香港新聞網4月5日電 香港《商報》5日發表題為“港樓市有無條件一癲再癲？”的文章，全文如下：
香港樓市有幾瘋癲？單看最近北角新推的一房單位售價竟然突破千萬，比早前另一頂層一房單位所造960萬元還要高，堪稱已是一葉知秋。金管局資料顯示，港人置業負擔能力沉重，最新樓價與收入的比率便升至15.9倍，較諸1997年樓市泡沫爆破時的14.6倍還要高，足以反映目下香港買樓何其艱難。究竟，本港樓市有無條件一癲再癲呢？
毫無疑問，市場的置業需求非常旺盛。首先，雖是市場行為，但中資地產商來港高價搶地，確實部分抵銷了去年11月的“加辣”效果。而且，港息未有跟隨美國上調，亦令借貸變得有恃無恐。也就是說，早前所謂樓市逆轉的種種因素，經驗顯示似乎均未導致樓市降溫。故此，樓價只升不跌的預期愈加鞏固，在有買貴、無買錯的集體信念下，市民入市上車意欲持續高昂，另外投資者也冀買樓收租兼賺價，樓市因而進一步熱上加熱。
可是，近日市場愈來愈多聲音質疑，麵粉價升不等於麵包價升，兩者並無什麼必然關系。此外，在聯繫匯率的基礎上，港美之間的息差長遠肯定趨於一致，就是說港息遲早都會向上，更意味息率可能滯後追加。事實上，在樓價愈飆愈高、真正反映居住需要的租金卻未緊隨的情況下，買租價差已升穿160%，官方的私樓回報率亦降至3%以下，其中大單位更跌到2%，亦即相關租金回報率比較美國10年期國債孳息的2.3厘還要低，換言之，在港買樓收租其實並不特別劃算。如果美息繼續上升，醒目資金必然從本港樓市流出。
誠然，“辣招”衍生了供應減少的副作用，這便解釋了二手市場近期都見“乾升”。“辣招”重點都落在增加入市成本與門檻，這既降低了業主放盤意欲，令供不應求矛盾更加尖銳，另外不得不留意的是，在賣家轉嫁稅款到成交價計算後，更造成了推高“樓價”的假象。受此刺激，大量新盤的加推以至加價，增加供應非但沒有帶來冷卻作用，反令整體氣氛變得更加熾熱。
然而，歸根究柢，樓市何去何從始終服膺於基本因素。一手新盤不斷推出，無疑會消耗市場購買力。今年首季所售的近2700夥新盤，已經吸金多約350億元，展望今季更料有約6000至9000夥可望推出。究竟，市場能否有效消化過來？這或是發展商爭先恐後地推盤套現的底因，而家庭債務佔GDP的比率也創出歷史最高。此外，候任行政長官林鄭月娥早前強調，土地與房屋是未來工作的重中之重，上任後主要工作是增加供應。可以預期，隨著供求矛盾逐漸紓緩，最新資料顯示本港空置率終於見低回升，正是供不應求問題得以逆轉的一個苗頭。
政府實宜密切注視樓市動向，該出手時就出手，該加辣時就加辣，不應任由樓市一癲再癲。例如，因時制宜調整辣招，由修補“一契多約”等與政策原意相違的漏洞，到進一步增加持有物業的成本而非單單針對入市門檻方面，都是當局應該積極研究的方向。雖然樓市並無客觀條件一癲再癲，但於此“非理性亢奮”的樓市狂潮，適當壓抑過熱情緒也是無可厚非，相信亦有利市場做好風險管理及確保樓市長遠健康發展。
香港商報評論員 李明生
