香港新聞網4月29日電 香港《文匯報》29日發表題為“要正視樓價熾熱背後的風險因素”的文章，全文如下：
樓價近日繼續攀升，據政府差餉物業估價署最新公佈，本港樓價連升12個月，更連續5個月創歷史新高，明顯出現不正常和非理性的情緒，令人擔心升幅已被過分透支。與此同時，一些潛藏的負面因素正在逐漸顯現，包括市民的置業負擔比率惡化、樓宇貨尾量增加、空置率上升等等。置業是人生大事，必須審時度勢、眼長遠，特區政府增加土地供應、重建置業階梯的決心不容置疑，市民現階段關鍵是要保持理性態度，量力而為，不要被一時高漲的樓價衝昏了頭腦。
由於近年房屋供應相對需求較為緊絀、環球貨幣環境的超低利率和資金流入，香港樓價偏離經濟基調持續上升。根據差餉物業估價署數字，3月份私人住宅售價指數按月升2.07%，為去年11月加辣後按月升幅最高的一個月，過去一年樓價累積升了17.8%。樓價升幅導致投資者和用家心雄，擔心“今日不買明日更貴”，出現非理性的恐慌情緒，大大加劇了泡沫風險。但與此同時，一些潛藏的樓市風險正在慢慢積累，值得高度警惕。
一方面是市民的負擔能力在減弱。置業負擔比率在去年第4季進一步惡化至63%，遠高於1996至2015年期間46%的長期平均數。加上美國進入加息周期，歐洲、日本一旦提早收水，本港資金流向可以在短時間內改變。另一方面是樓宇的中長期供應急增。至今年3月底，落成但未出售的樓宇數目合共8,000個，按年升33.3%，意味貨尾量增加。樓宇空置率則上升至總存量的3.8%，相當於43,657個單位是空置。運房局發言人預測，未來3至4年一手私人住宅供應量預計為96,000個單位，是政府自2004年9月起每季公佈供應數字以來的新高。換言之，在未來5年，平均每年將約有20,300個私人住宅單位落成，較過去5年的平均每年落成量(12,000個單位)增加約7成，亦符合本港每年大約20,000個住宅單位的需求量。可見長遠樓宇供需將會趨於平衡，屆時，將對樓價造成重大影響。
不過，就最近情況而言，以上的種種因素，在樓市熾熱的氛圍下都被大家拋諸腦後，一些人只是看到眼前短期的升勢。從全面分析的角度看，在政府的額外印花稅(SSD)之下，買入後三年內賣出都要繳交10%-20%的稅率。所以哪怕過去一年樓價累升17.8%，但對近年入市者都只是紙上富貴，真正要賣樓套現面對高昂的稅項和雜費，根本得不償失。至於考慮持貨三年以上的投資者，則不得不考慮樓宇中長期供應大增以及環球利率正常化的因素。近日已經有多間大行輪流唱淡樓價，上周大摩認為樓市會衰足幾年，另一間大行野村日前又發表報告，指樓價今年的升幅已經體現了大部分，預料將會在兩個月內見頂，明年更將出現調整。
讓住宅物業市場維持健康平穩發展，必然是下屆政府其中一個重要的房屋政策目標。侯任特首林鄭月娥多次強調，政府會繼續多管齊下拓地建屋，包括保有穩定的土地供應，增加住宅供應量，重建多層次的置業階梯，以確保滿足市場需求。樓市長遠肯定會逐漸回歸健康和理性的軌道。無論是投資者還是用家，現階段都必須保持謹慎，要量力而行，不宜盲目高追，以免遭受損失。
