“首开进入福州（楼盘）是2011年，从开始到现在一直是联合拿地、联合开发策略，这种策略在5年表现中取得了有目共睹的成绩。”
编者按：2016年，又是一年博鳌（楼盘）之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 “未来一到两年的目标是往百亿的方向。”这是苏新对首开福州公司定下的目标。而随着拿地规模的扩大，首开在福州市场份额肯定会有井喷式增长。
今年上半年，整个福州市场量价都在往上走，回暖的势头比较明显。在苏新看来，作为重点二线城市，福州未来具有发展潜力。
因此，首开地产选择了在福州深耕。自2011年首次进入福州，至今已经五年。五年间，首开地产并完成了从默默无闻到品牌落地的蜕变，并完成了从零到一城九盘的增长。
据苏新回忆，为在福州市场站稳脚跟，2011年到2015年上半年近四年时间，首开地产都没有进行规模的快速扩张，反而是在控制项目数量。
在苏新看来，品质才是立足市场的根本。保证每一个项目的开发质量，保证每一个项目的速度，虽然体量小，但是单个项目的市场表现好。
经过近四年时间的积累，苏新认为，首开地产在福州的品牌认可度已经有了，需要积累的资源也已经有了，是时候进入规模扩张阶段了。
据观点地产新媒体梳理，2011-2014年期间，首开地产在福州仅开发了4个项目，但在2015年下半年到今年2月份，短短八个月时间，首开就接连斩获了5个项目。
2015年7月15日，首开地产以2.8亿元竞得宗地2015-22号（原针织染整厂地块）；同年9月15日，首开地产分别以6.4亿元、5.81亿元竞得2015-28地块、2015-27地块，溢价率分别达48.83%、126.07%，同时还与中庚、保利组成联合体以33.4亿拿下2015-29号地块，22584元/平的楼面价刷新了福州单价纪录。
今年2月24日，首开又与中庚组成联合体以12亿总价夺得晋安区鹤林片区HL-1-10地块，成交楼面价14896元/平方米，成为东二环新地王。
“从2015年下半年开始到现在，首开开始连续拿地，基本上每次土地拍卖都有参与，而且每次都有拿到项目。”苏新透露，后续还会投入更大的力度，而且会有更好的市场表现。
福州是一个典型的“过江龙”难敌“地头蛇”的市场，至今，融侨、融信、世纪金源、阳光城(000671,股吧)等本土房企几乎每年都占据着销售排行榜的前五名，而其他城市吃得比较开的保利、万科，虽已进入多年，但始终在第六名之后徘徊。
正是由于福州市场对本土品牌的接受程度非常高，首开地产一开始便选择了“联合拿地、联合开发”的发展策略，而且会坚持不变。
“今年首开合作的力度变大了。”据苏新透露，除了两宗以联合体拿下的地块外，首开自己拿下的2015-22、27、28号地块将联手融侨合作开发，同时以增资扩股的方式与融侨合作开发2015-25号地块。
在苏新看来，共享、整合对企业在福州发展还是比较有优势的，通过与当地开发商合作，共享市场认可度，让对方一些忠诚客户变成首开可以共享的客户资源。
加大合作力度的同时，在福州市场取得一定品牌效应的首开地产，接下来会尝试拿一些项目独立开发，而且会尝试并购。
苏新认为，并购可以给房企带来新的信心，一是可以比较稳妥的扩大规模，开辟新的市场，二是可以更好地扩展融资平台，解决现金流的问题，三是可以带来多重的资源整合，提升产品的竞争力。
在选择并购项目上，首开地产有两个标准，一个是占用资金的规模不是特别大的，另一个是项目所在的区位价值目前还没有被完全认可，但是后期有比较好的上升表现。
苏新表示，包括城南以及市中心一些小体量的项目，都在首开地产考虑的范围之内。
以下为观点地产新媒体对首开地产福州公司董事长苏新先生的采访实录：
观点地产新媒体：福州的房价在连续上涨，您怎么看接下来的房价走向？会保持继续上涨的趋势吗？
苏新：从2015年下半年开始，福州每次土地拍卖，地价都是越拍越高的，所以还是比较看好福州楼市。最近这两个月时间，之前拿的高价地块已经有两三个入市，卖得也不错，老百姓(603883,股吧)比较接受房价上涨的现状。从开发商角度来说，还是相信福州市场未来具有发展潜力。
今年上半年，整个福州楼市量价都在往上走，回暖的势头比较明显。我们判断，下半年也好，明年也好，中长期还是会保持这个势头的。
观点地产新媒体：福州地价越拍越高，您对土地市场的持续高热怎么看？
苏新：不同城市的土地高热后的走势不太一样，一线城市和重点二线城市未来还是相对比较稳定的，福州也是重点二线城市，所以是比较看好的。
一线城市和重点二线城一直是这种规律，土地成本一直在往上走，一定程度上挤压了利润空间，但这种发展势头还是会持续下去的，只是利润空间在压缩。
三四线城市由于存货压力比较大，所以后期的风险会更大一些。首开现在发展的重点是像北京（楼盘）这样的一线城市，重点二线城市会有一定力度，三四线投入比较少，进入只是做一个分配、做一个布局。
观点地产新媒体：您觉得接下来这种地王效应还会长时间存在吗？不会担心风险吗？
苏新：会存在一定风险，因为现在整体经济是处在回落状态，压力还是比较大的。
在大环境不是很乐观的时候，房地产市场虽然算是一枝独秀，但是房地产市场最终也会回归到平稳期，不可能一直拍的都是地王，房地产市场一直这么好也是不现实的。
观点地产新媒体：您觉得接下来房地产在经济发展中所起的作用，还会像现在一样重要吗？
苏新：地产具有产业链长、行业面宽的特征，近20年来，房地产一直是中国经济的支柱产业。今年上半年，房地产价量往上走，销售回暖，地产业再一次成为稳定经济增速的调节剂。未来维护房地产行业的可持续发展，对中国经济而言还是至关重要的。
观点地产新媒体：首开是北京的国企，大部分重点项目都是在北京区域，福州作为首开在北京之外拓展得比较早的区域，发展策略是怎样的？
苏新：首开进入福州是2011年，从开始到现在一直是联合拿地、联合开发策略，这种策略在5年表现中取得了有目共睹的成绩。第一个项目是与保利合作的，第二是与中庚合作的，这两个项目连续3-4年都是福州市的销冠楼盘。
今年首开合作的力度变大了，一方面与融侨合作开发了4宗地块，另外与保利、中庚联合拿下了一个地王。未来首开会继续保持这种联合拿地、联合开发的大战略不变，同时也会拿一些项目独立开发，后期在福州会有更丰富的发展策略。
观点地产新媒体：很多二线城市外来房企排名会更靠前，但是福州本土房企看优，您怎么看福州这样的市场情况？
苏新：这就是首开最初进入福州为什么选择和本土开发商合作的一个重要原因，福州市场对本土品牌的接受度还是比较高的，比如融侨的业主，融侨开发的每一个盘基本上都有老业主去购买，当地人对本土品牌的忠诚度非常高。
首开进入福州的时候，选择与中庚、融侨这种在本土有非常大影响力的品牌开发商合作。万科进入福州完全是独立开发，但是万科在福州的表现就没有在其他城市那么突出。
观点地产新媒体：首开在福州怎么面对这种市场竞争？因为当地客户的消费习惯比较认可当地的品牌。
苏新：首开会通过与当地开发商合作，共享市场认可度，让对方的一些忠诚客户变成首开可以共享的客户资源，共享、整合对企业在福州发展还是比较有优势的。
观点地产新媒体：2011年到现在，首开福州公司经历了一个什么样的发展过程？
苏新：2011年到2015年上半年，这段时间是属于控制项目数量的阶段，保证每一个项目的开发质量，保证每一个项目的速度，虽然体量小，但是单个项目的市场表现好。
从2015年下半年开始到现在，首开开始连续拿地，基本上每次土地拍卖都有参与，而且每次都有拿到项目。
也就是说，从2015年下半年开始到未来，首开在福州的力度会越来越大，经过了前面的积累，首开在福州的品牌认可度已经有了，需要积累的资源也已经有了，后续我们投入更大的力度，而且会有更好的市场表现，我们还是比较有信心的。
观点地产新媒体：在市场规模和销售规模上，集团有没有定目标？
苏新：随着拿地规模的扩大，市场份额肯定会有井喷式的增长，首开集团对福州公司的支持力度也是比较大的，未来一到两年的目标是往百亿的方向。
观点地产新媒体：福州公司今年的销售目标是多少？上半年完成得怎样？
苏新：截止到6月30日，我们已经完成了全年任务的60%以上，还是比较理想的。
观点地产新媒体：首开在福州的项目从拿地到开盘，周转时间是多久？
苏新：从拿地到开盘一般控制在一年之内，结转要根据盘的不同大小。比如有一个位于市中心的项目，规模181亩，从2011年拿地到现在差不多5年时间，基本上进入了结转的阶段。
后期我们拿的市中心的地，规模会小一点，结转的时间也会缩短，但是从拿地到开盘一年的时间是差不多的。
观点地产新媒体：从2015年下半年开始，首开几乎每场土地拍卖都会出场，有没有考虑过并购的方式？
苏新：并购当然是一种比较好的方式，我们在福州也一直在寻找可以并购的项目。因为并购可以给房企带来新的信心，一是可以比较稳妥地扩大规模，开辟新的市场，二是可以更好的扩展融资平台，解决现金流的问题，三是可以带来多重的资源整合，提升产品的竞争力。
观点地产新媒体：在并购方面，首开比较喜欢什么类型的项目？
苏新：一个是占用资金的规模不是特别大的，而且项目所在区位价值还没有被完全认可，但是后期有比较好的上升表现，包括城南一片以及市中心一些小体量的项目，都在我们考虑的范围之内。
