浙江在线3月5日讯杭州的楼市尚未完全复苏，但是随着多个红盘领出预售证，购房者对于楼市的关注度也在恢复。购房者所喜爱的“我爱问佳骏”栏目，又开始忙碌起来。很多已经买了房的购房者，特别关注存量房贷合同转换的问题。而疫情对于杭州楼市的影响，该不该买房，也是大家所关注的。
问：佳骏老师您好！我是2016年买的房，还贷期为25年，当时银行利率打了85折。请问像我这种情况，转换成LPR合同之后利率会变吗？是选固定利率还是浮动利率？
答：中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率。转换工作将于今年8月底前完成。
你2016年的房贷合同，利率是在当时基准利率（4.9%）的基础上打85折，也就是你实际的房贷利率为4.165%。转换成LPR合同，简单点理解就是换一个参照物而已。合同转换的时候，参照的是去年12月的5年期LPR（贷款市场报价利率），也就是4.8%，你的房贷利率比LPR低了0.635%（63.5个基点）。这个数字很重要，重签合同后，你的房贷利率变成LPR减去63.5个基点，这一加点数值（-0.635%）不会再变化。
你如果选择浮动利率，即“LPR-0.635%”，那么根据你选择的重定价日为周期，每年都有一次利率调整机会。如果你觉得未来LPR会降，可以选这个。在“我爱问佳骏”的粉丝群中，更多人认为LPR的趋势是下降的。
但是，若干年后要是LPR涨了，不能要求银行改回固定利率，愿赌服输，机会只有一次。
如果你觉得未来LPR会涨，就可以选固定利率，那么今后就一直是4.165%，不会再有变化。
问：老师您好，最近参加了凤起钱潮的摇号，选房顺序比较靠后，没有特别钟意的楼层，思索再三放弃了。现在想想有点后悔。疫情过后，今年还适合买房吗？
答：整个2019年，杭州改善型楼盘价格都非常稳定，而2020年也大概率是这样的情况，作为自住需求，限价就是为了让你不要恐慌，耐心选房，那又何必着急呢？凤起钱潮要1000多万元，用这么多钱买房子住，自然要选称心如意的房子。这样的好房子杭州还有很多，不用着急。
这次疫情，相比其他行业，杭州房地产所受的影响不算很大，政府及时出台一些政策，主要从资金层面帮扶房企，保证市场房源供应能跟上，而不是刺激需求。因为杭州的买房需求只是延后，并未消失。和光尘樾的中签率1.5%左右，未来天空之城的中签率8%左右，凤起钱潮1000多万元的房子中签率也不到50%，可见购房需求还是很大的。此外，疫情让人更关注居住品质，改善的需求会有所增加。
2020年买房，新房和二手房价格倒挂的楼盘越来越少，投资需求会减弱，对自住购房者反而是好事，有更大机会挑到心仪的房源。
问：佳骏老师好！我听说法拍房价格通常比二手房价格更低一点。请问法拍房与二手房相比，最大的隐患是什么？谢谢！
答：总体看风险是有一些的，极端情况就有：可能原房主还在该房产住，赖着不搬；可能该房产已经被出租出去了，买卖不破租赁；也有个别房源被债权人占用，拍卖所得款项不够偿还债务的，债权人不愿意搬离。
其他情况还有原房主没有办过房产证，存在二次过户，税费较高，或者多年没有交物业费。还有个别法拍房是原房主早年违规申购的经济适用房，买家拍下来后发现，需要补交上百万元的差价款。
所以，建议拍卖前认真阅读拍卖页面的信息，或者委托第三方机构做尽调，规避风险。
问：东潮府精装修限价46000元/m2左右，而不远处艮北的楼盘限价是40400/m2元。请问佳骏老师，东潮府性价比如何？
答：先说东潮府，是滨江和龙湖共同开发的，品质可以信赖。滨江在城东开发的楼盘如金色黎明、曙光之城、万家星城等等，都很有名。而龙湖在城东也有璟宸府、景粼天著等高端项目。这个项目属于强强联合，而且是标准的地铁房。目前城东新城楼盘的价格都是46000元/m2左右，所以有很大挑选余地，可以多看看，尽量选品质好的。
艮北的优势在于价格。但地段上，城东新城更靠近市中心。选哪里，还是看你的购房预算，以及你对居住品质的要求，求取一个平衡。
