8年前，南京明发商业广场开业，因其比邻南京南站以及多条地铁线的先天优势，在销售之初曾出现“一铺难求”的画面。然而好景不长，近日有市民向现代快报反映，昔日的大型购物中心，商铺纷纷撤离，大量空置商铺被改装成青年公寓对外出租。
现代快报+/ZAKER南京记者 季雨 徐梦云 于露/文 季雨/摄
昔日热闹不再，让人倍感唏嘘
明发商业广场于2011年开业，紧靠南京南站以及地铁1号线、3号线，地理位置可谓绝佳，按理说不论是交通，还是人流量都不愁。
不过近日市民向女士向现代快报反映，明发商业广场现在尽显颓势，广场内装潢破败，商铺纷纷撤离。二楼、三楼的闲置商铺被改装成青年公寓对外出租。“我以前特别喜欢来这边逛逛，这里有超市、有KTV、有吃有喝……我能逛一天。”
然而现在，向女士直言商场太乱了，这么多房客在里面，自己都不敢来了。“以前那么热闹，现在这么破败，真让人觉得可惜。”
商铺变身公寓房，楼道成了晒衣场
7月7日，现代快报记者来到明发商业广场走访。在一个入口处，看到了一排晒衣架，不知是谁把衣服和床单晾晒在此处。
记者顺着通道向内走去，发现商场内天花板和墙壁涂料都出现了不同程度的剥落，每层的扶梯都是停止运行的状态，上面还有不少灰尘污渍。下午2时许，本应是客流量较大的时间段，但商场内人烟稀少，偶尔有几个外卖小哥在各个餐饮店内穿行取餐。
顺着电梯步行至二楼，发现此处原本一间间的商铺，早已被改成了公寓对外出租。从窗户向室内望去，都配置有厨房、卫生间、床等简易家具。基本上每间都住了人，走廊上晒满了衣物。
一楼一家小吃店的老板告诉记者，“我们一楼基本上都做的是外卖，像我们家做实体的店铺还是比较少，流动性很大，有的店做了半个月就做不下去了。”对于楼上的公寓房，该老板表示，“基本上都是外来务工的人，早出晚归，我们也不太能碰得到面。”
由盛转衰，各自为政的经营模式是主因
在二楼、三楼的“公寓区”，记者发现在墙壁和走廊房间玻璃上，张贴了数家公寓的出租广告，上面标注长年有房对外出租，并留了电话以供咨询。记者联系了其中一家，对方表示，“我们这边的房子1200-1600（元/月）不等，房型是一室一厅一卫，面积从20-40㎡都有。水电网络齐全，拎包就可入住。现在租得差不多了，就剩下新装修的几间房了。”
对比在同区域的“一室一厅一卫”出租房每月2000元的均价，明发商业广场公寓房的价格可以算是比较低的。
现代快报记者了解到，南京明发商业广场开业之初，有着近3000间铺面。当时，明发商业广场内的商铺售价在10000元/㎡至60000元/㎡，粗略计算一间40㎡的商铺价格至少要40万元，这个价格还不包括后期的水电和物业管理费用。当时销售火爆“一铺难求”。然而卖得好，经营却不好，明发广场逐渐由盛转衰。据介绍，刚开始这里也曾引进一些不错的商业，还有KTV等娱乐项目，但大量小商铺空置，渐渐地，整个商业广场越来越冷清，不少已入驻的商家相继撤出。
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华称，类似南京明发商业广场这样大的商业广场，在销售后就不再对商铺进行统一经营，而是由每个小业主决定出租给谁，从而导致管理各自为政，经营一段时间后就很难维持下去。“因为每个业主想法不一样，当时的销售吸引了一大批投资者，但后期缺乏统一管理。”
“业主收不到租金，没有办法才改成了公寓。所以，投资这种商业广场式的商铺要非常慎重。”吴翔华表示，业主将商铺改成公寓也是不得已而为之。“像明发商业广场这种存量房，商改住是违规的，这样也可能会带来一些安全隐患。不过现在最主要问题是，这种经营模式给业主带来了许多的困扰。
项目已交付多年，有什么问题可以问商管
公开资料显示，南京明发商业广场的开发商为明发（集团）南京房地产开发有限公司。7月7日下午，明发（集团）南京房地产开发有限公司一位工作人员告诉记者，该项目已有多年，项目的用地性质为商业用地。针对现在许多商铺改为公寓的现象，该工作人员称，“我交付给他（业主）的时候是商业，交付了以后跟开发商已经没有任何关系了，项目已经交付很多年了。我们办的房产证上写的是商业。他自己要住人，那是业主自己的事情，跟我们没有关系。”
此外，明发集团还表示，该项目已经移交给明胜（南京）商业管理有限公司管理。“有什么问题可以问商管单位，因为开发公司只负责把这个卖掉，交付以后就不归我们管了，这个房子是转给商管公司经营还是（业主）自己经营是他们之间的事，他们自己都有合同的。”
老早就改成公寓房了，都是户主自己改的
对于商铺“变身”公寓房，商管单位明胜（南京）商业管理有限公司又是什么态度呢？现代快报记者随后来到位于明发商业广场内的商管办公室采访。该办公室一位不愿意透露姓名的工作人员称，自己只是值班人员，并不了解情况，具体情况要等周一上班上报领导。“这个老早就改成公寓房了，我来这个单位的时候就这样了，但这个都是户主自己改的。”
那么商管单位平时都管理些什么呢？这位工作人员表示，“就平时收水电费，还有公共区域的管理，如果有坏了的地方，进行报修。”
