东方网记者袁猛、刘昊、毛丽君8月7日报道：近日，房主刘女士希望通过金山区一家中介转手一套金山区价值约55万元的房产，最终双方达成协议52万元成交，买方先期支付一部分首付，其余通过银行贷款偿还。在签订合同后，刘女士发现该中介并没有在金山房管局备案，认为无资质从事房产中介行为，因此想要终止合约。中介不承认自身不合规，而买方也认为房主违约，事实到底如何呢？东方网记者进行了调查。
房主刘女士想要出手此小区一套约32平米的房子
起因：房屋买卖三方达成协议后出“幺蛾子”
最近，房主刘女士想要出手一套在金山区面积约32平米的房产，就通过中介满懿（上海）房地产咨询有限公司（爱屋吉屋）将房子挂出。房子在房产交易中心估值约55万元，最终买方顾女士希望以52万元的价格成交，但支付一部分首付后，余款希望通过银行贷款的方式偿还。
房屋买卖合同
买卖双方初步达成协议并在中介参与下签订了买卖房屋合同。买方也在规定期限内付了一部分首付款，不过房主后来查询中介没有在金山区房管局备案，就从事房屋交易交易活动，存在欺诈嫌疑，想要终止合同，并给买方顾女士提交了书面解约书。不过中介认为自身并不违规，而买方则认为房主未在规定时间内交房存在违约嫌疑。三方最终不欢而散。
房主刘女士想要终止合同
调查：中介3月帮买卖双方签合同，7月在金山区房管局备案
针对此事，东方网记者进行了调查走访。房主刘女士将余下事宜也委托给了其母亲周女士全权处理。
房主委托人周女士再次找到中介
东方网记者8月3日来到这家中介门店，门店经理吴经理认为周女士违约，自身并不违规，有关材料可以去房管局查询。当东方网记者询问负责给周女士签合同的钱姓经纪人时，吴经理表示已经离职。另外对于周女士房产在金山区，中介门店也在金山区，但网签经纪人却是徐汇区的一位翟姓经纪人，吴经理表示无可奉告。东方网记者联系网签合同上经纪人的联系方式时，也是无人应答。
网签合同上是一位徐汇区的翟姓经纪人
针对周女士提出的房产中介在金山区从事中介服务，没有在金山房管局备案的说法，东方网记者又来到金山区房管局。经过查询，房产中介是今年7月5日在金山区房管局进行的备案，但周女士与买房人合同签订的日期却是3月11日。
金山区房管局显示中介是在7月5日备案
回复：房管局认定是合同纠纷不涉及中介违法违规
中介在7月5日才在金山区房管局备案，而3月份就开始从事房产中介行为，是否违法违规呢？东方网记者咨询了金山区房管局相关负责人。
房主委托人周女士去金山区房管局查询
据金山区房管局一位梁姓负责人介绍，他们在接到周女士的投诉后，就在规定的期限内将信访事项答复意见书下发了。东方网记者在金山区房管局看到了这份《金山区住房保障和房屋管理局信访事项答复意见书》，该意见书认为，周女士反映的情况是与购房人的合同纠纷，并无涉及到房产中介的违法违规情况。该意见书发出的日期是7月13日，周女士如果不服可以在收到处理意见之日起30日内向上海市金山区人民政府或上海市住房和城乡建设管理委员会提出复查申请。
金山区住房保障和房屋管理局信访事项答复意见书
律师解答：中介不备案就从事中介行为存在违规
东方网记者查询《房地产经纪管理办法》得知，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照和备案证明文件。但东方网记者在金山区该中介门店内只看到一份营业执照，并未见公示备案证明文件。
据北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人赵星海律师介绍，中介如果没有经过备案是不能开展房地产经纪活动，更不能用其他经纪组织的经纪人进行网签，从法律法规层面来说，行政主管部门应坚决予以制止。如果中介存在违规操作行为，买卖双方就可以拒绝支付佣金，并通过投诉、申请复议等途径解决。
但是赵星海律师认为，中介的违规行为并不意味着合同的失效，买卖双方之间的分歧仍然属于合同纠纷。
东方网记者电话咨询买方顾女士，顾女士表示对房子买卖事宜不愿接受采访。房主委托人周女士针对金山区房管局下发的信访事项答复意见书已向上海市住建委提交了复查的申请。
