欧阳捷也用旁边的大宁金茂府做对比：“金茂府目前售价是8-10万/平，而且还在继续往上涨，从这个逻辑上讲，这块地价格和定位还是合适的。”
观点地产网 7月14日上午，上海（楼盘）虹口区凉城新村街道073-06号地块正式开拍，高达38000元/平方米的起拍楼板价，创下上海单价起价新纪录。
在正式出让前，有业内人士分析称，根据之前周浦、宝山等地块成交楼板价与周边二手房价格的比例来看，基本呈现1.5:1的比例。据此，推断该地块最终成交楼板价很有可能破10万/平方米。
不过，最终出让结果却出乎众人意料之外。
历经一小时的激烈争夺，新城以总价37亿元将该地块收入囊中，楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价为87425元/平方米。
在多位上海业内人士看来，超10万元的单价只是市场的想象空间而已，但地块本身位置并不是特别好，67409元/平方米的楼面价放在凉城来说也还是偏高的，项目未来入市存在一定风险。
“超级地王”37亿成交
观点地产新媒体查阅出让公告显示，073-06号地块位于虹口区凉城新村街道，东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路。出让面积19959.5平方米，容积率2.75，起始总价20.86亿元，起始楼面价38000元/平方米。
据称，这是2016上海市区出让的首幅纯宅地，更是虹口区八年来出让的两块纯宅地之一。
地块的稀缺性吸引了大批房企的垂涎。现场报道称，竞拍当日，包括保利地产(600048,股吧)、九龙仓、招商、中粮、金茂、金隅、泰禾、大名城(600094,股吧)、新城、葛洲坝(600068,股吧)、合景、永同昌、华发、三湘、中洲在内的15家房企参与抢夺。
当中，要数新城拿地意愿最为强烈，从头作战到底，先后击败永同昌、九龙仓、大名城、招商、金隅、金茂等劲敌，以总价37亿元将该地块收入囊中，楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价为87425元/平方米。
对于该成交结果，市场难免意外，毕竟由于地处虹口区，而且是难得的纯宅地，该地块一度被认为有望突破10万元/平方米的楼面价，并成为上海超级单价地王。
不过，这或许也只是市场人士单方面的想象而已。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，超10万的单价更多是市场的炒作而已，但不可否认，地价肯定是偏高的。
而在德佑地产研究部总监陆骑麟看来，该地块虽然位于虹口区，但并不是处于核心地段，而且地块周边的环境并不算好，不过，上海现在拍地基本都是成交楼板价与周边新房价格差不多，所以最终成交价算正常表现。
据观点地产新媒体了解，073-06号地块周边在售楼盘几乎集中在新静安大宁板块，其中具代表性的大宁金茂府目前均价是95000元/平，新湖青蓝国际78000元/平，与073-06号地块实际可售部分楼板价87425元/平方米相若。
高端定位挑战
不管市场对于成交价如何评断，但地块剔除不可售面积，高达8.7万元/平方米楼板价已经决定其未来只能往高端豪宅的方向走。
拍卖结束后，就有看客们惊呼道：“这块地未来保本售价预计高达12万元/平方米，现在都可以买到中山（楼盘）南一路的融创滨江壹号院了，这太疯狂！”
新城控股副总裁欧阳捷在接受观点地产新媒体采访时也直言，具体做什么产品目前还没有确定，但高地价的土地必然产生高端产品，这是没有办法的。
“肯定是做高端产品的，中低端产品卖不起这个价格，肯定是要亏本的。”
不过，这样的产品定位对于地块所在的凉城来说“有点险”。卢文曦表示，地块虽然位于上海中环内，但上海北历来不是一个有豪宅基因的区域，整个板块没有故事可讲。“豪宅需要讲故事。”
据观点地产新媒体了解，新城此次拿下的地块位于虹口区凉城，周边有很多老式小区，居住氛围浓厚，但楼宇陈旧，周边都是低端生活配套，也没有太高端的产业，以一些物流、汽配、工业园等为主。
“而且这块地面积不到两万平，大概是四栋楼的规模，扣掉保障房和自持15%的部分，只剩三栋楼左右，这对做豪宅产品也是一个挑战。”上海业内人士严跃进也认为，这个区域从二手房居住角度看，很多人可能不会去选择，因为很难理解这个区域后续城市更新后会有一些什么样的新特点。
不过，严跃进也指出，这个区域很大程度上受到了大宁板块的影响，凉城板块和大宁板块正好挨在一起，所以当大宁板块房价飙升的时候，凉城板块土地价格也随之飙升。
在谈及项目价格定位时，欧阳捷也用旁边的大宁金茂府做对比：“金茂府目前售价是8-10万/平，而且还在继续往上涨，从这个逻辑上讲，这块地价格和定位还是合适的。”
