原标题：泛臭气、塞马桶、污水外溢……上海的商品房小区内竟有这种“老古董”，咋办？
大约20年前，上海污水排放系统尚不完善。根据环保要求，当时所建商品房小区必须配套生活污水二级生化处理设施（简称“二级生化池”），污水经其收集、处理后，方能排入小区外的市政管道。
随着本市截污纳管等治污工程、技术的不断推进、完善，如今的小区污水已不必“弯弯绕”大费周折了，而是直接排入市政管道。但早年商品房小区内的二级生化池，由于年久失修、管养不力等因素，不少散发出阵阵异味，除影响环境和安全外，甚至可能损害健康……能否让这些小区的生活污水直排市政管道呢？要彻底消除居民烦恼，“拦路虎”又在哪里？……
改造两处生化池，需动用近26万物业维修基金
“小区内两个二级生化池实在太臭了，可要彻底改造，就须动用近26万元物业维修基金，囊中羞涩啊！”眼看气温一点点升高，老张蹙眉日深。
老张是新同心路285弄春满园A区业委会负责人。他带记者进入小区。在22号对面的绿化带内，记者闻到一股淡淡的异味。物业养护人员一连撬起3个刻有“2000 市政 污”字样的窨井盖，说：下面就是二级生化池。迎着扑面而来的臭气，记者看到，窨井盖内黑乎乎的，板结的秽物距井盖5、60厘米。井盖四周则多为泥地，寸草难长。
春满园A区二级生化池窨井盖上刻有“2000 市政 污”字样。
春满园A区位于绿化带下的二级生化池。
周边居民告诉记者：一到天热，四周腥臭弥漫，蚊蝇滋生乱飞，大家都不敢开窗纳凉。污水有时还从井盖内溢出来，漫过绿化带，流淌到小区道路上，臭不可闻。而底楼居民则诉苦道：卫生间马桶冒泡、倒翻，污水外溢…… 据老张介绍，春满园A区建于2000年，居民不到350户。作为环保配套设施，生化池由开发商和环保部门共同验收。对池内污泥残渣，当时有专门单位上门清掏、运离；可随着时间的推移，当初的清运单位或转行、或无法联系了，而池内粪渣等残留物则越积越厚，污水出口管堵塞严重，污水开始外溢……不仅影响环境卫生，还可能酿成沼气爆炸等公共安全隐患。
春满园A区窨井盖下的二级生化池，池内秽物板结。
老张说，眼下只能请环卫部门来小区对二级生化池采取有偿处置。由于池内秽物板结、坚硬，作业工人除用钢钎砸、敲外，还用高压水枪冲击、稀释，每当此时，整个小区便深陷恶臭之中。有时作业部门无法一次性清理完毕，挖出的秽物被置于大塑料袋内，就近堆在绿化带上。在随后等待运输车辆进场的数天中，整个小区臭气冲天…… 居民们迫切希望封闭、拆除二级生化池，将生活污水直排入市政管道。经市排水管理处查实，小区处于雨、污分流排水地区，具备纳管接入条件；小区可以拆除二级生化池，并将污水接入新同心路污水管道。
不过，经过测算，初步改造费用需50万元。政府补贴49%，其余的51%近26万元，还是要动用物业维修基金。“入住已近18年，现有维修基金严重入不敷出，今后又该如何续筹？这该怎么办呢？”
对此，小区物业、区房管部门又有哪些说法？据迄今一直管理小区的上海宏祥物业管理有限公司介绍，根据建房时的《上海市污水综合排放标准》，小区粪便等污水确实不能直排市政管网。眼下生化池污染等确系池内底泥长期得不到清理，淤积严重所致。不过其清运费用并不包括在物业费用名录内，所以与物业无涉。
虹口区房管局物业科表示，根据相关法律法规，春满园A区属于商品房小区，作为小区共用设施，“生化池”不属于环卫部门公益性作业范围，若改造要征询小区居民意见后才能实施，且应由业主承担半数以上的改造费用。眼下，街道、居委与房管办等正在积极做工作，争取得到大部分居民认同，与相关部门进一步做好后续处置工作。
原有功效大多丧失，“生化池”成“沉淀池”
记者在调查中发现，本市遭遇“二级生化池”污染等困惑的早期商品房小区还不少。
3月27日下午，记者走进中山北二路99弄大运盛城小区。在邻近黄兴路一侧的小区部分绿化带内，记者看到“钻”出不少近50厘米高、内径约10厘米的塑料管，管口没有封闭。小区所属的联源物业发展有限公司工程部负责人老沈告诉记者，绿化带下就是二级生化池所在，塑料管是排臭、缓释沼气的透气管。
大运盛城小区绿化带内二级生化池的透气管，管口并不封闭。
在另一处绿化带内，记者同样看到刻有“2000 市政 污”字样的数个窨井盖，还有的窨井盖则被化纤毯等堵得严严实实。记者注意到，上述绿化带距底楼居民开放式院子不到10米。
大运盛城小区绿化带内二级生化池，有的窨井盖被化纤毯等堵得严严实实。
“这会是不臭，可每周总有一、两天臭不可闻，不仅影响空气环境，还可能损害健康。”老沈介绍，小区共分四期，入住居民1500户。小区自2000年入住以来，前3期1000户居民配置了7只二级生化池，工程部每周都要开启窨井盖予以清掏。作业中，整个小区自然弥漫臭味。虽然作业“勤快”，但每年还是有1-2只二级生化池堵塞、满溢，底楼居民马桶排泄不畅……只好动用公共收益请环卫部门专业清运。
小区内还有一处位于地下室，为第4期500户居民配置的二级生化池。透着手机的微光，记者来到池边。水流哗哗，腥臭扑鼻，黑暗中，记者问老沈此处为何不设电灯？他说是由于腐蚀严重的缘故。
大运盛城位于地下室的二级生化池，暗无天日。
500户居民生活污水，经数级沉淀后，再由泵排放到外面。何为“外面”？老沈明确说是排放到雨水管内。该二级生化池的阀门、出渣机等运行破损严重，时常需要更换零配件。
大运盛城位于地下室的二级生化池，其阀门、出渣机等运行破损严重，时常需要更换零配件。
记者问，小区所有生化池是如何添加生化物料的？老沈一咧嘴，“生化物料早就没地方买了。说是生化池，其实就是沉淀池。”
记者还来到居民反映强烈的普陀区真光路962弄真源小区。在67号门前等处，不时可闻到窨井盖内泛出的腥臭味。 据小区所属的源恺物业管理有限公司工作人员介绍，小区自1997年入住以来，现有居民超过2600户。小区共有53幢楼，每幢楼前对应一座二级生化池，目前并无生化物料投放。由于小区地势低洼，池内沉淀后的污水由水泵外排，汇入市政管道。
普陀区真光路962弄真源居住小区二级生化池窨井盖上刻着“环卫”。
对居民反映的底层马桶堵塞、冒泡，臭气上翻、秽物外涌，楼前绿化带内时有外溢等现象，业主、物业多倾向于封闭生化池，将排污管道接入市政管道。可由于商品房小区公用设施改造要动用物业维修基金，且花费巨大，只好作罢。
有潜在安全隐患，改造困境在于资金
水务、环保、物业等工作人员告诉记者，早期商品房小区内不少“二级生化池”的原有功效已经丧失，还有潜在安全隐患：
首先，物业公司并非环保专业部门，对相关设施的日常运行管理、养护不到位；生化物料久不添加。有的池内沉积物长久不予清掏，或简单疏通，只求暂时缓解，积存的沼气等可能成为公共安全隐患；其二、一些建于地下室内的生化池，出水不得不依靠水泵抬升至室外排水管，既增加能耗，也不利于安全；其三，经上述生化池“处理”后的污水，进入污水处理厂后，会导致污水处理厂进水中的有机物浓度变化，反而影响污水处理厂除污效果。
怎么办？改造治理是出路。记者在采访中了解到，早期商品房小区的大部分业主，改造意愿是强烈的，他们希望通过改造，可以一劳永逸解决长期盘桓于小区内的异味问题。
本市自2000年起实施环保三年行动计划以来，随着截污纳管等污水治理工程、技术的不断推进、完善，2005年后新建小区的生活污水已无需二级生化池“过渡”，而是直接排入市政管网后，送污水处理厂统一处理。 而对于早期商品房小区的改造治理，最大的困境还在于改造资金：
一方面，开发商最初建造时，往往优先考虑住宅、景观，导致生化池布局受限。而为连接生化池，有的污水管还绕道敷设，以致与建筑及其他管线位置发生冲突，大大抬升了后期改造成本。
另一方面，要改造“生化池”之类小区共用设施，不仅需要小区房屋“养老金”――维修基金能承担项目费用，还需取得三分之二业主的认可。由于不少早期商品房先天条件不佳，如小区规模小，无法扩大公共收益等，维修基金的筹集、使用并不顺畅。
探索已在路上，建议多方协同改善老旧小区生活设施
本市到底存在多少配置“二级生化池”的商品房小区？记者就此咨询了本市住建委、绿化市容、水务、环保部门，没有能得到确切答案。不过有一些区，在改造之路上还是做了大量探索和努力：
如长宁区自2009年起，由区环保部门牵头，陆续分批实施改造。截至去年底，累计实施了63个小区生活污水二级生化处理设施改造。不仅消除臭气扰民和潜在的环境安全隐患，一些小区还充分利用改造后的空间增设停车位、活动室、绿化等，广受居民好评。黄浦区则将居民小区污水处理设施改造列为政府实事工程，由区安监部门协调推动，实施相关改造。
其实，不仅存在“二级生化池”改造问题，曾经，本市包括早期商品房小区在内的不少老旧小区，普遍存在电表前设施建设标准低、配电设备老化、安全稳定性差、故障报修频发等情况，“用电难、管理难、抢修难”，既满足不了居民日益增长的用电需求，也影响了居民用电安全。本市2014年8月通过《关于本市住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造的实施意见》，对2000年12月31日前竣工的296万户老旧住宅，包括商品房、售后公房、公房，由市电力公司分期分批实施表前供电设施改造。2014年先期进行30万户改造试点，2015年全面铺开、分批实施。
再以电梯为例，本市于2015年2月通过《住宅小区老旧电梯安全评估三年行动计划》， 力争用5年时间，基本解决使用年限超过15年的早期商品房、“售后房”、直管公房和系统公房，以及混合型住宅等小区老旧电梯存在的安全风险问题。
华东理工大学社会与公共管理学院MPA教育中心主任张良建议政府职能部门，主动发挥引导和监督作用，重视老旧商品房小区内公用设施的更新换代。在摸清全市层面二级生化池存量基础上，根据不同商品房小区的实际状况，按照轻重缓急，分类整治，加强多方协商，通过形成和实施低成本、高效益的解决方案，更好地发挥城市污水处理项目的综合优势，以有效利用社会资源，改善人居环境，共创美丽家园。
