“我们小区有电梯、灯箱广告收入，也有停车费收入，为什么业主从来没分过这笔钱，甚至账目也没公布。”近日，家住南昌市红谷滩新区飞虹路附近的业主张女士向记者投诉，质疑小区的公共收益流向。那么，这笔收益到底有多少？应该归谁呢？对此，记者进行了走访调查。
■中国江西网/江西头条新闻客户端记者郑周 、实习生付小燕/文
业主不知公共收益 小区物业也不主动公开
“没听说过公共收益。”“小区内广告收入还能分给业主？”记者在南昌卫东花园、红谷春天花园、世茂天城等多个小区调查发现，大多数业主并不了解公共收益。而且，南昌多个小区都没有成立业主委员会，大多物业公司也没有定期公示收益情况。
红谷春天花园小区业主曾先生说，“住进来十几年了，从来没听说过公共收益，也没见过物业发钱，不涨物业费就算不错了。”
什么是小区公共收益？记者了解到，小区电梯、门禁杆、车库自动门、灯箱广告，承包出去的停车场，配套商铺租金，以及在小区搞活动等产生的收益都属于公共收益，而这笔钱是归全体业主共有的。
虽然很多小区都被投放了电梯、灯箱、车库广告等，但很少有业主会认为这笔收入与自己有关。“这些广告我们都习惯了，我还一直以为广告收入是归物业所有的。”莱蒙都会小区业主陈先生说。
那么，物业会主动向业主公示小区收益、使用情况吗？记者采访了南昌市多家物业公司，“这个没有必要跟业主说，没有这个规定。”“我们不会在年度账单中体现这一块的收入，但主要是用到小区的公共设施建设及维修中去了。”
在卫东花园和红岭花园三期，记者探寻发现，该小区物业基本已经放弃了信息公告栏这一板块，转而将需要发布的通知贴进楼栋。观察墙壁上还留存着的文件，发现绝大部分都是事务通知类，没有发现有明细表之类文件。
南昌多个小区广告收入不菲
那么，这笔收入到底有多少呢？22日，南昌一家知名广告公司告诉记者，南昌一块电梯框架广告为260元~280元/月，一年下来一块电梯框架广告费用为3000余元，投放量越大，折扣越多。以红谷滩飞虹路某小区为例，一栋楼共有2个电梯，一个电梯共有6块框架广告，一年下来一栋楼的框架广告费达3.6万元。小区灯箱费用为300~480元/月/面，正反面可投放两个广告，一年下来，一个灯箱广告收入近万元。普通小区至少有20~30个灯箱，规模较大的小区灯箱数量则更多。
电梯内的视频广告收费更高，记者咨询南昌一家广告公司发现，视频广告主要分布在小区及写字楼的电梯内，广告有5秒到30秒之间不等，15秒视频刊例价41400元/周/60次，共有700台左右的电视同时播放。
此外，小区内举办营销、特卖活动价格不一。“展点500元一天，我们算是很便宜的，这种活动不是天天都会有，一年展点收入大概三四万。”日前，红谷滩区一家物业公司工作人员介绍。
南昌一广告公司销售经理告诉记者，他们手上有将近300个楼盘资源，电梯框架广告100元起做。“这些广告投放的合同，大多是跟物业公司签合同，我们是直接把小区电梯内的广告位承包下来了。”上述销售经理告诉记者。
记者采访了南昌数家广告公司，工作人员告诉记者，他们基本上都是跟物业签订包年协议，将电梯内的广告承包下来，每年要付给物业公司一笔几十万元的承包费用。
据上述销售经理介绍，电梯广告根据区域不同价格不同，“比如高新区900元/部/年，红谷滩新区电梯广告价格也不一样，普通写字楼电梯广告2000~3000元/部/年，贵的小区、写字楼可达4000~5000元/部/年。”
记者初步计算，红谷滩一个中高端小区共17栋楼，每栋楼有两部电梯，一年下来电梯广告收入就达13.6万~17万元。
将公共收益作为物业费补充
有业主担心，如果将这笔公共收益“分红”，小区日后维修资金还有着落吗？对此，记者进行了调查。
采访中，不少物业公司“大吐苦水”：物业费难以收齐，业主普遍反对物业费上涨；而随着人工费逐年上涨，经营缺口大，呈现亏损状态。
“除了公共收益，小区的公共支出其实也不少，我们是跟业委会签订合同，公共收益由物业或业委会代管，作为维修储备资金。”7月21日，东湖区一家物业公司经理告诉记者，尤其是一些老旧小区需要维护的地方多，公共收益剩下的就很少。
“南昌市部分老旧小区物业费收得比较低，大部分小区都将公共收益作为物业费的补充。此外，由于申请住宅专项维修资金较难，小区要动用维修资金的，不用去申请维修资金，直接将收益作为维修资金，或者用来改造小区的设施等。”江西省物业管理协会秘书长万良文告诉记者。
南昌市一社区便民惠民服务站负责人告诉记者：“公共收益属于全体业主，无论是何种形式的‘分红’，都要先保障小区住宅专项维修资金的充裕。这笔钱要用到业主身上去，有盈余的部分可以分给业主或者用于改造小区的基础设施建设，提升小区形象品质等。”
物业拒不公示公共收益，可向法院起诉
对此，江西省住建厅相关科室负责人表示，根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
此外，《物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修，维修资金的筹集、使用情况应该公布。“《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专用部分占建筑物总面积的比例确定。”上述相关科室负责人说。
豫章律师事务所刘太金律师表示，这部分公共收益，实际上是物业对全体业主公共资源的一种代管经营性收入，如果物业拒不进行公示的话，业主委员会或者业主个人可以举证，向人民法院提起诉讼要求公示，并且要求取得相应的收益。
南昌有小区业主分到了公共收益
那么，南昌有没有小区真的分到了公共收益这笔钱呢？记者采访发现，聆江花园（一期）和天赐良园小区等业主都分到了这笔收益。
7月19日，记者来到聆江花园（一期），小区物业陈经理告诉记者，“聆江花园（一期）共有331户业主，每到过年给业主发红包是我们的传统，近5年来都给业主发了红包，第一年过年发了一桶油，第二年、第三年都发了120元红包，第四年发了480元，第五年发放了500元。”
“我们这是一个老小区，高层电梯房1.2元/平方米，低层楼梯房0.65元/平方米。”据介绍，该小区物业费从来没涨过，物业一直处于亏损状态，因此小区业委会和物业管理处签订了协议，将小区几个商铺拿去出租，物管收取70%的租金，用来弥补亏损，业主委员会收取30%的租金。同时，根据协议，小区监控摄像头、电梯、自来水管等公共设施的维修费用，也是物业公司支出70%，业主委员会支出30%。
陈经理说，“小区公共收益包括小区广告、停车位收益和店铺租金。这部分收益一直由业主委员会和小区物业共同经营管理，将费用返给业主是小区业主委员会提出的，委托我们物业代为返还。”
此外，记者了解到，发钱的小区不止聆江花园（一期），还有天赐良园小区。2018年底，该小区的1736户业主们都收到300元，总额达52万余元。
