业内人士称，郑州长租公寓目前回报率在10%左右河南商报见习记者 宋亚猛/摄
河南商报见习记者闫梦园
北京长租公寓企业以高租金争抢房源成为房租上涨推手；杭州一家长租公寓利用租客信用贷款融资，最后资金链断裂破产，业主、租客双双受损……近日，长租公寓又被推上风口浪尖，有人说这个是暴利行业，有人谴责长租公寓推高房租，也有人认为与金融密不可分的长租公寓无法避免乱象出现。
这真是个暴利行业吗？长租公寓有能力推高房租吗？“租金贷”到底会带来什么？河南商报记者走访郑州本地市场上多家长租公寓，并对相关人士进行采访，带你了解郑州市长租公寓市场最真实的情况。
回报
业内人士称郑州长租公寓目前回报率在10%左右
8月19日，潘石屹在“潘谈会”上说，以目前长租公寓的租金，即便再翻一番，还是亏的。在郑州市场上，现实情况是否真的如此？
河南商报记者走访发现，郑州长租公寓根据规模和运营情况，回报率从不足10%到15%不等。
有业内人士算了一笔账，以分散式运营模式为例，在郑州市场上，以2500元的租金收一套房子，合同期五年，每年有一个月的免租期，月均租金近2300元；装修成本5万元，平均每月830元，一套房子月均成本就达3000多元，租出去能收4000元租金。
长租公寓主要盈利点有两个：免租期和“N+1”模式下多出的隔断间的租金。但再算上出租率，一套房子可能仅有13%~15%的收益率。而在2015年、2016年租金上涨之时收的一些房源，目前仅够抵销成本，有些甚至在赔本。
关于管理费，魔飞公寓总经理刘达对河南商报记者表示，魔飞公寓按照租金10%收的管理费，其实刚刚抵得上每月网费、保洁和维修等支出。
河南省公寓管理协会副会长、米兜公寓创始人王平说，目前郑州市场呈稳中有降的发展趋势，行业回报率在10%左右。
市场
长租公寓市场份额小
对市场价格影响较小
收房是长租公寓“C2B2C”模式中的第一个场景，这个场景在关于北京长租公寓的报道中，沦为了价格战的战场。在房源数量不足、房源需求量不断增加之际，有长租公寓以高于市场的租金抢占房源，这种行为的扩大效应导致了租金的上涨。
北京的这种情况在一定程度上是由供需关系决定的。可供租赁房源不足，需求又在上涨，租金上涨其实是市场自发行为。刘达认为，若以高于市场过多的价格收房，达不到企业收益率，就相当于慢性自杀。
以魔飞公寓为例，在收房时，业务员一般会使用收房模型来测算收益，由于租金过高而无法满足公司所定的收益要求的房源是不会收的。
河南省房屋租赁协会会长乔小勇在接受河南商报记者采访时提到，目前郑州租赁市场上的机构渗透率不到10%。而据王平推测，郑州租赁市场上的长租公寓份额仅有3%~5%。占比如此之小，自然不具备哄抬租金的可能性。
计划
长租公寓负责人表示
近期在体量扩大方面会谨慎
中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，2018年1月至7月，郑州租赁价格指数与往年同期相比呈下跌趋势。这与大量回迁房交付、郑州市区空置出大量房源有一定关系。
在这个时期，郑州长租公寓该如何发展？
“这个时期，正好给长租公寓市场一个冷静的机会，思考一下未来走向。”乔小勇说。
刘达也表示，由于此次租金下跌还将持续一段时间，近期在体量扩大方面会谨慎一些。
长租公寓作为租赁行业机构化的典型代表，避免了传统租赁市场上的诸多痛点，长租公寓经营者们相信，在未来，我国租赁市场上的机构化将向发达国家看齐。至于这个时间点什么时候到，乔小勇说：“我想，可能要经过两个经济周期，大概20年吧。”
