[身边案件]
吕先生最近不太开心，因为他本以为自己能用4万元购买两个地下车位，没想到最终落空了。
吕先生是嘉兴南湖区A小区的业主，2017年1月23日，小区开发商某某置业有限公司在中国房产超市网、搜狐网等网站上发布了关于A小区清仓车位的广告消息。该广告称，开发商为了回馈业主和客户，推出车位清盘大团购活动，以4万元的价格出售其拥有的A小区地下车位两个，业主吕先生得知消息后，于2017年2月17日前往小区售楼处，以4万元的价格预订了位于该小区的两个地下车位，在工作人员提供的登记簿上做了登记，并被告知付款时间另行通知。
网络配图
2017年2月20日，吕先生接到开发商电话，称可以支付车位款项。可是，吕先生于当日前往售楼处支付车位款项时却被告知车位已经停止销售。
吕先生事后得知，2017年2月20日前，已有多名业主以4万元的价格购买到该小区的两个车位。吕先生认为，开发商的广告明确了标的、价格及销售对象，内容具体、确定，该意思表示属于要约。现要约已送达且吕某已作出承诺，开发商在未事先声明的情况下撤回要约违反了合同义务，应承担违约责任。
[律师说法]
开发商委托的是晚报“律师在身边”的本期嘉宾黄来文律师，黄律师是浙江品尚律师事务所主任，嘉兴市律师协会建设与房地产专业委员会委员。
黄律师介绍，开发商通过网络媒体所做的“4万元搞定双车位”的宣传本身属于一种商业广告，是属于要约邀请，而不是吕某起诉状中认为的属于要约。
要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示；寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均为要约邀请。要约邀请可以是向特定人发出的，也可以是向不特定的人发出的。要约邀请与要约不同，要约是一个一经承诺就成立合同的意思表示，而要约邀请只是邀请他人向自己发出要约，如果自己承诺才成立合同。要约邀请处于合同的准备阶段，没有法律效力。
商业广告是指，商品经营者或者服务提供者承担费用、通过一定的媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的广告。商业广告的目的在于宣传商品或者服务的优越性，并以此希望顾客购买商品或者接受服务。对于商业广告，一般均认为是要约邀请。因此，开发商关于商品房的销售广告和宣传资料通常应认定为要约邀请。该要约邀请对吕某不具法律约束力，因为该商业广告首先是发布在公开的大众媒体网络界面上的，是面向公众的；其次，该广告仅表示4万元搞定双车位，但对双方的权利义务内容均没有涉及，属于内容不具体，该广告内容也未表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。开发商发布该广告的目的，其实只是希望业主和客户先自己发出要约的意思表示，从而出售己方的车位，故该宣传行为不宜认定为要约，应认定为要约邀请。
（以上仅代表律师个人观点）
[庭审结果]
法院认为，吕某系A小区业主，根据吕某提供的公证书及开发商当庭陈述可知，开发商的确在网络上发布过关于A小区车位清盘的广告，其广告上标明“4万元搞定双车位”的字样，但从该广告内容来看，开发商发布的出售车位信息并不具体，未载明付款时间、违约责任等要件，缺乏合同成立的必要条款，因此对开发商发布的出售车位广告应认定为要约邀请。吕某未提供证据证明其向开发商发出了购买车位的要约，且开发商亦未作出承诺的意思表示，故吕某、开发商之间并未就地下车位的买卖成立合同关系。
[案件提醒]
在本案纠纷中，律师通过对开发商的宣传广告的性质在法律上属于要约邀请而不是要约，论证了双方当事人之间不存在买卖合同关系。但是，法律又明确规定了商业广告的内容具体明确、符合要约规定的，则视为要约。尽管案件法院最终判决吕某败诉，但是现实生活中对商业广告怎样算具体明确内容的概念模糊不清，各有各的理解，因此，理论学术上也就对商业广告到底是属于要约还是要约邀请存在很大的争议。
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