武汉天地周边二手房市场 冷靖华 摄
同一地段的楼盘，有的二手房价格可以达到7.5万元/平方米，而周边新商品房的价格却仅为4万元/平方米，也就是说，如果面积按100平方米来算，这样新房与二手房总价相差可达350多万元。近日，长江日报记者走访武汉三镇多个二手房市场发现，因房东对未来房价走势预期较高，二手房价格“虚”高不下，而新房价格受政府调控抑价，新房与二手房价格已出现严重的“倒挂”现象。
同地段房价相差3.5万元/平方米
新房与二手房价严重“倒挂”
8月16日，长江日报记者在位于江岸区武汉长江二桥下桥处“我爱我家”门店看到，武汉天地一套142平方米的房子报价为850万，单价为6万元/平方米，而附近华发外滩首府的新盘售价仅为4万元/平方米的均价。而在后湖汉口城市广场一带的二手房中介门店，长江日报记者看到，二手房价格为2万元/平方米，而同地段新房价格仅为1.5万元/平方米左右。
位于轨道交通1号线附近的中彦房地产经纪人王洁介绍，这种新房与二手房价格倒挂的情况，最近市场上很常见。因之前新房市场的火热，以至于不少房东对二手房的市场价格也有了更高的心理预期。就拿武汉天地来说，正常成交价一般在55000元/平方米左右，然而很多房东都把售价订在了60000元/平方米。
在网络卖房平台，“倒挂”现象更为明显。记者在亿房网上查到，位于江岸区武汉天地·御江苑小区的84平方米二手房，已经卖到了560万，也就是单价在66666元/平方米。而在房天下二手房平台，位于武汉二中对面的武汉天地云廷一套四室三厅的348.66平方米房子，更卖到了2620万的总价，每平方米卖价为75145元/平方米。而同样在亿房网的新房销售平台，华发外滩首府的标价仅为40000元/平方米。
亿房房产一经纪人告诉长江日报记者，今年来，由于政府宏观调控，一直在抑制新房价格上涨，受房管局备案价限制，开盘价不可能出现太高的情况。但二手房的价格由房东自行定价，价格随着市场行情水涨船高，自然很容易出现新房开盘价跟周边二手房价出现倒挂的局面。
二手房房价不降 成交量下滑
据贝壳二手房市场监测数据显示，7、8月，全国重点城市二手房市场普遍延续下滑态势。武汉7月成交量回落，环比下降7.7%。此外，随着成交的下行，上半年武汉二手房均价总体仍保持平稳，在成交持续下滑背景下，7月均价环比下跌2.9%。
长江日报记者走访位于武汉天地附近的我爱我家、民生地产、亿房房产、吉家地产、中彦房地产、百顺房地产等十多家中介公司时看到，每家中介门店门口都门可罗雀，店内也只有寥寥几名员工，生意十分冷清。
“近两个月，二手房成交量在下滑，但二手房价并未出现下降。”吉家地产经纪人韩俊说，就拿武汉天地的房子来说，之前一个月可以卖两三套，现在两个月只能卖一套，有的店甚至一套也卖不出去。据他们自己统计，最近两个月整个武汉天地一共只售出5套。
贝壳市场监测分析，二手房成交量下滑，主要受三个因素影响。一是受调控政策加码影响而回落；二是前期阶段性上行的市场，近期供需疲软而市场回落；三是热度难以为继，自发回落的。武汉市的二手房市场成交量下滑，属于第二类情况，且因季节性因素影响表现得尤其明显。
二手房价为何“虚”高不下
刚需人群大量存在
既然二手房市场成交量逐步下滑，为何价格却仍旧虚高不下？链家江南大区副总章辉介绍，目前各地楼市都较热，武汉的二手房东的心理预期也受到北上广深等地的楼市影响。再从武汉本身来分析，城市发展的内在动力也存在，“百万大学生留汉”，刚需人群大量存在，因此武汉的楼市肯定会维持在一个相对平稳的状态。
中彦房地产经纪人王洁介绍，目前二手房市场并没有想象中的那么热，买卖双方可以说都不急着交易，因此很多二手房东抱着一个试探心理而来，先登记一个高价，看有没有人、有多少人感兴趣。如果价格报高了，再调整就行了。但很多人都是看着别人的价格跟风的，于是就形成了二手房价格“虚”高不下。
“有些好地段、好资源，也造成了二手房的高价标出。”我爱我家置业顾问肖炎说，比如武汉天地的房子，对口长春街小学，初中又可以对口直接进二中，很多家长就冲着学区房优势，多高的价格也肯购买，因此有些房东宁可让房子多空置一段时间，也不愿意降价销售。
看中巨大市场前景
全国中介机构来汉抢滩市场
今年5月29日，链家正式抢滩武汉中介加盟市场，其旗下加盟品牌“德佑”进汉不到三个月，已有100家店加入，这也刷新了其在单城市加盟店数的最高值。据悉，德佑进汉，正是看中了武汉巨大的二手房市场潜力。
记者采访了解到，近年来，来汉抢滩二手房市场的中介机构不在少数。2014年，合富辉煌集团在武汉首家二手房门店开业；2015年链家收购中联之后，在武汉开始大展拳脚；2016年，百居易、世纪宏图等开始规模化扩张之路；2017年8月，中原地产十家二手房门店集体亮相；2017年10月，21世纪不动产再次回归大武汉；2018年1月，链家旗下德佑品牌落地武汉；2018年4月，百居易召开品牌加盟大会，开启加速发展模式。
业内专家分析，全国大型中介机构纷纷来汉抢滩，正好就证明了武汉的二手房市场的巨大前景。市场上，卖旧买新需求旺盛，成交量虽有所下滑，成交金额未降，说明仍有巨大的需求空间。但在竞争激烈的中介市场，不少中介机构正在试图打破行业壁垒，实现资源共享，如链家、德佑两大品牌都入驻到贝壳找房平台，实现房源互通互卖的资源共享模式，这样资源共享的联动必然成为扩张的新模式。（记者冷靖华）
（责任编辑：张潘）
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