3月30日，漳州市本级中心城区范围内依法正式开展居住权登记。4月6日，漳州市不动产登记中心颁发了第一本居住权不动产登记证明，标志着居住权制度在漳州正式落地。
住宅所有权、居住权“两权”分离时代正式开启。那么，居住权对于二手房交易的影响究竟几何？在二手房交易过程中，需要进一步注意些什么？快跟随记者的脚步，来了解一下。
《民法典》规定： 居住权可约定期限
房产交易因为涉及较大的资金往来，购房人对于交易安全十分看重。在二手房交易过程中，购房人需要审慎查询房屋产权归属、司法查封、抵押登记等信息，方能顺利达成交易，办理转让手续。随着居住权的到来，购买二手房需要再增加一个查询项目，那就是居住权登记情况。
那么，居住权究竟是一种什么权利呢？先来看看《民法典》的相关规定。
随着十三届全国人大三次会议表决通过，中国首部《民法典》正式问世，中国进入《民法典》时代。而《民法典》物权编的一大亮点，就是增加了居住权这一新型用益物权（指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）。根据《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。同时明确，居住权原则上无偿设立，自登记时生效，不得继承、转让，设立居住权的住宅，不得出租。居住权期间届满或居住权人死亡的，居住权消灭。
通俗的理解，居住权是指对他人所有的住宅及其附属设施的占有、使用的权利，房屋一旦设立居住权，即便没有取得房屋所有权，居住权人也可以在约定期限内乃至终身居住。居住权“入典”，为实现“老有所养、住有所居”提供了重要的制度保障。
具体来说，设立居住权的情形一般有：夫妻双方离婚时在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方对房屋享有一定期限或者终身的居住权；父母作为住宅所有权人将房产所有权通过赠与或者买卖过户给子女的同时，子女为父母设立居住权等。
二手房买家：
需查验房屋是否设立居住权
根据规定，《民法典》并未禁止设立居住权的房屋进行出售，但也明确了居住权消灭的条件，即居住权期间届满或居住权人死亡。换句话说，依法设立居住权的房屋即便出售，居住权人可以以自己享有的居住权对抗新的房屋买受人，在居住权期限届满或居住权人死亡前，仍然可以继续占有、使用该房屋，任何人不得随意将其赶走。
因此，购房人在进行二手房交易时，除了要关注房屋是否存在抵押、租赁、查封等情况，还需查验房屋是否设立了居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。
此外，为避免交易纠纷，购房人可以要求在二手房买卖合同中就房屋是否设立居住权作出特别约定，同时明确相应的违约责任条款。交易过程中，若因卖方隐瞒已设居住权或交易过程中新设居住权导致双方发生争议，应及时协商解决，若协商不成，可提请调解或诉讼，维护自身合法权益。
二手房卖家：
设置居住权可能影响房子流通
基于《民法典》的规定和居住权的特点，一旦设置了居住权，房屋所有权人对房屋的处置将会受到一定程度的限制。因此，在要不要设置居住权这个问题上，应该谨慎考量，否则可能影响房子的流通性。
在交易过程中，如果房子设置了居住权，卖方应当向购房人如实告知房屋权利登记情况，不得隐瞒真实情况。一旦居住权消灭，房屋所有权人应当及时办理注销登记，避免造成不必要的误会，从而影响房子的流通。
主管部门：
推行制度和技术双重保障
对于广大市民来说，目前居住权还是一个比较陌生的概念，但随着漳州居住权登记的正式启动，二手房交易市场迎来新的变革，有关部门也将进一步完善政策和技术保障，为广大购房户打造更加安全的交易环境。
为切实保障房屋交易当事人合法权益，漳州市住建局迅速研究部署，积极回应民生诉求，进一步规范房地产经纪（中介）展业行为，要求各房地产经纪（中介）机构在开展二手房交易居间服务时，必须仔细核验受托房屋是否存在抵押、租赁、居住权等登记信息，并如实、完整地将核验结果告知买卖双方。同时，为避免交易双方因居住权问题发生交易纠纷，市住建局在房屋交易管理系统中设置了交易提醒，交易双方发起交易合同网签时，系统将自动核验房屋是否设立居住权，并提示双方注意交易风险，从制度和技术层面双重保障居住权环境下的二手房交易安全。
有关部门提醒广大购房者，买房前要多留意和关注，尤其是确认房屋是否带有居住权，买后才能更省心和安心。
另外，根据目前的政策，居住权和入学权益没有关系。子女能否就读某所学校，看的是住宅所有权，而不是居住权。
■记者 张晗 通讯员 严艺娟 赵晔婧
