近期，媒体都在报道银行突然收紧房贷。据悉，此轮楼市紧缩的“领头羊”北京，近期部分银行将首套房贷利率上调至基准利率的1.1倍，少数银行调高至1.2倍，二套房贷款利率上调至基准利率的1.2倍，少数银行调高至1.3倍。在沪深穗，中小银行普遍将首套房贷利率上浮至基准利率。同时，贷款投放周期延长，笔者从深圳某按揭大行获悉，单笔房贷从递件到发放的周期，从原来的半个月延长至1个月以上，按揭经理还表示，中小银行的周期更是长达45天-60天。
融360数据显示，5月全国首套房贷平均利率为4.73%，环比上升4.64%，环比已连续5个月上升，同比去年5月的水平(4.45%)上升6.29%。今年年初，全国首套房贷普遍可享受基准利率0.85倍的优惠，但不到半年，就上升到基准利率1.1倍或1.2倍，相当于房贷利率上行30%或40%。基准利率0.85倍和1.1倍的水平分别为4.41%和5.39%，这意味着利率上浮了0.98%。据此，有媒体定论，这相当于央行4次标准力度(每次25个基点)的加息，不啻为楼市定向加息。
银行骤然收紧房贷，业内普遍指向金融“去杠杆”。去年下半年以来，金融“去杠杆”加速，目的是抑制银行无序扩张。确实，近年来银行已摆脱传统存贷款业务，演变为各种各样的投资银行。负债端，吸储只占银行融资的50%，另一半来自央行借款、同业存款和发行理财产品；资产端，大银行和小银行资产的43%和52%，已是债券、理财、资管等投资资产，而非贷款。业务蜕变，银行轻松突破存款准备金、资本充足率等约束，最大化资产负债，并通过加杠杆获得超额收益。
近年来，由于金融创新和利率市场化加速，再加上“隐性担保”，银行资产负债两端增速都在15%-16%，远远高于M2的增长，其中很大一部分直接或通过第三方通道投入楼市。2015-2016年，房地产融资(包括项目开发和购房贷款)额度年均增长都超过了50%。2016年，房贷占新增贷款的45%，四大国有银行房贷甚至占新增贷款的60%。因此，要去杠杆，就得约束负债端，从源头上控制银行扩张的欲望。
春节后，央行连续上调公开市场利率，大银行向央行借款成本高了；银证保发布数道“金牌”，规范银行同业、理财、险资、资管等投融资和通道业务。比如，同业不能超过负债的1/3；银行投资资产必须“穿透”，防止逃避资本充足率；清理基金子公司等第三方通道。由此，银行一半的融资，其成本要大幅度上升。6月份，MPA全面上线，意味着银行资产增速不能超过社会广义融资增速，而且资产要全面纳入资本充足率约束，银行要成为抵御风险的第一道防线。
央行上调公开市场利率，直接导致无风险利率攀升，大银行向央行借款的动力下降。10年期国债利率从今年年初的3%上升至6月的3.6%，10年期国开债利率则从年初的3.7%攀升至目前的4.3%。无风险利率上升，导致对接资管计划的理财产品收益率迅速攀升，目前已突破5%。公开市场融资收紧，理财收益率攀升，倒逼银行转向成本相对低的同业，2-3月同业存单净发行均突破1万亿。但同业监管强化，同业存单利率迅速攀升，5月份同业存单利率达到5%。
可见，银行融资成本已经接近4.90%的房贷基准利率，考虑到人工和经营成本，银行发放基准利率以下的房贷多半要亏损。于是，银行或以额度不足为由，减少房贷投放(近期报道称有20家银行停办房贷业务)；或将房贷利率提升至基准利率之上，充抵融资成本上升。目前，除了几个楼市热点城市，全国首套房贷多数还能享受基准利率以下优惠。未来，央行货币政策削峰填谷，拟风向调节流动性变化。对于占房贷份额70%的大银行，同业依赖度较低，融资成本相对低，未来将继续贯彻差别化的房贷政策，首套房贷利率的主体仍维持基准利率以下。但同时，金融“去杠杆”将可有效控制银行过度扩张风险资产和加杠杆倾向。
