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要点导读投资类&融资类：房地产信托如何区分？风险频发：哪些原因导致？甄选鉴别：信托产品怎样算靠谱？一旦踩雷：维权之路怎么走？ 
余祖丽
中盛律师事务所资深律师中盛风险控制委员会负责人多年从事房地产信托业务的经验，擅长领域包括私募股权投资基金、国际产业公司并购、外商国内投资、新三板、银行及信托公司实务等。
余律师在这些执业领域精深办理过数百件高精复杂项目及案件，
拥有极为丰富的理论素养和十分广泛的实践经验。
主要客户包括华能资本、中国华能财务、中信信托、华能贵诚信托、中融国际信托、中国民生银行(600016,股吧)等。
融资类&投资类：一字之差，区别很大
房地产信托分两类：融资类与投资类。虽然只有一字之差，二者在各个阶段都有很多不同之处，并非融资类房地产信托的风险就一定小于投资类房地产信托，对此，只有了解具体区别，才能针对情况，具体分析。
第一，适用规定不同。信托公司发行融资类房地产信托产品时，需要严格遵守银监会关于房地产信贷业务相关的全部规定，相比较而言，投资类就无需遵守这个条件。 
第二，退出方式不同。融资类房地产信托产品，主要通过房地产企业中途支付利息，按计划逐步还本退出；而投资类房地产信托产品，如不考虑房地产企业节税问题，通常通过控股股东或其指定第三方回购股权方式退出，如考虑节税问题，会通过房地产企业支付投资收益、到期减资退出。
第三，还款路径不同。融资类房地产信托产品的还款来源只能是房地产企业，而投资类房地产信托产品的还款来源可以是房地产企业，也可以是其他主体。
第四，进入的阶段不同。一般而言，由于政策规定，信托公司无法在项目开发前期通过发放信托贷款提供融资，所以会采取投资方式进入。
2016年1-7月信托产品投向情况（单位：亿元）第五，担保措施不同。一般而言，融资类房地产信托产品都会存在土地、房产或在建工程抵押，但投资类房地产信托产品一般进入时间较早，进入初期不会提供相关抵押，会要求控股股东将房地产企业的股权予以质押，根据项目的安排后期可能会增加土地、房产抵押等。第六，监管措施不同。一般而言，投资类房地产信托产品不会参与企业的实际运营过程，但会参与重大事项决策，监管公章、印鉴，委派监理机构进行项目监督。而融资类房地产信托产品比较关心项目现金流，一般不参与事项决策。 
2016年1-7月各类信托产品年化平均收益率第七，后果不同。形式上，融资类房地产信托产品的还款顺序与房地产企业的其他债务清偿顺序相同，投资类房地产信托产品的还款顺序劣后于一般债权。房地产信托产品风险有哪些
纵观目前曝光的房地产信托风险事件，原因主要出现在两个方面：要么是融资方出了问题，要么是项目本身就有问题。 
举个例子，融资方的问题，可以包括资金链断裂、陷入民间借贷纠纷，项目被第三方接盘或被法院查封的，或者就是融资方董事长或实际控制人出问题等。
至于项目本身的问题，很多都是定位过高、定价过高，销售周期长、导致回款不及预期；又或者项目消防验收未通过，无法如期取得销售许可证，最后无法如期获得回笼资金等。
新形势下如何挑选房地产信托产品
首先，选择相对负责任的信托公司。一定要关注信托公司的股东背景、受托资产规模、注册资本、净资产规模等。一般来说，股东背景越强、资产规模越大，其承担风险的能力也越大，而且相对更注重声誉风险，会更积极主动去解决风险。
同时，我们还需要注意信托公司的风险控制措施，如果信托公司整体相对激进，过于强调业务规模扩张而风控把关却不严，容易带来风险隐患。
其次，选择靠谱的房地产企业。房地产企业靠谱与否，往往体现在其行业排名、开发能力、风险控制能力、运作规范程度、控股股东及实际控制人背景、高管人员个人征信情况，是否存在不良习惯、是否涉诉等。
之后还需要考虑企业的财力、房地产企业的资产负债率、现金流、信用、诉讼、风险情况、融资能力等。关于这些，投资时可以多注意信托公司提供的尽职调查报告或科研报告，也可通过公开渠道去搜集相关信息。 
然后，考虑项目本身。先看项目类型――住宅往往比商业销售得快，普通住宅往往比别墅销售得快；再看项目所在阶段――后期开发阶段比前期风险要小；之后是项目所在的区域、项目近期是否存在负面报道、项目资质的取得情况、如为融资类房地产信托产品，是否符合“四三二条件”、后续信托公司对项目监管、资金监管措施以及担保物的情况、抵押率等。最后，考虑合同文本。合同文本是否具有逻辑性、法律关系是否清晰、各项措施是否落实在文本里、抵质押等是否办理登记，是体现信托产品是否靠谱的最后一道关卡。
投资人应该如何维权？
由于信托专业性较高，法律关系相对较复杂，而且涉及的规定较多，同时在诉讼过程中需要确定诉讼请求、是否过诉讼时效、是否申请财产保全、以及采取哪种诉讼策略，一般投资者无法应付这些问题，建议聘请专业人士维权。
另外需要注意的是，千万不要自以为聪明，把维权演变成群体性事件，让双方处在两难之地，最后“两败俱伤”。
文章来源：微信公众号金V投资
