近日，佛山市南海区完善建设用地二级市场试点工作通过自然资源部验收。验收工作组对于南海的做法给予了高度评价，认为南海通过试点，在明确交易规则、探索分割转让、完善信用体系建设、放宽抵押限制等方面工作突出，成效显著。特别是统筹开展国有与集体建设用地二级市场建设，积极开展租赁土地使用权登记及租赁物权化研究与实践，相关做法值得肯定。
2017年1月，南海区被列入全国34个试点之一，承担同时开展国有和集体建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点任务。试点一年多来，南海紧密围绕完善交易机制、创新运行模式、健全服务体系、加强监测监管、强化部门协作等内容开展积极探索。至今，南海已基本建立城乡统一建设用地市场，有效盘活存量建设用地，实现城乡用地全过程监管。
存量建设用地是未来城市建设用地供给的主力。土地开发利用强度已超过50%的南海，更亟需通过完善土地二级市场，解决交易规则不健全、交易信息不对称、监管不完善等问题，以活化土地资源，强化土地资源要素的市场化配置。
完善制度建设
搭建统一土地二级市场交易平台
今年7月初，南海区建设用地使用权二级市场交易平台正式挂牌。该平台可统一受理国有和集体建设用地使用权的二级市场交易，通过组织公开交易，为交易双方提供信息发布、归集和查询服务，打破以往买卖双方信息不通畅的壁垒，提高交易效率。
在试点工作推进过程中，南海通过探索租赁集体建设用地使用权登记、产业用地分割转让和集体建设用地开发利用监管等制度建设，进一步完善土地二级市场的政策规定，形成制度体系。
比如，南海出台《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产权登记管理试行办法》及该办法的补充通知，畅顺集体建设用地使用权抵押渠道，推动集体和国有建设用地的“同地同权”；同时，南海出台《佛山市南海区产业用地提升指导意见（试行）》及配套制度文件，明确符合条件的产业用地可进行分割转让，满足南海区产业用地发展和产业转型升级的需求；制定《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法》，完善集体建设用地市场的监督管理制度等。
佛山市南海区完善建设用地二级市场试点工作通过自然资源部验收现场。
为提升群众办事便利度，南海区在试点中修订完善了建设用地使用权转让、出租、抵押申请书、交易合同和申请材料清单，优化交易流程，简化收件材料，实现全区土地二级市场交易规范合同文本、收件材料、办理流程、审核标准“四个规范”，在一定程度上提高政府的办事效率和服务质量，切实化解群众办事难、多跑路的难题。
促进连片开发
探索集体土地整备模式
除了通过规范化管理，进一步完善建设用地使用权交易办事流程，南海还在试点过程中大胆探索，积极推动土地分割转让，探索土地整备、租赁土地登记等，挖掘存量产业用地市场潜力，促进土地开发利用。
南海区以制造业立区，历来重视产业发展。在本次试点中针对目前部分工业、仓储用地低效利用的问题，南海积极探索产业用地分割转让，即工业、仓储用地在满足自身需要后仍有节余的，达到出让合同和监管协议约定的开发条件后，且拟分割转让地块具有可建容量、具备单独开发条件、符合规划控制要求的，可进行分割转让，既为企业“减负”，又有效盘活存量土地资源。
早期“村村点火、户户冒烟”的模式，为南海经济发展带来强劲动力，但这也在一定程度上造成土地破碎化严重。基于此，南海探索政府统租和集体土地整备模式，促进土地连片开发；通过整合零星分散、利用低效的建设用地，经初步整理和完善配套设施后，再进行统一招商，实现集体土地的连片综合利用。
“租赁经济”是南海土地交易过程中呈现的另一特征。数据显示，截至2015年底，南海区已入市的集体建设用地中有89.72%是以租赁方式取得。另一个背景是，租赁土地无法办理不动产登记，从而限制了该部分土地进入二级市场流通。
为此，南海区积极探索以租赁方式入市的集体经营性建设用地，租期10年或以上、全部交清租金，符合条件的，承租人可以申请办理集体建设用地使用权不动产登记，权利性质为“集体土地租赁”，切实保障多方权益。
为进一步激活社会投资活力，南海还创新提出民营教育、医疗、卫生、养老等公共服务机构以有偿使用方式取得的建设用地使用权，可申请抵押，以降低公共服务项目投资主体的资金压力。
【来源】南方+
【撰文】李欣 龚晶 杜小刚 唐力生
