美联物业销售中介陈小姐向证券时报记者透露，9月16日，又有内地富豪再斥5.8亿港元购买香港山顶超级豪宅Mount Nicholson，该处楼盘目前均价人民币15万元/尺，折合162万元/平方米。据悉，Mount Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。
不仅是豪宅如此，香港观塘（距离港岛区市中心乘坐地铁大概要1个半小时左右）晓丽苑的均价在9月初也已达到10万元/平方米。
一边是大量买不起房的年轻人，一边是楼价频破记录创新高。尽管住房问题一直以来都是港府工作中的重中之重，然而多年下来，却毫无成效，且正变得日趋严重。在住房保障方面，数据显示，目前申请公屋平均轮候时间已变成5.4年；而新增供应却又受阻。
此前，香港最大政团民主建港协进联盟（简称“民建联”）在报刊登全版广告，促请政府引用《收回土地条例》，增加土地供应，兴建公屋，缩短公屋轮候时间，以解决香港主要深层次矛盾，却遭到反对派抵制。此外，香港特区政府行政长官林郑月娥上台之初，在《施政报告》中提出的“明日大屿”填海造地计划，同样遭遇口诛笔伐，据证券时报记者获悉，“明日大屿”计划已经搁浅。
香港住房问题，似乎已将香港所有阶层、所有利益集团集中绑架，为何港府频出增加土地供应计划，却举步维艰？近日，证券时报记者实地走访香港新界区元朗、天水围、锦田一带，以及港岛区中环、九龙区旺角、尖沙咀一带，深入了解市民对于港府引用《收回土地条例》的真实想法，同时采访香港特区政府发展局新闻负责人，了解政界人士对香港土地供应的看法，试图揭开香港楼市死结的症结所在。
难以推进的“征地”
近日，民建联刊登全版广告，促请香港特区政府引用《收回土地条例》，大量收地兴建公屋，以解决公共房屋短缺问题，争取3年上楼。民建联主席、香港特区立法会议员李慧琼向记者表示，香港有很多深层次矛盾，其中土地、房屋是众多深层次矛盾的重中之重，香港特区政府必须大刀阔斧，破釜沉舟。
团结香港基金副总干事黄远山向记者指出，未来10年，香港将欠缺9万至10万个公屋单位，因此政府必须着手解决住房一事，而《收回土地条例》只是其中一个收地方式，最重要的是找到新土地资源，以不同方式获得土地，并作发展用途。
根据香港政府房屋署公布数据，截至2019年6月底，约有147900宗一般公屋申请，以及约108200宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请人的平均轮候时间为5.4年。
背景情况是，香港地势多山，且郊野公园、湿地占地面积大，根据公开数据，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其中房屋用地面积仅占6.9%；其余75.7%为郊野公园、水塘等。一边是高昂的楼价和租金，和几乎遥遥无期的公屋轮候，一边却是大量闲置未予开发的土地。
对于此次民建联的提议，香港特区政府发展局新闻负责人向记者表示，根据《收回土地条例》，政府引用该条例收回私人土地，需要确立适用于有关土地的“公共用途”，港府未来会就不同的新发展区及公屋计划收回私人土地，未来数年几项大型土地发展项目的范围内，包括横州发展第一期，古洞北/粉岭北新发展区及洪水桥新发展区，估计亦会收回约500公顷的私人土地，政府也会继续为发展公屋做规划工作并收回所需的私人土地。
上述新闻发言人还向记者透露，香港正就“土地共享先导计划”的执行框架拟定具体的准则及其他执行细节，以期释放主要位于新界的私人土地作短中期的公私营房屋发展，政府稍后会公布相关安排并听取相关持份者意见。
“土地供应为本届政府施政的重中之重，而且必须多管齐下，土地供应专责小组经广泛公众咨询，于去年12月向政府提交的建议，政府今年2月全面接纳，将推行更有力的土地供应策略，持续大幅增加土地供应。以落实长远房屋策略所指定的十年建屋目标。”
但事情却并没有想象中那么容易。
民建联议员刘国勋在接受记者采访时表示，自回归20多年来，政府仅13次引用《土地收回条例》，此次民建联提议引用《土地收回条例》，主要是以释放个别新界农地为主，发展新市镇。土地供应专责小组的公众咨询将于9月26日完结，但此时民间已经掀起了一场土地大辩论。
9月18日，记者实地走访新界区元朗、天水围等地，以及九龙区、港岛区等地，采访不同村民及市民对政府收地看法。
港铁西铁线从柯士甸站向西出发，途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门，全部属于新界区，而新界区是拥有最多农地、荒地、湿地和山地的地区，地铁经过的很多地方至今荒芜尚未开发。
（绿色线以上都属于新界区）
元朗水围村村民谭先生从事酒店服务行业30多年，在退休后做起了的士生意，他向记者透露，由于对政府征地价格不满意，很多村民并不愿意被征地。
“我们村民手中也握有很多农地，除了自己居住的一栋三层楼的丁屋，其他都尚未开发，政府要收地，多少钱收？政府出价1300港元/平方尺（折合14040港元/平方米）楼面价，很多村民嫌太少，宁愿不卖，几百万卖一块地皮，要是你肯定也不愿意啦。我同你讲，我们丁屋是有丁权的，盖一栋房子最高三层，每一层都可以至少卖到500万，一栋丁屋售价1500-2000万港元，所以说征地价太少，村民不卖；倘若价格太高，其他村民就会反对，为何政府这么高的价格去征收水围村的农地，为什么不征收我们村的土地？
据谭先生介绍，丁屋即丁权，上世纪70年代港英政府发展新界时，为获得新界原居民的支持，推出了丁屋政策，规定18周岁及以上的新界原居民男性后人（必须是男丁），每人可一生申请一次在认可范围内建造一座最高3层的丁屋，每层面积不超过65平方米，总高度不超过8.23米，也无需向政府补充地价。
（图为香港元朗北围村原住民居住的丁屋，最高三层，带花园和顶层阳台 罗曼/摄）
“我一套房都能卖几千万，房价还在涨，所以为什么要卖给政府？”谭先生表示。
家住元朗的张小姐则向记者表示，如果政府收地拿去耕田1300港元每尺可以理解，但如果要盖房子卖楼，土地就不是农田，那就是房地产价格了，村民不愿意卖，政府也不能强制要求。
“很多村民都会将丁屋的二层和三层租给非本村人，现在二层可以租到8000-10000港元/月，三层因为有天台，可以租到12000港元/月以上，如果村屋靠近地铁站，会更贵，三层可以租到2万港元/月。
（图为元朗水头村丁屋 罗曼/摄）
回收村民的土地难，那如果回收地产商的呢？
谭先生告诉记者，行使《土地收回条例》回购地产商手中的土地，最大的问题在于政府需要以市价去回购，而这个市价明显比地产商当初收购农地时的价格高。不少市民因此批评政府勾结地产商，涉嫌利益输送。
此外，兴建的公屋并不是所有人都有资格申请，因此行使《土地收回条例》也遭到了大量“夹心层”市民的反对。在中环工作的香港市民江先生向记者表示，公屋资产申请资格有严格限制，在收入上不能超过政府规定比例。
“香港750万人口，100多万富人有能力购买私楼甚至豪宅，300万中产，100万穷人，剩下200多万两头不靠的夹心层。在公屋问题上，夹心层市民抵制情绪较高，质疑为什么要用纳税人的钱去高价向村民或者地产商收购土地。此外，在香港有房产的人也不希望政府大建公屋，因为会影响楼价。
而港府此前提出的“土地共享先导计划”，即由地产商交出使用农地，政府为其改划用途，并在额外楼地面积以7:3比例兴建公私营房屋（即公屋、私屋），这一计划亦遭到市民反对。
“政府要求介入私人市场，要求地产发展商兴建公屋，那么政府肯定需为发展商提供经济诱因，改变土地用途，增加楼地面积等，只有让地产商获利，才有机会吸引其主动参与计划，有关私营项目的归管与公共资源投放，难免会倾向发展商的利益，计划在本质上已将发展商的商业利益凌驾于公共利益之上。”在旺角工作香港市民李小姐表示。
目前，香港四大开发商恒基地产、新鸿基地产，长江实业、新世界发展在新界坐拥1.045亿平方尺农地（约1000公顷），其中仅恒基地产就拥有4590万平方尺农地储备尚未开发。
（图片来源：恒基地产2019年中报截图）
种种因素叠加，2005年后，香港土地开发几乎停顿，导致公营、私营房屋落成量均大幅减少。根据香港差响物业估价署及房屋署数据，2007年至2016年，当地平均每年住宅落成量约25700个单位，较前10年下跌超过50%。
“香港不是没有地，我们有很多地，但是这很多地是动不了的，香港总人口很少，但反对声音很大，有很多不同利益集团，所以这也是为何历届政府都没能解决香港楼市症结的原因。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授表示。
搁浅的填海计划
翻看香港政府22年以来的施政报告，房屋和土地供应一直是港府头等大事，从董建华的“八万五计划”，到梁振英提出的加速修建公屋，再到林郑月娥“明日大屿”计划，办法想了很多，落实的却很少。记者向香港特区政府发展局问询“明日大屿”计划进程时，对方并未直接回复。据悉，“明日大屿”计划因为各方阻挠已经搁浅。
根据林郑月娥在《施政报告》中提出 “明日大屿”计划，这主要是一个长达20-30年的大型填海造地计划，分三个阶段发展，终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来，填的是港岛西和东大屿山之间的海域，总面积约等于1/4个港岛。
（图片来源：施政报告）
根据《施政报告》，交椅洲是“明日大屿”填海计划的核心区域，发展人工岛，成为继中环、九龙东之后第三个核心商业区。
这个听起来似乎很可行的方法，却不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐，就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的，“明日大屿”看起来利大于弊，结果却引来万人上街游行，理由则是环保，以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。
市民江先生向记者表示，“政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦，发展农地被认为是输送利益，开发郊野公园破坏环境，拓展新界会被认为漠视丁权，填海造地又被环保借口抵制，平日天天抱怨楼价贵，没土地，每次只要一有新的土地开发计划，第一就是反对，反对，反对，试问反对者，到底如何才能既不花钱，又变出大量适合开发的土地呢？”
“土地供应不是造房子，如果没有提前布局规划，绝无可能扭转香港十几年来供求失衡困局，那么香港房屋问题将永远是一个死结。”市民江先生表示。
