９月９日，一套位于西湖区浙大玉泉校区边的庆丰新村５９．０６ｍ２的法拍房开拍，起拍价和评估价都是２９６．６８万元，折合单价在５万元／ｍ２左右。
这套法拍房引人关注的并非价格，而是这套房子不但有抵押，也有查封，而且被４家法院查封，包括杭州市滨江区和西湖区两家法院，以及福建省的泉州和晋江的两家法院，四家法院的查封日期各不相同。
很多购房者好奇，像这种被多家法院查封的法拍房，拍卖成功后过户是不是特别麻烦？拍卖所得价款在几家法院之间是怎么分配和清偿的？
杭州庆丰新村的一套房子
被四家法院查封
一套房子被多家法院查封，通常是因为房屋所有人外债较多，被多个债权人起诉，申请查封其财产。法院可以对同一财产采取轮候查封措施。
这其中涉及到司法上的专业名字“首次查封”和“轮候查封”。
首封法院是首先对执行的财产进行查封的法院。
轮候查封是对其它人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，排队等候，等排在前面的查封依法解除后，次之的轮候查封自动转化为正式查封的制度。
轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。
在实践过程中，往往存在涉案债权有不动产作抵押担保的情况，于是会出现抵押权法院。抵押权法院和首封法院有可能是不同的两家法院。
具体到这套庆丰新村法拍房，从查封的先后顺序来看，滨江区人民法院是首封法院，查封日期始于２０１８年２月。但在此之前的２０１７年９月，房屋所有权人已经将房子抵押给别人，债权数额为１３０万元。而抵押权人后来在西湖区人民法院申请执行与房屋所有权人的民间借贷纠纷案，因此西湖区人民法院是抵押权法院。
福建的两家法院，在这套房子的具体执行过程中，则都属于轮候查封法院。
负责这套法拍房具体拍卖事宜的来拍法服首席知识官刘毅说，从近年的法拍房市场来看，一套房子被多家法院查封的情况并不少见。“目前对于这类法拍房，通常是享有抵押权的债权人优先受偿。”
也就是说，庆丰新村这套法拍房，如果最终能以超过２９６．６８万元及以上的价格成功拍出，所得价款在扣除执行费、评估费、委托拍卖和组织变卖被执行人财产所发生的实际费用后，将首先用于清偿抵押权人的１３０万元本金及利息。
优先清偿抵押权人
拍下后不必担心过户受阻
那么，在扣除相关费用和优先清偿抵押权人的本金及利息后，尚有超过１００多万元余额，这部分余额，在其它三家法院之间是怎么分配的呢？
刘毅说，这里有个前提，“当首封法院或抵押权法院在处置房产时，其他查封法院需要参与案款分配的，应提前发函给具体执行处置法院。”这样的话，当所得价款在优先清偿后尚有余额的，余额部分用于清偿其他拥有生效的执行依据的债权人。
若未提前发函，而错过了具体执行处置阶段，余额已经被其它几家查封法院分配完毕，那就只能吃“哑巴亏”了。
如果其它查封法院都提前发函的话，余额的具体分配要分两种情况。
第一种情况，如果查封的是个人财产，优先债权清偿后，一般债权则按各家法院执行标的的债权比例进行分配。比如说，被执行人欠Ａ债权人２００万元，欠Ｂ债权人３００万元，欠Ｃ债权人５００万元，都是一般债务，分别在三家不同法院起诉，其债权比例则是２∶３∶５。那么如果分配余额尚有１００万元，Ａ、Ｂ、Ｃ这三位债权人分别可以拿到２０万元、３０万元、５０万元。
第二种情况，如果查封的是公司财产，当优先债权清偿后，一般债权按照先查封的优先偿还的顺序来进行分配。这时首封法院就非常有优势了。
回到庆丰新村这套法拍房，其产权登记为个人，属于个人财产，因此适用的是第一种情况。也就是说，优先清偿后尚有１００多万元余额，假设其它三家查封法院的债权人都是一般债权的话，那就按照三位债权人的债务比例来分配。
而如果拍卖所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，则应当退还被执行人。
此外，首封法院或抵押权法院拍卖房屋时，无需通知轮候查封法院，也无需征得轮候查封法院同意。成交后，轮候查封自始不发生法律效力，买受人凭法院的执行裁定书可直接到不动产登记机构办理相关过户手续。
