针对10日北京万柳地块以近4万元/平方米的价格成交，我们综合分析认为，这块地有其特殊的区域特征，高价成交不具备风向标意义。
在近两年的冷清之后，北京土地市场终于迎来了高潮。10日，中赫置地旗下的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以近4万元/平方米的楼面价格夺得了十分稀缺的北京万柳地块。
当前楼市变化主要基于调控政策对刚需的支持，政府抑制投资投机性购房需求的决心并未发生转变，供求关系和政策预期都不支持房价大幅上涨。不过，预计未来政府推出优质地块的积极性明显增强，下半年在整体土地市场量质齐升的促进下，房企拿地投资的信心将有所回升，未来有效供给的增加对巩固调控成果具有积极意义。
——北京万柳地块定位于高端项目难具代表性住宅用地市场整体仍处低谷
7月10日下午，北京市海淀区万柳地区居住用地项目经过多轮竟拍，最终由北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26.3亿元、配建16400平方米回购房竟得。该地块建筑面积上限为77739平方米，回购房由政府以10000元/平方米进行回购，折算楼面地价近4万元/平方米。
随着万柳地块的高价成交，部分市场人士将其解读为楼市回暖的标志性事件。对此，北京市房地产协会秘书长陈志认为，简单的以一块土地的成交来判断市场回暖显然论据不足。
陈志表示，今年上半年土地市场整体成交处于低迷期，一个万柳地块带给市场的影响有限。今年上半年北京成交的72宗土地出让金累计为144.88亿元，仅为去年全年的13.7%，与去年同期相比下降181.9亿元。其中仅有3宗住宅用地以及1宗工业用地以高出底价的价格成交，底价成交地块占总数的94.4%。土地市场低迷程度可见一斑。
据我们了解，万柳板块是北京有名的高档社区聚集地，周边配套齐全，交通便捷，环境优美，且分布着不少优质学校资源。目前周边二手项目的均价在每平米5万元以上，有些项目售价甚至高达8万元。该地块的夺标者中赫置地一直致力于开发高端项目，此前，该公司开发建设的“钓鱼台7号院”就是北京有名的豪宅项目。
对于此次高价拿地，中赫置地CEO孙鹏认为，万柳地块的价格并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个案。总体而言，目前房地产宏观调控政策持续发挥作用，并且已经取得了成效，“地王”的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象，不具有普遍意义。北京市国土部门有关负责人表示，无论是从北京还是从全国来看，实际上上半年土地市场整体溢价率比较低，土地市场并非全面复苏，本地块出让的价格并不代表整体土地市场情况。
限购政策尚未放松，市场虽然有所回暖，但走势并不十分明朗，处于政策敏感期。如果企业太过乐观，政策一旦调整就难免会陷入资金紧张的被动局面。当天万柳地块竞买过程中，万科、招商等房企出价都十分冷静。综合近期多地土地市场出让情况来看，除了一些土地储备短缺的企业，大多数房企出价还是较为谨慎。
——二季度房地产市场呈现四大变化
二季度以来，随着刚需入市，以及货币政策的调整，房地产市场出现成交持续回升、部分楼盘试探性涨价、开发企业资金面趋宽裕、土地市场高溢价成交再现等四大变化。
首先是成交持续回升。中原地产监测显示，6月全国主要54个城市月内成交量达到了22.9万套，再次延续了3月以来成交量的走高趋势。上半年累计成交突破百万套，比去年同期上涨12%，比去年下半年上涨超过10%。
其次是部分楼盘试探性涨价。上海易居房地产研究院此前发布的《6月十大上市开发企业销售报告》显示，10个大型上市开发企业商品房共成交423.4万平方米，环比5月份增长42.4%，这些一线上市开发企业的成交量整体大幅增长。
第三是开发企业资金面趋宽裕。业内人士认为，成交的回升，信贷环境的持续宽松，给开发商带来了资金面的改善，不少房企已将房地产市场筑底反弹的预期投射到土地市场中，土地市场一改往日低迷状态，出现复苏迹象。
第四是土地市场高溢价成交再现。中国指数研究院近日发布的报告显示，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年新高。今年前6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，同比下降13%，其中住宅类用地平均溢价率为4%，同比减少15%；但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点。
一些房企开始增加土地储备，不少城市的土地交易重现多轮竞拍、高溢价的情况。6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下广州市天河区珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32968元/平方米，溢价率近170%，创广州商业地块单价成交记录。不到一个月，北京万柳地块则以近4万元/平方米的楼面地价创国内住宅类地块均价成交记录。
——供求关系和政策预期都不支持近期房价大幅上涨
万柳地块的出让价格对该区域内房价走势在市场预期上会有较强支撑作用，但对北京其他区域实际影响不大。市场对此过度解读可能会在一定程度上影响购房者预期。综合来看，中央调控投资投机性购房需求决心不动摇背景下，主导市场走势的供求关系和政策预期两股力量不会发生转向，决定了房价不存在大幅上涨空间。
中国房地产学会副会长陈国强表示，近期楼市成交量攀升主要有如下三方面原因，一是开发商采取降价出货策略，以价换量；二是宏观经济下行国家重提“稳增长”，促使投资加速、货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者预期改变；三是差别化信贷政策刺激长期累积的刚性需求释放。
业内认为，目前的购房主体以刚性需求为主，多为普通商品房，对房价的推动力有限。高通智库行业报告称，目前楼市整体还处于“降价促回暖”的轨迹中，无论是支持首套房购房需求，还是央行降息，都难以改变目前楼市库存量大、主力购房人群是刚需族的局面。
就土地市场而言，由于目前房地产市场正处于政策敏感期，近期中央各部委多次表态坚持房地产调控不动摇，对央企高价拿地的控制更加严格，地方政府为避免“地王”采取的“限地价，竟配建”。不过，未来政府推出优质地块的积极性明显增强，预计下半年整体土地市场在量质齐升的促进下，房企拿地的信心将有所回升。
来源：新华网
