房价波动、调控政策、投资目标，这三个词时常挑动着中国购房者和房企的神经。当前，中国楼市状态动向究竟如何?博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会28日在海南三亚举行，从与会学者和从业者的观点中，可感知当前中国楼市“温度”。
“我们没有大泡沫，没有像日本(上个世纪)90年代初期、像中国香港1998年前后暴跌的状态，我们是软着陆，有一点小泡沫，但在不断地进行调整，这是好事情。”中国经济体制改革研究会副会长樊纲如是说。
他认为，如果全面放开楼市调控政策，中国居民的购买需求仍旧强烈，一旦出现炒房和投资需求过大就会形成泡沫，由此不得不采取短期的限制措施，以抑制泡沫形成。
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康对中新社记者表示，在某些阶段某些城市，当炒房情绪过热时是存在一定泡沫的，短期炒房推高房价，随后通过局部的小泡沫破灭和市场作用的消化，又会恢复正常。“过去几年，北京周边燕郊的房价就有剧烈的上涨和下跌，这就是局部的小泡沫。”
贾康提醒，不能泛化泡沫概念，并非所有涨价都是泡沫，同时要对短期炒作尤为警惕，防止局部小泡沫影响整体市场。
为防止楼市过热，中国各地政府出台了一系列调控措施，其中就包括限价。但调控政策并非一成不变，限价政策已在多个城市取消。
“限价政策不具备市场经济的特征。”贾康认为，在抑制楼市过热的前期阶段，限价政策可起到平复市场情绪的作用，但若长期实施限价只会让后面的路越走越窄。
贾康解释称，在限价政策下，会导致开发商按照市场行为预期的投资回报无法实现，在本就是一个卖方市场的房地产行业，容易导致开发商积极性降低，长此以往会造成供给质量差或供给数量少。
樊纲认为，限价限制了市场价格机制本身，容易出现“递条子”“走后门”“员工购买倒出去”等现象，限价无法解决根本问题。
当前，房企融资渠道被明显收紧，而市场和企业的分化亦在加剧。告别了楼市的黄金时代，如今走出舒适区的房企正在找寻新的增长极。瞄准城市群是参加上述年会的房地产从业者给出的方向。
首创经中产业新城平台副总经理董茜称，提到城市群，京津冀、长三角、珠三角、成渝及长江中游五大城市群是中国最有潜力的地方，11%的国土面积贡献了55%的经济规模和47%的商品房销售面积，城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人们聚集。
她认为，城市群中的中小城市是房地产企业未来10年投资开发的热点。在城市群经济体中，房地产企业的投资开发将重点关注产业、交通、人口、物流、政策等多个核心要素。
佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策特别提到粤港澳大湾区。他指出，2017年粤港澳大湾区地产开发的市场规模是1万亿元(人民币，下同)，至2020年市场规模预计可达2万亿元，而从全国角度看，地产开发的市场规模去年接近16万亿元，未来的巅峰规模是20万亿元，粤港澳大湾区要占到十分之一。
“从国内的视角来说，把握住了大湾区，等于把握了全国最有发展的区域。”刘策说。
