国土部门对土地出让竞价实行新模式
南宁土地出让首设“天花板价”
广西新闻网-南国早报记者罗
去年年中以来，全国土地市场普遍走热，南宁市也不例外，多个片区的新成交住宅用地楼面地价创出新高，个别片区的楼面地价新高甚至不断被刷新，不少购房者开始担心房价也会“水涨船高”。5月9日，南国早报记者获悉，南宁市国土部门近期出台了土地出让竞价新模式。5月挂牌出让的几块土地，首次设置了“天花板价”，当竞价达到“天花板”后，竞价模式将从竞地价变为竞配建保障房面积。
1、措施
亩均单价设置最高限制
近日，南宁市国土资源局网站上陆续发出南宁市今年第9、13、15、16期土地挂牌出让公告，分别出让二塘、长 、沙井片区共5块住宅用地。这几块土地并不是热门片区的稀缺地块，本身并没有太多关注点，但出让公告中首次出现的一段话却引发了业内热议。如位于二塘片区的9号地块的出让公告中提到，此次挂牌出让宗地设有价格上限，当价格不超过380万元/亩时，报价最高且高于预设底价者成交。报价达到380万元/亩后，不再接受更高报价，转为在此基础上竞公租房配建面积，投报公租房面积最大者成交。如9号地块的挂牌起始价是260万元/亩，假设A、B两名竞买人经过多轮举牌，将亩均单价抬升到了380万元，此时双方都不能再报出更高的价格，转为竞投在地块内配建的公租房面积。如A投报配建5万平方米公租房，B投报10万平方米，则B成为竞得人。
除了“限地价竞配建公租房”，5块土地在土地成交价款的缴交方面也有更严格的限制。5块土地的竞得人，都要在签订成交确认书后的10个工作日内签订土地出让合同。对于成交溢价率小于30%的地块，竞得人必须在签订合同后的30日内支付50%的成交价款，剩余款项在签订合同后90日内付清。当成交溢价率大于或等于30%时，竞得人则必须在签订合同后30日内，一次性付清全部地价款。例如某地块起始价100万元/亩，当成交价达到130万元/亩时，全部地价款就必须在签订合同后的30日内缴清。
2、调查
“天花板价”比周边原成交价低
5块土地设置的“天花板价”究竟是高是低？记者与周边近期成交的土地单价进行了对比，发现个别地块的“天花板价”，已明显低于周边近期成交的土地单价。如位于沙井片区智兴路上的15号、16号地块，“天花板价”分别是600万元/亩和810万元/亩。而今年3月底刚刚成交的、同样位于智兴路上的7号地块，成交价是1000万元/亩。这无疑会给前期高价拿地的开发商，带来一定的建设、销售压力。据了解，“限地价竞配建保障房”的土地出让竞价模式，并非南宁首创。早在六七年前，杭州、成都等国内热点城市就已开始“试水”，而北京、广州等一线城市实施类似政策的时间还要早一些。
记者注意到，此次5块土地设置的“天花板价”，抑制高地价的目的明显。以“天花板价”计算，5块土地的楼面地价都没有超过3500元/平方米，溢价率也都没有超过50%。而在2016年的邕城土地市场上，成交楼面地价超过4000元/平方米的并不少见，溢价率超过50%的地块数量，也在溢价成交的地块中超过了半数。
3、说法
新政组合拳颇具“杀伤力”
如同一条街上两家相邻的面包店，其中一家的面粉进货价明显比另一家高，如何在成本不占优势的情况下竞争，就成了一大问题。首先是拿地成本，据悉，非热门、稀缺地块的拿地成本，一般占到平均开发销售成本的约30%。这无疑给前期刚刚以高价拿地的开发商，在产品设计、营销、定位等方面带来更多考验。此外，新政还规定配建的公租房必须安排在项目首期建设，且产权归政府所有。这对一些规划为高端住宅区的项目来说，设计上的难度更大。
对今后拿地的开发商来说，限期缴清地价款的“杀伤力”也不容小觑。房地产开发属于资金密集型行业，不少大房企的资产负债率都不低。有业内人士透露，过去不少地方为了招商引资，对地价款的缴交限制比较宽松。有的房企甚至只需要交首期地价款就能开工，余下款项拿刚买到的土地或在建工程去抵押贷款后再缴清，在建工程又是施工方垫资，相当于基本不需要花自己的钱。此次出台的新政要求溢价率达到或超过30%后，就必须在30日内缴清地价款，对许多房企来说资金压力还是挺大的。当下热门地块溢价率超过30%很常见，尤其是一些“黄金”地块，动辄超过100%的溢价率，七八亿元甚至一二十亿元的地价款，不是随便一个开发商就能在短短一个月内凑出来的。
4、反应
具体效果还有待后市观察
新政“组合拳”之下，是否就见不到高成交地价了？有业内人士认为还不好说。从目前公告出让的5块地看，都不属于热门区域，拍出高价的可能性也不大，很有可能还没到“天花板价”就成交了。而如果有“黄金”地块出现，还是有可能会引发争抢。如早就开始实施“限地价竞配建”的北京市，2013年在拍卖东三环一块位置极佳的地块时，就引来近10家大牌房企竞拍。结果地价早早就达到了“天花板价”，随后各家房企在配建面积上继续“厮杀”，配建面积一路飙涨到27.8万平方米才决出胜负。实际上，建设配建设施的成本，还是要摊到所有购房者身上。在南京、上海等热点城市，开发商在“竞配建”阶段仍寸步不让的情况也不少见。
南宁一家开发商的相关负责人表示，虽然新政提高了开发难度，但对市场健康发展还是有好处的。“毕竟谁也不希望看到南宁楼市因为持续飙涨，走到需要重启‘限购’的地步。”南宁市国土资源出让服务中心相关工作人员表示，实际上除了“限地价竞配建”和对地价款缴交作出更严格的限制外，今年在住宅用地的供应量上也会有所加大。至于今后出让的其他地块是否全部采取“限地价竞配建”的措施，则将根据地块的具体情况来确定。
