相比北上深，同样是一线城市的广州，2016年上半年的楼市表现，显得异常的理性、平稳。
前言：相比北上深，同样是一线城市的广州，2016年上半年的楼市表现，显得异常的理性、平稳。真相如何？合富辉煌将从以下四大方面剖析上半年广州楼市，并研判下半年楼市走势。
注：
以下数据
统计口径：全市包括：越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化十一个行政区；
中心五区：越秀、天河、海珠、荔湾、白云
外围六区：黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化
黄埔：由原来的黄埔区及萝岗区组成
（以下没有特别标注的数据，均为一手商品住宅数据）
上半年，广州住宅购买需求到底有多少？
广州全市一手住宅成交628万平方米，中心五区只占17%的市场份额。
2016年上半年，广州全市一手住宅成交628万平方米，同比2015年上半年，大幅增加近三成。中心五区虽然成交同比增加也接近三成，但占全市成交只有17%的份额，由此判断，广州中心城区的购房需求被大量挤出外围？
中心五区供不应求态势非常明显，均价突破3.4万元/
广州中心五区供不应求态势持续。上半年新增供应76万 ，成交109万 ，均价34102元/ ，同比2015年上半年上升13% 。
上半年新增供应超过九成集中在前两年政府集中供地的芳村（广钢新城），奥体－广氮（牛奶厂）；海珠区上半年无新增供应。受新增供应影响，荔湾区、天河区上半年成交面积同比分别大幅增加83%、74%，其它区域基本持平。
优质地段的一手房，门槛高得连高端客户也买不起了，纷纷转向二手的优质物业。上半年二手住宅市场，500~1000万的房子交投非常活跃。
上半年中心五区成交总价段，200万以下只占5%，相比2015年上半年大幅减少12.5%；300?500万、1000万以上成交明显增加，占比分别达到31.9%?13.6%。
优质地段的一手房门槛暴涨，高端改善需求纷纷转向优质的二手物业。今年上半年，中心五区二手网签面积同比2015年上半年，增加130万m2，增幅达120%，远远抛离一手住宅的增幅。同时，合富置业数据显示，其中144 m2以上、总价500万以上产品更是呈现明显的上升。
200万以下购房需求大量流向佛山（楼盘）（不限购）、黄埔、增城（不限购），这些区域上半年成交面积同比2015年上半年分别大幅增长25%、63%、83%（佛山升幅相对不高，主要是2015年佛山取消限购后的成交量已经增加42%）
广州的楼价还是传说中的“不温不火”吗？
2016年上半年广州市住宅网签均价16141元/ ，同比2015年上半年平稳上涨9%。
三大指标，看清楚广州的楼价到底涨了多少。
市区看地段：核心地段（珠江新城、天河北、原东山等）或叠加江景资源的项目，2015下半年价格率先上涨，累计一年涨幅在30%-40%；非核心地段（东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等）项目，受核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右；高地价项目推新价格不菲，上半年仍有5%左右的升幅。
外围看产品结构及其库存变化：中小户型(?120 )库存下降超过40%的板块，上半年价格大幅上升20%~30%。
上半年刚需积极入市，成交火爆。体现在外围六区120 以下的首置首改产品成交占比明显上升，导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以及增城新塘中心板块120 以下产品库存大幅下降（库存统计时间截至2016年7月1日）。
“地王”是否解套了？
“地王”仍未难脱困，难言大幅涨价，但销售速度明显加快。
高地价项目借势积极出货，销售速度明显加快；由于受高地价制约，“地王”项目往往以明显高于周边价格入市，上半年价格平稳上升。
广州到底还要不要去库存？
库存普降，目前全市去化周期低于10个月；但高单价项目及200 以上大户型产品去库存形势仍严峻。
增城、黄埔去化周期仅6个月左右，中心区货量少，白云、海珠、越秀存量下降明显；高单价项目及200 以上大户型产品的去化周期普遍超20个月。
下半年广州楼市走势研判
总论：如广州政府能较好地控制下半年的供地节奏及供地结构，以避免多宗全市新“地王”的诞生，过度刺激房价快速上升，预计下半年全市政策保持稳定，限购、限贷政策再加码的可能性不大。即使整体政策不加码，但灵活的调控措施如限制高单价产品预售、网签预计仍会继续执行。下半年新增供应仍充裕，外围占主导成常态化；价格仍有进一步上涨空间。
新增供应总量充裕：下半年全市（不含增城、从化）新增供应超4万套，外围四区占比超七成
外围区：新增供应集中黄埔区府、南沙中心、花都新华中心等重点建设的新城区，以及长岭居、广州新城等政府规划居住新城
外围区域受中心区价格进一步上涨的带动，呈现稳步上升的态势；后续供应明显减少的热点板块（如番禺区的主流成交板块、科学城东板块）、地铁利好兑现的板块（如黄埔区府板块），预计价格仍有进一步上升的空间。
附表：
