今年上半年，济南（楼盘）楼市可以用“疯狂”二字来形容。房价连续6个月上涨，商品房成交量达10.6万套，超过2014年全年。与此同时，部分住宅用地的价格也被连番推高。
下半年济南楼市又会怎么走？
16日，3位当地房地产开发企业的项目部经理和一家国有银行某支行的行长开了个“碰头会”。经济导报记者在现场发现，原本预期比较和谐的“碰头会”却出现了观点针锋相对的局面。一方认为“去库存”成效初显，为控风险，下半年信贷政策收紧的可能性增大，同时不排除出台新的调控政策；另一方则认为，目前房企补仓意愿强烈，土地市场在短期内不会降温。一旦再出现“地王”或楼面地价高过周边房价的情况，将再度推高房价。
预期：调控政策或出台
“目前来看，济南的楼市连涨10个月，已经有些疯狂了。”身为一家国有银行某支行行长的李家琪率先打开了话匣子。在他看来，济南楼市量价齐升是从去年下半年开始的，随着国家各项利好政策的出台，全国楼市从原来的低迷状态逐渐回暖。
今年上半年可谓一片火热，不管是频频出现的“地王”还是“日光盘”，无不展现出整体市场的状态，济南也不例外。“7月前7天，日均网签量仍保持在500套以上，超过去年同期近40%。这种疯狂令人咋舌。”李家琪说道。
其背景是，上半年济南楼市新房成交量突破10万套。
李家琪认为，目前济南楼市出现的这种成交大热的情况，可能与二线楼市“板块轮涨”效应有关。前段时间苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）等城市成交异常火热，之后成都、天津（楼盘）等地上演抢房大战，现在轮到像济南这样的非热点城市了。
“但出现‘日光盘’和‘地王’并不是好现象，这是几轮救市政策不断透支楼市需求的结果，繁荣表象的背后潜伏着危机。再加上正在陆续出台的抑制性政策，今年下半年楼市调整预期加强。”李家琪说。
济南某房地产公司项目部经理冯泽瑞，持同样意见。在他看来，济南商品房的去化周期现已下降至3.8个月，可以说“去库存”效果显著。“但这种效果是建立在上半年较为宽松的融资、信贷环境，以及市场杠杆率较高的基础上的。为控风险，下半年信贷政策收紧预期加强。”
在冯泽瑞看来，现在济南的楼市与南京、厦门（楼盘）等城市非常相似。从去年四季度至今年一季度，北上广深等一线城市市场火热，量价齐升，济南、苏州、南京等城市也不断升温，量价稳步上升。而从今年二季度开始，随着一线城市收紧限购政策，这些城市的楼市逐步趋向平稳，交易量下降，房价涨幅收窄。
但受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市“地王”频出，量价齐升，出现了明显的过热势头。“政府可能出台相关的调控政策，而不是这样继续宽政策、降库存。”冯泽瑞认为。
“近期南京、苏州、合肥已出台相关收紧性政策，不排除济南也会推出类似的调控政策。”李家琪说。
上海（楼盘）同策咨询研究部总监张宏伟在接受导报记者采访时也表示，市场需求在上半年集中释放完毕之后，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
“在多轮救市政策刺激之后，楼市量价齐升最多持续到今年上半年。也就是说，购房需求在去年下半年和今年上半年被大量透支，楼市在经历上半年的疯狂后，下半年将进入调整期。从时间的角度来看，今年下半年，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”张宏伟认为。
研判：房价仍有上涨压力
另外两家房地产公司的项目部经理李祥瑞和陈友伟则认为，下半年济南房价将继续上涨。
李祥瑞判断，下半年济南的新房销量还会不断走高。5月份以来，济南市场上逐渐出现新盘的入市身影，房企开盘和加推的力度也有所加大。下半年这种趋势将延续，新建商品房供应量将逐渐跟上来。
“市场火爆，这是许多开发商没有预料到的，导致房源供应储备不足。而从拿地到新房源的开盘入市，平均大约需要1年的时间。买的多、存货少，供应跟不上需求，自然会导致开发商涨价。”李祥瑞分析说。
陈友伟提供的一份资料显示，6月份济南市有42个楼盘调整了价格，其中只有5个下调，其余37个均是上调。
在上调的37个项目中，其中有9个项目调价幅度超过10%。其中，“三庆城市主人”调价幅度最高，达31.59%，每平方米单价已过万元；“保利华庭”由1.13万元/平方米上调至1.4万元/平方米，幅度为23.89%；“新城香溢紫郡”由6500元/平方米上调至7900元/平方米，幅度为21.54%……
“在6月份，唐冶土地价格被连番抬高，造成了周边不少楼盘提价。”李祥瑞说。
在陈友伟看来，现在不少本地房企都准备出手拿地，“而土地就这么多，只能说谁资金充裕谁才能抢到，这也会推动房价上涨。”
导报记者在采访中获悉，今年前5个月只有中海、鲁能、万科、海信、海尔等5家房企拿到了居住用地，其余房企则两手空空。
在陈友伟看来，现在济南楼市迎来难得一见的好行情，随便搞个住宅项目就能赚钱。但是，一些没有土地储备的开发商却面临“断炊”。
在市场一片向好之下，土地供应削减会成为开发商加价的砝码。如果是单纯的居住用地招拍挂，各房企一定会“打破头”从而推高地价，而房价势必进一步上扬。
在李祥瑞看来，虽然上半年济南的土地供应量已接近去年全年水平，但这是建立在去年基数低的基础上。数据显示，2013年济南土地供应量在1088万平方米左右，2014年下降至719万平方米左右，至去年又进一步下降到419万平方米左右。也就是说，去年的土地供应量不足2013年的40%。
“从供应土地到房屋投放到市场，需要一年半到两年的时间。而目前济南土地供应比较短缺，远水难解近渴，因此对抑制近期房价上涨的作用不太明显。上半年投放的土地量，其可开发面积与上半年的销售面积相差不大。在旺盛的需求和短缺的供应之下，济南房价依然有上涨的压力。”李祥瑞分析道。
共识：抑制暴涨暴跌
尽管与会的四人对下半年的行情持不同意见，但也有一致的看法：下半年地方政府会抑制暴涨暴跌。
“无论是暴涨还是暴跌，对普通消费者还是开发商都是最大的利空。”冯泽瑞说，“暴涨行情的出现会逼迫政府出台调控政策进行干预。毕竟，政府希望房地产行业的发展是一个温和平稳的状态，而不是大起大落的极端行情。”
在陈友伟看来，房地产有两重属性，一是市场属性，一是民生属性。“暴涨或者暴跌是不成熟市场的表现，只有温和平稳的状态才能使市场属性和民生属性都达到最大值。”
“房价应该与经济发展水平相称。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗希望，济南房价在未来一段时间内不要出现大幅的起落。
那么，下半年是否可以买房了呢？
陈友伟认为，目前在济南市场，刚性需求和改善性需求占了很大一部分。“上半年的住房成交量中，大概有40%到50%为改善性需求，远高于之前20%至30%的比例。”他分析认为，“现在买房可以说是个好时机。一旦房价再度上涨，同一套房子就要支出更多的成本。”
“对于投资客来说，无论是西城还是东城，都有一定的区域投资价值，但要找到价格相对较低的楼盘才可以。”李祥瑞分析说，“上半年济南CBD建设进程突飞猛进，除了CBD本身对区域价值的拉动，唐冶新城的加速发展也起到了带动作用；而西客站的投用为西部新城开辟了一个全新的楼市氛围，随着更多商业综合体进驻，槐荫区的房价也将水涨船高。”
“对投资客来说，尽管房价总体上涨，但因为货币依然在贬值，所以有些房子的价格综合测算下来可能会是下跌的，因此一定要计算好其中利害关系才可以。”李家琪说道。
