□大河报·大河财立方记者吴春波陈玉尧文图
总营收15.5亿元许昌最大房企谋香港上市
8月30日，恒达集团（控股）有限公司（以下简称恒达集团）向港交所递交招股书，预示着又一家河南房企或将踏入香港资本市场。
据招股书显示，恒达集团主要从事开发住宅项目，并涉足少部分商业物业开发。截至2018年5月31日，恒达集团旗下有房地产开发项目21个，分别位于许昌市、郑州市、信阳市。拥有已竣工总建筑面积约203.7万平方米；开发中总建筑面积约150.9万平方米；及未来开发总建筑面积约207.4万平方米。以待售住宅项目总建筑面积计（截至2017年12月31日），恒达集团是许昌市最大的房地产开发企业。
2015年~2017年，恒达集团营收分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元，归属股东净利润分别为6701万元、7411万元、1.48亿元，与2016年相比，2017年归属股东净利润翻了一倍。
港交所是众多河南地产企业上市的目的地，在此之前，已有多家河南房企通过直接或间接的方式，成功登陆香港资本市场。这其中就包括目前河南最大的地产企业建业地产，以及后来的伟业控股、正恒国际控股等。
2017年，建业地产主营收入138.79亿元，净利润8.11亿元，领跑河南上市房企；伟业控股营收17.48亿元，净利润1.16亿元；正恒国际控股营收10.63亿元，净利润1.27亿元。
而恒达集团去年营收15.5亿元、净利润1.48亿元，与伟业控股、正恒国际控股等港股上市公司盈利水平大体相当。
截至2018年5月31日，恒达集团拥有366.8万平方米的土地储备，这些土地储备都集中在许昌市。其中，禹州市的土地储备最多，达到了149万平方米。魏都区次之，有96.7万平方米的土地储备。建安区和长葛市的土地储备均超过了50万平方米。
恒达集团招股书显示，这些土地储备可供企业未来8到10年的物业开发项目。同时，恒达集团提到，这些土地储备大多位于战略性地段，具有较好的增长潜力。如，建安区53万平方米的地，位于许昌新区的新政治中心区，项目临近新入驻的政府部门；魏都区96.7万平方米的地，处在交通便利的中心地带老城区，周边设施发展完备，均具有较高的投资价值。
由于持续收购土地储备导致的高负债发展，恒达集团在2016年末的时候净资产负债比率一度高达762.7%，在此之后，其净资产负债比率逐步下降，截至今年4月30日，这个数字降至340.4%，但仍处于较高水平。
深耕地产二十多年终成当地最大房企
如果看营收及净利规模，恒达集团在河南都只能位于中等，但如果论起时间来算，恒达集团应该是较早进入河南房地产行业的企业。
1992年，当时还在许昌市委党史办工作的科长李东法下海创业，与当时的河南粮油进出口集团有限公司、香港希丰达有限公司一起创立了河南大地房地产开发有限公司（以下简称河南大地），正式进入房地产行业。
实际上，1992年也是中国房地产在市场经济环境下初创成型的第一年，众多在日后行业知名的房地产企业都在这一年或之后成立。
1998年，李东法成立许昌恒达，经过8年的发展，于2005年收购河南大地的大部分权益，然后又以河南大地为基础，逐步构建了目前的企业架构。
正如胡葆森当年带领建业地产开启省域化发展的特色发展之路，最终成长为河南房地产行业领军者，恒达集团也在后期的发展中，逐步收缩战线，最终将发展范围控制在许昌及部分下辖县市，并逐步成为许昌最大的房企。
而在收购河南大地之前的2004年，李东法儿子、刚刚从武汉城市建设学院毕业不久的李小冰进入恒达地产，开始了其长达十年的“接班历练”。
2005年之后，恒达集团进入大踏步的发展时期，除了逐步完善在许昌的布局，其发展范围也走出许昌进入信阳市，到2014年底，恒达集团的地产布局又收缩到了许昌及其部分下辖县市，如禹州及长葛。
在这一系列的发展过程中，李小冰一直都在参与，2008年，在集团基层岗位已经历练4年的李小冰进入恒达集团高层，并开始参与公司重要的会议及决策，成为影响企业发展决策的重要角色，同时在李东法的悉心引导和栽培下，逐步发展成为李东法认可的接棒者。
接近李小冰的当地人士表示，李东法对李小冰的引导是全方位的，除了在学业上要与接班要求接近，也会在一些具体的做事原则和方法，对李小冰进行润物细无声的引导。但真正让李东法认为李小冰已经成为合格接班者，还是由李小冰所主导的北海龙城项目在收益和品牌上的双丰收，这个项目从选址和规划及建设和后期的销售及品牌塑造，都由李小冰主导完成。
2014年底，已在恒达体系内历练10年的恒达集团少帅李小冰，从恒达第一代创始人李东法手中正式接过公司的指挥棒，在老帅李东法的支持下，继续推动赴港上市的进程。
两度折戟再冲港股IPO曾有意国内上市
为筹划香港上市，2016年7月22日，位于香港的恒达集团（控股）有限公司在开曼群岛注册成立，主要业务为投资控股。恒达集团通过两家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家内地经营附属公司（即河南大地、宋基大地、许昌恒木、许昌恒达、信阳恒达、禹州恒达、长葛恒达及假日宝呈）的股权。
但这并非恒达集团首次上市行动，该公司第一次尝试上市的操作，要再往前推11年。
上述接近恒达集团的业内人士告诉大河报·大河财立方记者，2005年前后，当时刚刚完成收购河南大地的恒达集团，曾有意借壳焦作鑫安实现国内A股上市，但后来因公司发展战略调整，放弃了这个上市的机会，而焦作鑫安，则在几年后成为大地传媒股份有限公司借壳上市的壳资源。
经过3年的辅导与准备，恒达集团分别于2017年6月9日和今年3月1日两次向港交所递交招股书，今年8月30日恒达集团第三次递交招股说明书。港交所官方信息显示，恒达集团前两次递交的申请材料均为失效状态。
按惯例，拟赴港上市公司在递交申请后，有半年限期解答监管机构的问题，若在6个月的有效审核时段没能完成对港交所问题的反馈，超过这个时段之后，申请材料就失效了。
不过，“失效”并不代表上市失败，若该公司要继续上市流程，就必须重新递交材料。不少公司之后延后或重递申请，最后成功上市。从时间段上来看，恒达集团本次向港交所递交上市申请的时间点，正是其3月1日第二次递交上市申请有效期满之时。
赴港上市，并不仅仅是恒达集团自己的特殊的选择，随着房地产行业集中度进一步加剧，楼市企业融资正在变得愈加困难，尤其是三四线城市的中、小地产企业。而反观国内，从2016年下半年至今，几乎没有地产企业上市成功先例。
进入2018年，已经先后有8家地产企业登陆港交所，其中包括弘扬地产、正荣地产等，其中仅1月6日，就有4家地产企业在港交所先后敲钟。另外，还有美的置业等多家房企已递交上市申请材料，筹划着赴港上市。
上述接近恒达集团的业内人士说：“启动上市之前，恒达股份发展策略更倾向于负债经营，2014年之前的利润很大部分用于偿还借款利息。”2016年恒达集团在开曼群岛设立境外公司，推进境外上市后，受融资环境影响，同时为了在健康运营方面符合港交所的要求，恒达集团开始有意识地放缓负债扩张的步伐。
据其招股书显示，2015年恒达集团净资产负债率达677.0%，2016年更是高达762.7%，但2017年已明显改善，降到406.6%，截至2018年4月30日，其净资产负债率已降至340.4%。恒达集团在招股书中称，未来净资产负债率将降至200%以下，同时，为确保营运资金持续充足，该公司已实施相关资本及流动资金管理措施。
调控进一步延伸房企面临更多变数
恒达地产第一次递交招股说明书之后不久，高层定调：房子是用来住的、不是用来炒的。而在这之前，国内的地产调控政策从一、二线城市逐步向三、四线城市传递。
进入2018年，多家全国性地产企业开始主动收缩阵线，一些房地产企业甚至不惜违约放弃已经占领的地盘。融创中国董事长孙宏斌日前表示，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象。
孙宏斌坦言：“三、四线城市冷得比较快，而且现在限价，开发商按照这个卖的话就会亏钱。”而在此之前，根据国内媒体报道显示，另一家国内地产巨头碧桂园，已经内部下发文件叫停“三、四、五线全覆盖战略”。
随着政府调控严厉、棚改收紧、整体住宅存量积累，许昌的房地产行业前景也变得更加复杂。就在两个月前的7月6日，许昌土拍五宗土地全部流拍，这在近期许昌土地拍卖市场上还是首次，这次流拍引起了多家全国性媒体的关注，其代表性意义不言而喻。
面对许昌房地产市场降温，恒达集团前期稳健经营、降低净资产负债率的举措无疑使其处于较安全水平，不必在市场行情波动时背负大量债务利息，也有利于企业在房地产行业的后半场保持更稳定的现金流。
一位郑州地产企业负责人向记者表示，就目前的房地产融资而言，棚改难度很高，正常按揭项目还可以，但放款快慢跟额度和银行关系有很大关系，开发贷小企业拿不到，大企业都会走信用贷。
在这位负责人看来，在目前的市场情况下，只有企业负债率低，国内及国际信用等级评分较好的地产企业,上市地产企业，项目价值被严重低估、土地及附属物有较大升值空间的地产企业，才有机会获得银行的支持。
值得注意的是，近年来，恒达集团还陆续将旗下拥有的实体出售，这意味着恒达集团正在将更多的资源集中于房地产行业。
上述接近恒达集团的业内人士表示，恒达集团剥离旗下部分地产公司和非地产资产，实际上也剥离了资产和负债，这将为其上市提供更加清晰的资产和管理架构，也为其评级及其他融资的开展提供良好的财务结构基础。
