以群租房为由主张租赁无效法院不支持

法制网讯 记者黄洁 北京市第一中级人民法院11月29日通报了涉房屋租赁的六大热点问题，其中重点包括群租房、保障房出租、提前解约等方面纠纷。北京一中院民一庭庭长郭燕枝表示，当事人一方以房屋属于“群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持，但承租人可以选择解除合同，作为解约方可以获得赔偿。

2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金标准每月1500元，租期一年。合同签订当日，张某支付租金及押金后，入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。第二年4月，相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法出租房屋行为进行整顿治理，要求上述房屋的承租人尽快搬离。5月19日，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋，距1年租赁期满还差2个月。后张某提起诉讼，请求确认双方租赁合同无效，中介公司返还已支付的房屋租金及押金。法院审理后认为，张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。法院最终判决中介公司返还已支付的剩余租金及押金。

郭燕枝告诉记者，实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。2013年，北京市住建委、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，但其仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于“群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。但同时明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。在上述案例中，承租人并无过错，中介公司改变了房屋用途，将房屋拆分群租，以此获得比整体出租获取更高的利益，导致承租人因整顿治理搬离房屋，无法实现合同中约定的居住目的，因此承租人可以解除合同，作为解约方也可以获得赔偿。

法院提示，作为房屋租赁交易的参与者，租赁双方都应严格遵守法律规定，切勿为一己之私做有违国家政策法律的行为。同时还应严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约，合法交易共同促进房屋租赁市场健康有序发展。