近日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
这是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的首个落地文件，意味着住房租赁资产证券化将进入发展快车道。
促进住房租赁市场发展
十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这意味着，“租售并举”将是我国房地产发展的主基调，未来5年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。
在这一背景下，证监会和住房城乡建设部联合发布《通知》，引发各方高度关注。业内人士认为，这次是房地产行业主管部门和金融证券化产品的监管部门联合发文，并且针对租赁住房领域，用证券化方式来推动租赁住房发展，指向性非常明确，工具也非常具体，对行业发展将有实际的推动作用。
具体来看，本次《通知》明确优先支持两大类项目开展资产证券化，一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目。国泰君安证券表示，并非每个城市都需要大力发展租赁市场，而长租进入的城市需首要考虑人口流入情况、城市保卫度、租金/可支配收入三个问题，因此政策将引导社会资金以及长租公寓建设或运营机构进入到真正需要发展租赁市场的地方。
《通知》优先支持的第二类是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。对此，国泰君安证券表示，与政府的双赢将是开发商布局城市的另一战略思路。该研究指出，将会有越来越多的开发商尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来，而且大型房企参与也将有助于实现专业化运营，提高集体租赁住房品质。
发展住房租赁市场需要长期占用投资资金，因此，金融体系能否为住房租赁投资经营者提供资金成本合理的长期资金，被认为是影响住房租赁市场供给的关键。
本次《通知》明确将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品。对此，东方证券研究认为，未来持有型的重资产运营模式将更为受益，相关公司利用其拥有的不动产物业作为底层资产发行权益类的证券化产品将受到政策的重点支持。
万亿REITs市场有望迎突破
近几年，随着房地产市场火热、资产证券化的快速发展，房地产投资信托基金（REITs）越来越受到国内各方的高度期待。值得注意的是，本次《通知》明确提出，试点发行REITs。
业内人士指出，在中国住房市场租赁时代即将到来之际，租赁住房类REITs产品的创新发展，符合我国房地产市场发展的政策指向，是助力住房租赁市场发展的重要举措，具有重要意义。川财证券在研究中认为，长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。
实际上，积极推进REITs试点，近几年得到从国务院到相关部委的政策支持。从国内情况来看，长租公寓领域的类REITs试水也在加速。2017年以来，随着资产证券化步伐加速，多家租赁住房类REITs产品获准发行。2017年10月13日，深交所发布公告，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。
数据显示，2017年我国类REITs市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。有业内研究测算，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。
REITs之所以广受青睐，在于其所具有的重要作用。中国证券投资基金业协会会长洪磊此前指出，发展REITs意义重大，主要体现在几个方面：一是盘活公共资产，激活地方投融资效率；二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；三是推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
天风证券表示，此次《通知》借支持租赁房建设的契机，明确了政府发展REITs的意愿，打破了的过去简单地认为是给房地产市场加杠杆的思维，并鼓励发展股权型REITs，这是一大进步，但《通知》对税收、分红、上市结构等并未有明确指引，预计离完全的公募REITs仍有一定距离。
