信网4月27日讯 2020年11月的一天，刚一上班，一位年近七旬的老人就出现在青岛市检察院的门口。他紧攥着一沓文件，在门口踌躇许久，似是下定决心般，颤颤巍巍地走进了12309检察服务大厅的大门。“姑娘，求你们帮帮我们，我们……我们实在是没法子了，他们都说这案子只能这样了……”回忆着自己近三年的奔波，老人的声音愈发哽咽，情绪也激动起来。在办案人员的耐心疏导下，他慢慢讲明了来这里的原因。
原来此前，年近七旬的孙某购买了赵某的房子，与其签订了定金合同后入住。双方约定，一年后孙某交房款，两人办理过户。但后来因房价上涨，赵某反悔，双方产生纠纷。
2018年，孙某一纸诉状将赵某起诉至法院，请求其履行过户房屋合同义务，将涉案房屋以约定价款卖予自己。
案件经过了一审、二审和再审，法院均以孙某与赵某签订的系定金合同，二者之间并未形成买卖合同法律关系为由判决孙某败诉。无奈，孙某只得向检察机关申请监督，希望能够为自己讨一个公道。
(来源：青岛市人民检察院)
办案检察官在全面审阅案卷后，初步认为本案法院判决并无明显不当之处。从法律程序上作出不支持监督的决定虽然不难，但如此一来，诚实履约的买房人孙某的处境会更加艰难。不仅可能遭遇居无定所的困境，还会继续因为房屋纠纷，被卖方起诉腾房，面临巨大的诉讼精力和诉讼成本。
考虑到孙某的实际难处，青岛市检察院和青岛市黄岛区检察院上下联动，启动两级院一体化办案机制，决定通过公开听证的方式，以期查明事实的同时促成该案和解。
听证过程中，办案检察官了解到涉案房屋是孙某的唯一住处，且孙某儿子常年不在家，儿媳与儿子离婚后，留下了年仅10岁的孙子由孙某与老伴抚养，孙某的老伴还患有心脏病，他的境遇更是坚定了检察官帮助其解开心结的决心。
然而，双方对涉案房屋价款的预期差距较大，孙某认为定金合同里约定房子价款为28万元，对方因为房价上涨遂毁约，不讲诚信，而自己也实在无力承担过多的房费。卖方赵某认为涉案房屋现市价为50万元，孙某如果想买房至少要支付45万，和解一时陷入僵局。
因为从民事诉讼角度来说，孙某主张房屋所有权的诉求或许已无转机，但是办案检察官还是希望在检察监督阶段，对当事人双方有和解意愿、符合和解条件的，积极引导和促成当事人达成和解。
为此，办案检察官一方面通过实地走访，进一步了解孙某的家庭情况，并争取帮助孙某的孙子申请社会救助;另一方面耐心劝导卖方赵某，通过释法说理告知其将面临的法律程序和一直僵持下去的弊端。
(来源：青岛市人民检察院)
最终，在两级院检察官的共同努力下，双方当事人终于摒弃前嫌，决定通过和解打破僵局，卖方赵某同意以38万元将涉案房屋卖予孙某，并同意由孙某分两期支付。双方于签订和解协议当天签订了房屋买卖合同，赵某收到了孙某的第一笔房款25万元，剩余房款于半年内支付。
协议签订后，孙某难以抑制激动的心情，对办案检察官道谢：“打了这么多年的官司，心中的石头终于可以落下了，我终于要有自己的房子了!”
达成和解时，已近年关，孙某一家老小终于可以踏踏实实地在真正属于自己的家里安心地过个春节。或许，在旁人眼里这是一件再简单不过的“案子”，但对于孙某来说，却事关居有定所的“人生”。
结案容易“解”案难，如果不多想一步、多走一步、多做一步，便是对孙某一家永远关上了法律救济的大门。多走一步的背后，每一位办案人都需要付出巨大的努力，但也正是这份努力，才能真正做到“事了”“人和”。
春天伊始，孙某和老伴买了几株花苗养在阳台上，家里多了几分生机，房子虽然不大，但被老人布置的质朴温馨，不必再为了房子奔波，两位老人每日除了照顾孙子的上学起居外，也可以有点自己的事做做，日子虽然忙碌，但也从此有了盼头。
青岛市检察院四级高级检察官张婧表示，再简单的案子背后也牵扯着一个家庭的生活。我们常说“律者，所以定分止争也”，有时当事人在拿到生效判决后心中还是有所不甘，便抱着一线的希望向检察机关申请监督。但有些案件确实不符合提出抗诉或再审检察建议的标准，可如果就此作出不支持监督申请的决定，当事人之间的抵触情绪和矛盾依然无法化解，离“案结事了人和”的目标也渐行渐远了。
而民事检察和解这一化解矛盾机制的出现，破解了检察机关对当事人监督申请支持或不支持后的单赢僵局，在尊重法院生效裁判既判力和检察监督权的同时，检察官可以根据案件情况做出柔性化处理，在不损害国家利益、集体利益、社会公共利益及他人合法权益的前提下，通过释法说理促成案件当事人达成和解协议，形成当事人均自愿接受的权利义务形态，在兼顾“情”“理”“法”的同时，维护实质上的公平正义，既符合多元化解决纠纷的价值理念，也强化了检察机关在参与社会治理方面的责任与担当，进而实现多赢共赢的社会效果。
(来源：青岛市人民检察院)
在房屋买卖时，有时买卖双方签订的定金合同在内容上不仅包含了定金数额、定金支付日期等定金合同的条款，还约定了房屋交付、房款支付日期及方式、房产过户等买卖合同的主要内容。如果与此同时买方已经支付了大部分房款，卖方也把房屋交付给买方使用，则双方实际履行的内容超出了定金合同范畴。对于此种定金合同能否认定为房屋买卖合同的问题，司法实践中一般不仅仅看合同名称，还会结合双方签约目的、合同具体约定以及合同履行情况予以综合认定。
另外，如果在买卖房屋时双方仅签订一般意义的定金合同，由于定金合同仅为双方签订正式房屋买卖合同的担保，因此在定金合同中最好将签订房屋买卖合同的时间和条件等合同义务约定清楚，且不宜将义务履行期限约定的过长。否则一旦房价出现波动，对双方及时履约的意愿都会有较大影响。即使有定金作为担保，也会出现一方反悔的可能，买卖房屋的合同目就很难顺利实现。
(除检察官外，文中人物均为化名)
通讯员 包国莉 信网记者 王琪
