央广网北京3月18日消息（记者刘飞）据中国之声《新闻纵横》报道，为促进北京市房地产市场平稳健康发展，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心等五部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这份包含“认房又认贷”“上调首付比例”等规定的通知，在当时被称之为北京“史上最严调控政策”。
到如今，北京“317调控”已满两年。根据链家贝壳研究院数据显示，今年2月，北京二手房均价比2017年3月的高点下跌11.3%，市场均价回调，市场活跃度也低于调控前。两年过去了，北京房地产市场交易需求产生了怎样的变化？未来房价的走势又如何呢？
2017年3月17日，北京市住建委等五部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，陆续出台了“认房认贷”等调控措施，当时一度被称为是“史上最严格的调控政策”。从2017年4月份开始，北京住宅网签量下滑，7月跌至谷底，此后逐月缓慢回升到1万套左右。
对于一系列调控措施的影响，北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，人们买房的预期发生了改变，市场上投机性需求踟蹰不前，以自住的刚需和改善性需求为主，租赁住房也成为了一种重要的住房供给方式，房地产市场得到平稳健康发展。“317调控”两周年，新建商品房价格稳定，存量商品价格下降。
链家贝壳研究院发布了《“317”两周年北京二手房市场数据报告》。这份报告的数据显示，在北京二手房价格方面，2017年“317调控”后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅达到13.5%；2018年全年均价同比下跌3.3%；进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。
而在成交量方面，这份报告指出，“317调控”后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到2017年年末市场开始小幅修复；进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期，市场又出现一波轻微回升。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，从当前市场形势看，北京房地产市场调控已经取得明显效果，二手房成交量调整至历史的中等水平，价格累计跌幅也超过10%。新房供应增多可以缓解市场紧张情绪。2018年和2017年相比最大的不同在于北京新房的供应量明显增多，这对二手房市场形成了一定的分流，也缓解了房价快速上涨的压力。可见，保持一定量的新房供应是稳定市场的基础。均衡的新房及二手房市场的供应结构非常重要。
许小乐认为，从“317调控”后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。他指出，2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。
他说，房贷是短期市场决定因素，2017年“317调控”后出台了“认房认贷”的政策，大幅提高了“卖一买一”换房者的购房成本，并且房贷利率持续上浮也增加了购房者的成本，致使成交量下降。刚需是市场的底火，从历次市场调控的表现看，市场的起伏主要是看刚需能否或者是以什么样的速度进入市场。引导刚需平稳释放对于保持市场的稳定非常重要。换房是市场的交易主力，目前北京二手房市场上百分之六七十是换房需求，换房的杠杆风险比较低，那么，未来可以考虑适当降低房贷成本以适度满足换房改善的需求。
国家统计局最新数据显示，今年2月份，北京二手住宅销售价格环比上涨0.2%。与此同时，从一线城市总体情况来看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格比上月环比上涨0.3%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%。中原地产首席分析师张大伟表示，北京等部分城市有了一些轻微复苏的可能性，但市场总体平稳。“应该说它们的主要特征都表现在二手房市场的价格。另外，这些城市大部分都是前期下调比较明显的，特别是北京、深圳、厦门、南京最近都有价格出现波动的苗头。”张大伟说。
有数据指出，随着需求在春节后的集中释放，北京二手房成交量已于3月第一周有所回落，预计后期市场成交大概率出现正常下降。
