原标题：全国首例！上海现"只租不售"宅地，竞得人须100%自持70年
近日，上海规土局网站发布了2幅拟出让地块公告，地块的土地用途都标注为“租赁住房”。“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏，这也是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。
上海首现租赁住房用地只租不售
7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，地块的土地用途都标注为“租赁住房”，要求在70年内竞得人须100%自持，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。项目建成后，将至少提供租赁住房1897套房源。
公告显示，浦东新区地块为张江南区配套生活基地A3-06地块，总土地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。嘉定区为嘉定新城E17-1地块，总土地面积2.85万平方米，保证金8480万元。
这两幅地块位置都很优越。
1、浦东张江南区配套生活基地A3-06地块
图：张江地块位置
出让面积：65007.6平方米
规划建筑面积：13万平方米
规划用途：租赁住房
容积率：2.0
出让年限：70年
出让金额：72392万
起拍楼板价：约5568元/平
须提供租赁住房不低于1226套
根据周边二手房信息显示，张江地块附近的高档楼盘“东郊紫园”均价9.6万/平，普通的“紫晶苑”均价也在4.6万/平，地块周边有百度研发中心、上海飞机设计研究院等，需求应该不成问题。
2、嘉定区嘉定新城E17-1地块
图：嘉定地块位置
出让面积：28513.4平方米
建筑面积：71283.5平方米
土地用途：租赁住房
容积率：2.5
出让年限：70年
起始总价：42417万元
起拍楼板价：5950元/平
须提供租赁住房不低于671套
根据周边二手房信息显示，嘉定地块周边二手房的均价也在3万/平到4万/平之间。
除了只租不售外，出让合同中明确该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。
运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。浦东新区张江地块租约原则不超过6年，嘉定地块租约原则不超过3年。
此外，两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓，且须精装交付。
“只租不售”租金不高于市场同类房源
“土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗地块一开始就明确了租赁属性，避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时，对租赁房源将有非常明显的补充作用，两宗地合计9万多平米，能够提供平均单套60平米左右的租赁房源大约1600套，将明显缓解区域租赁房源供应紧张。
根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。
除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。
除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。
张大伟预计，未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”，以北京为例，2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化，这种情况下，从土地供应开始房屋全面回归居住属性。
租售并举渐成趋势
在上海中原地产分析师卢文曦看来，租售并举是趋势，但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。
根据“十三五规划”相关工作部署，我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供需结构，更好地保障“居者有其屋”。
对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。
鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
其中，明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将“发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。
在此背景下，北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后，部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。
