回归声疾，调控策紧。曾经风光无限的房地产业，近年来经历了 “冰火两重天”。不过，借助于中国经济的深厚积累和城市化的快速进程，中国楼市依然有着巨大的发展空间，但其 “转型发展”已属必然。
楼市三大 “神话”终结
“被土地管理部门罚款，被债主追着讨债，这种日子谁愿意过？可在房地产资金紧张的大环境下，我们也想不出法子了。”一家在长三角布局的房企负责人说。他的企业在镇江丹徒龙山景区收购开发了一个大型度假村项目，但至今他仍没有付清按协议应于去年6月就支付的收购款项。因无法按时支付土地款项，公司已被土地管理部门处以高额罚款，至今仅取得了一小部分土地的土地证。
这位负责人坦言，资金紧张已成为最棘手的问题。同业间的资金拆借已没有可能，银行对房地产项目的贷款不仅审批苛刻，贷款额度也明显缩小， “全行业都陷入 ‘缺钱’境地”。
严厉调控之下，中国楼市的种种“神话”正在破灭。其一， “以钱炒钱”模式的终结。一些大型房企 “狂飙突进”的一大动力就是高杠杆率。一旦资金面全面卡紧，高负债率的危机便会逐渐暴露。
其二， “只赚不赔”现象的终结。两三年以前，房地产业堪称 “吸金池”。而眼下，越来越多企业被迫退出。武汉市住房保障和房屋管理局去年第四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉的在册房企比2010年同期减少了200余家。北京、上海等地也有大量房企项目公司甚至母公司退出楼市。
其三， “全民炒房”时代的终结。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16％，比2010年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐增强，让不少人对楼市望而却步。
低谷多年未见 机遇仍在眼前
中国楼市已迎来一个新的低谷。一方面，统计数据显示，近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10％以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40％以上。而2011年全国商品房销售面积为10．99亿平方米，仅增长4．9％，增速回落5．2个百分点，比1月至11月回落3．6个百分点。如此情景，仅比全球金融危机影响下的2008年楼市好一些。
另一方面，调控楼市不是简单打压。业内人士指出，中国房地产业的拉动力，短期内难以被其他行业替代。从消费上看，全年每年房地产市场销量总额是汽车市场的4倍、旅游市场的6倍多。此外，在地方财政来源中，土地出让金能占到四五成之多。与此同时，商品住宅的供应仍处于相对短缺， “增加普通商品住房”的供给仍是当务之急。
复地集团董事长张华说： “中国楼市的 ‘黄金时间’已经过去了，但未来一段时间依然是发展的好时机。”
转型可促进健康发展
1月31日的国务院第六次全体会议要求 “采取有效措施增加普通商品房供给”。决策层的信号已充分为市场所感知。
张华认为：“在产品上，要提高刚性需求住房的比重；销售上，要加快销售进度，注重‘跑量’。”
SOHO中国有限公司董事长潘石屹则提出，随着房地产业进入 “下半场”，新的发展模式一定是把精力全部投入到产品上来，投入到产品的创新、设计、质量上来。他还提出，中国房地产企业应该学习美国的苹果公司。
中国房地产研究会副会长顾云昌预测，未来房地产市场可能发生三个变化：一是卖方市场向买方市场转移，导致竞争加剧，洗牌加快、利润摊薄；二是融资渠道多样化，除了银行融资，将更多地依靠社会的资金；三是市场布局立体化趋势，产品业态布局多样化，房企转型契机出现。
专家提出，房子让不同收入家庭买得起、租得起，才称得上是合理价位。现在既要挤泡沫，又要使供应产品更加合理，这样才能使房地产市场真正健康发展。
来源：人民铁道报
