一个惊天价格背后，20万单价的学区房是有价无市的幻象？还是“不输在起跑线”的资源溢价？
“让孩子赢在起跑线上”是许多中国家长公认的教育理念，然而，在教育资源分配不均以及按片划区的大环境下，“学区房”自然在房屋的市场价格以外，另外附加了一层新的价值属性，由此导致天价学区房不断刷新市场纪录。
但在刷新市场纪录的同时，学区房也需要承担因政策变动所带来的风险。
挂牌单价高至20万
日前，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者从房产中介处了解到，在静安区对口市重点学校――静教院的海防 小区，有房东开出19.79万元/平方米的天价，挂牌出售一套面积仅为30.31平方米的一室一厅的学区房。
《东地产》注意到，海防 是1998年建造的老小区，因为已经有近20年的历史，故而小区环境略显杂乱，但这丝毫不影响房东对房子升值的信心。“小区位于上海（楼盘）核心区域，交通配套样样好，加上对口静教院，总价又低，不愁卖不出去。”房东曾这样告诉中介小梁。
在这个叫价接近20万元/平方米的小房间里，电视机、桌子、床等均堆砌在卧室，厨房和卫生间的瓷砖上已经光鲜不在，被油渍等附上时间的痕迹。
小梁告诉《东地产》：“这样的单价是不太符合现在的市场规律的，但对房东而言，挂牌单价逼近20万元/平方米只是为了试探一下市场情况，如果有人买他并不会亏，没人买他也不着急出售。”
“许多购买学区房的人只是为了挂户口，给孩子上学用，并不居住，因而越小的户型越受买家青睐，30平方米以下的房源基本出手很快，这也是房东敢于加价的原因所在。”小梁如是说。
按照房东的挂牌，该套一室一厅的总价为600万元。然而，同样是在海防 ，亦有房东挂出单价12.54万元/平方米、总价630万元的50平方米的小两房。据中介人员介绍，按照只买不住的情况来讲，海防 一房租金在4500元/月左右，而两房的租金可达7500元/月左右。如此，面积大的房源反而更有优势了。
但同时，小梁也向《东地产》坦言：“虽然挂牌单价近20万，但这并不代表整个市场均价，如果市场预期不好或者房东急需用钱，不排除房东会调低价格以尽快出手。”
易涨难跌
众所周知，去年政府通过多次降准降息的政策刺激楼市需求，带动了上海房价在今年年初的爆发式增长，学区房也在此轮上涨中迎来大幅增长。
《东地产》曾在调研中了解到，位于浦东洋泾板块的崮山小区，是对口6师附小的学区房，去年单价在4.2-4.5万元/平方米之间，然而过完年后的价格已经超过了7万元/平方米，每平方米大约上涨了2.5万元。
近日，《东地产》再次探访洋泾板块，中介人员向记者推荐的崮山小区价格再度上涨，一套45.74平方米的房源的挂牌价为370万，折合单价达到约8.09万/平方米，较过年后再次上涨近万元。
根据中原地产提供的数据，新政以来，静安区交易相对活跃，其中，海防 成交7套，比去年增加3套；四和花园成交13套，比去年增加3套。而就价格而言，学区房继续呈上扬格局，一些代表楼盘，比如黄浦区的士林华苑，网签均价约7万元/平方米，比去年上涨约20%；静安区海防 均价为7万元/平方米，同比上涨9.3%。
小梁告诉《东地产》：“学区房不会跌，每年的上涨幅度都在7%-20%之间。”
上海中原地产市场分析师卢文曦也向《东地产》表示，学区房保值增值的功能要强于普通房源，同一区域内学区房和非学区房价差可达10-15%，“市场调整的时候学区房成交量会受到一定影响，但价格会比非学区房坚挺，相反市场走好的同时，房价上行速度也相对快些。”
看不见的风险
虽然学区房的增值前景普遍被看好，但是随着小面积学区房集中于市中心区域，且分布在老公房内，后续不可避免会面临拆迁问题。
虽然拆迁后可以另外获得房源或者赔款，但是学区的名额却不能有所保证。“一般拆迁后，会分给业主一套外环的房子或者一笔赔偿金作为补偿，但是学区名额应该就没有了。”小梁告诉《东地产》。相对而言，高层的学区房拆迁可能性较小，但高层房源面积普遍偏大，总价会比较高。
除此以外，卢文曦还对学区房的三个风险进行提示：首先，由于现在入学前提是户口至少要满1年或者3年以上，如果1年或者3年以后由于学校划分范围有所变动，原本是学区房最后不是学区房了，那么会有价格上的损失。学区房的溢价在于入学资格，当失去这种资格时，自然就不值这个价钱了。这也是最主要风险。
其次，教育水平的下降。去好学校看中的就是教育质量，如果一些教师调配到其他学校，师资力量有所减弱的话，质量可能会和此前不一样。同样会影响到入这个学校的热情，需求减少了也就意味价格上行动力减弱。
最后，五年唯一入学资格。当前很多区开始实行5年一个地址只能用一个入学名额的做法。如果这套房源已经使用过名额，但买家又未核实的话容易买进无效的学区房。
