兰州市新版物业管理条例开始实施
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3月1日，新版《兰州市物业管理条例》（以下简称《条例》）开始正式实施。新版《条例》修改了原《条例》中与民法典不相符的规定，在加强党建引领物业管理、完善物业管理委员会制度、强化对业主委员会的监督、明确“住改商”相关规定等方面做了新的修订。
与新版《兰州市物业管理条例》中居民关注的“住改商”相关内容契合，3月1日，也是兰州市推行“住所（经营场所）申报承诺制”改革的第一天。这一天，甘肃恒诚汇元建设工程有限公司在安宁区政务服务中心市场监督窗口成功办理了首张“住所申报承诺制”营业执照。
居民将住宅改为经营性用房，不得从事哪些经营项目？需要经得谁的同意？承担的电梯等费用如何缴纳？其实，不止“住改商”，还有许多其他与居民生活息息相关的问题，比如物业费包括哪些、物业企业是否有权因业主不缴纳物业费而断水断电、一楼住户应不应该缴纳电梯费、空置房屋是否需要缴物业费、业主是否有权获悉物业企业的财物状况、停车费究竟如何划分等也被高度关注。
对于这些问题，近日，兰州市物业管理行业党委书记、兰州市物业管理行业协会会长张勇在接受掌上兰州·兰州晨报记者采访时给出了明确的解析。
掌上兰州·兰州晨报记者沙金萍
关于新版兰州市物业管理条例
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兰州市物业管理行业协会会长张勇接受记者采访。
对新版《兰州市物业管理条例》的制定与实施的相关内容，3月5日，掌上兰州·兰州晨报记者采访了兰州市物业管理行业党委书记、兰州市物业管理行业协会会长张勇。张勇表示，2016年7月1人施行的《兰州市物业管理条例》适应当时经济社会发展的需要，对规范兰州市物业管理工作起到了较好的作用。但是随着上位法的变化和兰州市城市化进程的加快，出现了一些亟待解决的问题，比如有些问题与《民典法》的规定不一致、部分条款操作性不强、业主大会和业主委员会建设滞后、对物业企业的监管机制有待改善等。为解决这些问题，兰州市出台新版《兰州市物业管理条例》。
张勇表示，新版《兰州市物业管理条例》明确了建立党建引领下的物业管理协商共治机制，支持业主、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人依法开展物业管理活动。鼓励和支持业主委员会、物业管理委员会、物业服务人根据有关法律和章程设立工会、共青团、妇女组织，发挥群团组织在物业管理中的作用。业主、业主大会、业主委员会应当配合物业服务人、社区居民委员会（村民委员会）、街道办事处、乡（镇）人民政府依法落实市、区（县）人民政府的各项应急措施。采访中，张勇就小区居民普遍关心的问题作了解答。
业主缴纳的物业费具体包括哪些？
大家都知道，在有物业的小区中，物业都要向业主收取一定的物业费。有些业主只是按物业规定的费用进行缴纳，却并不知道交的这笔物业费具体包括哪些费用，对此，张勇说：“物业服务收费是指物业企业对物业管理区域内房屋、配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，向业主或者物业使用人收取的费用。但是物业企业代收水电费的，不能向业主收取手续费。对于二次供水设施产生的运营维护费用，也应当计入供水企业的成本，通过收取水费在所有用户中进行平衡。”
业主欠缴水电费，物业有权断水断电吗？
在生活中，不乏业主因为欠缴水电费被物业断水断电，由此引起的纠纷也不断。对于这种情况，张勇表示，“业主与物业企业之间并不存在供水、供电合同关系，而是业主与供水、供电企业之间存在供水、供电合同关系。物业企业不能因为业主拖欠物业服务费而断水、断电。如果物业企业无故断水、断电，其将承担相应的侵权责任。”
那么在哪种情况下物业企业可以停水停电呢？张勇解释说，一般为因为水或电已经引起或马上会引起局部、全小区或全物业的公共安全事故时，物业企业可以立即停水或停电。“当然，在做出决策时，应当第一时间通知全体业主，防止因停水或停电给正在用电或用水的业主造成难以挽回的损失。”
一楼住户该不该缴纳电梯费？
在有电梯的高层住宅里,一楼住户常对“电梯费”比较敏感。许多一楼住户认为：“谁受益谁付费。我住一楼根本不使用电梯，凭什么要与其他楼层业主一样交纳电梯费？”那么一楼住户，到底应不应当交纳电梯费呢？
“目前，各个省市对于一楼住户是否应该交纳电梯费、如何交纳等事宜都没有统一的规定”，张勇说，“因为电梯与小区内的花草树木、路灯、喷泉等一样，都属于业主共有的设施设备，是无法严格按照使用情况来分摊费用的。所以在电梯费用的分摊问题上，有明确约定的就按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，应该按照占建筑物总面积的比例来分摊电梯费。”
业主买房后没有立即入住，缴纳物业费吗？
如果有业主购买房屋后不立即入住而是空置，是否该缴纳物业费呢？张勇解释说，在房屋空置的情况下，物业企业仍需要对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理，物业服务区域内的环境卫生及相关秩序仍然需要维护，小区电梯、公共照明、消防设施等仍需要正常运行，小区保安的巡逻、执勤、安全检查等工作需要正常进行。所以，在物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的情况下，业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由而拒绝交纳物业服务费。
“但也有相关的优惠政策”，张勇说，“按照有关条例，如果房屋空置，业主或者物业使用人要提前书面申请，物业服务企业在登记确认后，从第七个月开始，物业服务费可以按收费标准的70%交纳。”
业主是否有权查阅物业的财务状况？
对有业主想查阅或知悉物业企业的财务状况的情况，张勇称，很多物业企业没有这样的观念，认为自己公司的财务凭什么让业主知道，这是错误的。首先，业主是有权利知道与其相关的资料和情况的，这是业主的知情权。其中包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的情况等。另外，业主知悉的渠道需要物业企业和业主明白，不是业主进行查账，而是物业企业定期或不定期公布，如果业主还有异议，物业企业应当允许其查阅。在查阅的程序上，律师建议由业委会负责人等陪同，质疑的业主和物业企业相关人员参加查阅，防止引起纠纷毁损财务资料。
掌上兰州·兰州晨报记者沙金萍
