表示，在市场遭遇严峻考验的时候，很多房企针对市场推出了“半月一策，甚至一周一策”。
业绩可调 涨价暂缓
然而就在前半年业绩喜人、后半年业绩可期的状况下，主流房企对于未来仍显审慎乐观。
申银万国发布研究报告上调了万科的年度销售预测，该报告称，万科下半年将进入推盘高峰期，万科的全年销售预测有望上调至1400亿元。就在年初，对于万科的业绩预测也在1200亿元左右。
对此，万科人士表示，下半年推盘量肯定会存在一定波动。“今年上半年万科新推盘量明显低于去年同期，所实现的销售规模高于推盘量。今年下半年，特别是第四季度，随着更多项目资源的推出，相信对于销售将起到积极的促进作用。万科并没有设定固定的年度销售目标，而是顺势而为，积极销售，力争保持良好的销售速度。”
上述保利地产人士表示，前半年的销售良好主要来源于项目坚持快速开发、积极销售，144平方米以下中小户型普通商品房占产品销售比例达到80%以上，以刚需和改善性需求为主。“而下半年楼市的成交复苏不具备全面的基础，目前市场虽有松动，但是限购、限贷政策依然在发挥作用，阻止投资需求入市，虽然其中部分投资需求可能有途径入市，但是难以支撑市场全面回暖。”
“市场虽然必然出现量价同涨的状态，但从中央的表态来看，房价一旦出现暴涨，不排除政府还有打压政策出台。”汪力认为，2012年下半年房企仍不敢明显乐观，“但不排除部分房企提出销售上调的目标”。
7月5日，世茂房地产高管对媒体披露，公司今年销售计划将从307亿元调整为350亿元。此外保利地产、万科企业等房地产标杆公司均向本报记者证实，从6月中旬开始，保利地产、万科企业主管销售的主要负责人就已经多次共同就市场回暖的情况进行磋商，以期获得对下半年市场的准确判断。
“现在的状态下并不适合提价，而万科在内部考核中有项目库存货值全国大排名意向，没有人敢轻易提价，大家首先考虑的还是清库存、快周转。” 万科人士向记者表示。
但对业绩的审慎并未掩盖主流房企经过热销之后对土地的需求。
5月31日，龙湖地产先是以8.01亿元在绍兴柯桥拿下两宗土地。6月20日，龙湖地产又以13.22亿元的总价，竞得成都市武侯区晋阳二、六组地块。6月26日，龙湖地产经过106轮的厮杀，击败多个竞争对手，以17.37亿元摘得福建厦门集美区地块。而万科在前3个月未拿地的情况下，4月份在4个城市一口气连拿5宗地块，6月份开始又连续在南京、长沙高溢价拿地。
来自中原地产的统计数据显示，今年前5个月标杆房企拿地支出仅209亿元，仅占其销售金额9.2% ，而6月上半月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块，建筑面积4124.3万平方米，环比5月全月多出1512.1万平方米。
“在销量激增的情况下，部分房企预计未来2年的土地储备已不能满足快周转需求，因此在6月份开始已经频繁在各地拿地，导致土地市场溢价现象频频发生。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣表示。
来源：中国经营报
