□林江
日前，珠海进一步升级了楼市调控政策，限购、限贷的力度都有加强，并且出台了3年内禁止交易的“限售”措施，严防“炒房者”，进一步促进房地产市场的平稳健康发展，被称为珠海史上最严的调控政策。
对政府而言，房地产市场的平稳健康发展非常重要，一方面有利于提高财政收入；另一方面如果房价上涨太快，城市的生活成本、租金成本、资产购置成本也会快速上升，不但压抑了企业的投资积极性，而且还降低年轻人在当地开展创业创新活动的兴趣，对城市经济的长远发展是有影响的。
一般而言，一个城市，购买其房产的应该主要是本地人，如果外地人在购买群体之中的比例越来越大，那么整个城市房地产市场的“炒”味就越来越浓厚了。本着“房子是用来住的，而不是用来炒的”的原则，地方政府出台限制性措施抑制“炒”风的蔓延也就不难理解了。
此外，房地产限购限贷限售政策，也是对房地产市场的一种干预，干预的目的在于让市场回归理性，至少也可让炽热的房地产市场降降温，是一件好事。
珠海是一个环境优美的宜居城市，空气质量较高，生活节奏也比较适中，加上当前城市发展态势良好以及港珠澳大桥即将通车的利好，不可避免地会吸引一些投资客、投机客进入珠海房地产市场。
从相关部门统计的数据来看，珠海的购房者中有一半是外地户籍，如果任由这种情况继续下去，造成房价的过快上涨，对城市的发展就会造成影响。因此，在去年10月，珠海就出台了楼市调控政策，取得了较为明显的调控效果。
近年来，广东省和珠海大力在珠江西岸地区发展装备制造业，而随着粤港澳大湾区建设的稳步推进，珠海拥有区位优势，加上横琴国家新区和自贸片区的双重政策叠加的利好影响，逐步成为珠江西岸地区接受外来投资的香饽饽。在其他地方房价继续上涨的情况下，珠海如今在房价还没有被投资投机力量大幅拉升的情况下果断采取楼市新政，是对珠海的未来发展负责，避免房地产泡沫过早出现。
在新政出台之后，不少人担心，对于一心想到珠海创业落户的各类专才，房地产市场的进入门槛是不是提高了，如果门槛高了，是否会降低珠海对于各类专才的吸引力？如果认真研读珠海楼市新政的内容，会感到上述的忧虑其实是多余的。
根据珠海的规定，非珠海市户籍的高层次人才购房是不需要提供纳税和社会保险证明的，其中包括新引进院士、国家“千人计划”、广东省领军人才等；博士后研究人员；取得《珠海市青年优秀人才证书》的青年优秀人才；珠海市重点产业发展急需的专业技术人才和高级经营管理人才。
换言之，各类优秀人才在珠海购房，其实门槛是不高的，加上从今年3月1日开始，珠海已经全面实施新的人才引进核准办法，对十类人才直接核准引进，迁入户籍，入户之后也就相应得到了购房的资格。
另外，在土地政策方面，珠海也提出会相应增加基本公共服务的配套设施的供给，包括在人才住房、公共租赁住房的配套建设上会得到相应的跟进，这对于吸引人才尤其是青年人才也是非常有利的。
可见，珠海在考虑推出楼市新政的时候，是非常有诚意地向各类优秀人才打开了大门，这也是本次新政的一大亮点。有人会问，如此顾及优秀人才观感的楼市新政会对珠海的房地产价格，包括对珠海的经济发展带来怎样的影响？
平心而论，一个城市的房地产价格应该确定在哪一个合理水平，是每平方米8000元还是1万元，其实并无明确答案。更重要的是要让人们感觉到其付出的价格是值得的。例如，珠海的城市建设、交通配套、基本公共服务、城市地位和形象、市民的教育程度、研发能力、产业聚集程度、城市文化品位等是否与消费者所支付的代价相匹配。尽管见仁见智，但是通过房地产价格水平反映其与上述设施的匹配程度，不言而喻。
因此，在笔者看来，楼市新政的本质在于要尽可能把珠海的房地产市场远离炒房者的视线，让炒房者无房可炒，同时让真正热爱珠海、钟情珠海的各类人才认为在珠海购置物业是物有所值的，如此一来，他们才得以在珠海安居乐业，珠海也才能吸引更多的人才，促进创新驱动和实体经济的发展。
（作者系中山大学自贸区综合研究院副院长、中山大学岭南学院经济学教授）
