近年来，依托互联网平台发布房源、接受预订的“网约房”因为便捷实惠、可适配多元化住宿需求而迅速发展，但一些纠纷也随之发生。2025年6月，浙江省宁波市江北区人民法院审理了一起因“网约房”引发的纠纷。
原告周女士与被告张先生是同一栋楼上下楼邻居，二人是各自房屋的所有权人，且双方房屋登记用途均为住宅。2023年房屋交付后，张先生把自己的房屋改为“网约房”，通过多个平台发布房源信息进行宣传，同时明码标价接受预订。
周女士和小区其他业主因张先生无证开设民宿、扰民等问题多次向公安机关、物业等投诉，但效果不佳。最终，周女士将张先生诉至法院，要求其停止对房屋的商业经营性活动，恢复其住宅用途。
张先生辩称，该房屋以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“网约房”不同于经营性用房，称只有属于旅馆业客房的网约房才属于经营性用房。
法院经审理认为，本案争议焦点为案涉房屋作为“网约房”使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系业主的一致同意。
经查，张先生通过在网络平台发布房源信息，并接受不特定人员预订、登记入住人员信息，且按日出租、结算费用；此外，他还在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。
法院认为，该行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但本质仍是为房客提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房。
综上，法院判决张先生停止对房屋的经营性使用，恢复住宅用途。一审宣判后，张先生不服提起上诉。2025年10月，宁波市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
法官说案
本案是一起新经济业态蓬勃发展背景下因“网约房”经营而引发的邻里纠纷典型案件，核心在于对住宅作为“网约房”使用的行为模式界定。
判断住宅作为“网约房”使用是否属于“住改商”，关键在于厘清房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。从本案事实来看，被告通过网络平台面向不特定公众出租房屋等一系列行为，其经营属性与普通房屋租赁中“固定承租人、长期使用、仅提供房屋本身”的特征存在区别，实质上已构成经营性住宿服务，属于典型的“住改商”行为。
民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
“住改商”行为往往会带来人员流动频繁、公共资源占用增加、噪声干扰等问题，直接影响相关业主的居住舒适度和生活安宁权。因此，“有利害关系的业主一致同意”并非可有可无的程序要求，而是住宅改经营性用房的法定前提。这一规定旨在平衡业主个人财产权益与相邻业主的居住权益，维护正常生活秩序。
当前，“网约房”凭借其便捷性、灵活性，成为新业态发展的重要组成部分，但业态的创新发展不能突破法律底线和邻里权益边界。房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。若未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改为“网约房”等经营性用房，相关业主有权要求停止侵害、恢复原状。
该案也提醒广大“网约房”经营者，只有在法律框架内规范运营，才能实现个人利益、邻里权益与行业发展的良性共赢。
