在度过了去年相对低迷的调整期之后，今年上半年，我国房地产市场量价齐升，“地王”频现，楼市一直保持着高温状态。国家统计局日前公布了中国上半年经济数据显示，房地产关键数据的全线放缓局面在持续。今年以来，在整体政策宽松的背景下，商品房成交量价齐升、房地产投资稳步回暖、土地成交量跌价涨、库存同比回落、房企资金状况好转，五大指标勾勒出上半年楼市升温态势。但分析人士预期，随着“去库存”大方针下“控风险”意识增强，下半年热点城市或面临调控收紧，楼市降温可能性增大
房价涨势继续放缓
7月18日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。6月份70个大中城市中，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄；同比上涨城市个数继续增加，但涨势有所放缓。
数据显示，在新建商品住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为4.9%，合肥（楼盘）；最低为下降0.5%，锦州（楼盘）。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，上涨的城市有57个，持平的城市有1个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.4%，最低为下降3.5%。
从北上广深四个一线城市来看，北京（楼盘）新房价格环比上涨2.3个百分点，上海（楼盘）环比上涨2.4个百分点，广州（楼盘）环比上涨1.8个百分点，深圳（楼盘）环比上涨2.6个百分点，一线城市整体涨幅比较平稳。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.4%，是深圳；最低为下降3.5%，锦州。北上广深四个一线城市，除了深圳涨幅最高之外，广州同比上涨19.4%，上海同比上涨33.7%，北京同比上涨22.3%。
在二手住宅价格变动方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，上涨的城市有48个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为4.3%，是厦门（楼盘）；最低为下降0.5%，韶关（楼盘）。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为39.7%，最低为下降5.9%。从北上广深等一线城市来看，二手住宅的环比涨幅要明显低于一手商品住宅，四个一线城市仅上海环比涨幅达到了2%以上，位于全国第四。深圳的二手住宅环比涨幅虽只有0.8%，但较上月的0涨幅已是有所提高。其中，北上广深的一线城市的情况，同比来看，北京上涨33.4%，上海上涨30.5%，广州上涨19.7%，深圳上涨38.5%，现在领涨已经从一线城市转为二线城市。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读表示，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二、三线城市环比涨幅持续收窄。
同比上涨城市个数继续增加，但涨势有所放缓。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅只比上月扩大0.5个百分点，而5月份扩大了1.2个百分点；二手住宅价格同比综合平均涨幅与上月相同，而5月份扩大了0.4个百分点。分城看，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄，二、三线城市同比平均涨幅仍在扩大。
以上海市场来看，尽管3月25日最严新政“沪九条”出台，今年上半年上海楼市依然一片火热，成交面积超755万平方米，同比涨24%。一季度商品住宅成交面积延续去年的旺势同比大增1.2倍，二季度在新政的调控下成交量明显下跌，但各区域地王频现推高房价上涨预期，掀起新一轮“抢房潮”，6月成交量重回百万平方米以上，环比涨幅近三成。百城价格指数显示，2016年1―6月上海新建商品住宅价格持续上涨，累计涨幅近10%。
上半年，上海每平方米6万元以上的高端住宅市场在供应限制及新政抑制的双重影响下，依然交出不俗的成绩，上半年成交5434套、92.9万平方米，成交套数创半年度历史新高，成交面积同比大涨九成，且单价超过10万元/平方米的顶级豪宅成交691套，同比增加254.4%。同时，总价1000万元以上的一手豪宅成交5041套，已占去年全年成交量六成以上。其中第二季度在新政调控之下成交2283套、39.4万平方米，成交面积同比上涨7%。可见，上海高端住宅市场需求非常旺盛。
此外，2016年上半年搜狐焦点网对北京、上海、广州、深圳、烟台（楼盘）、武汉（楼盘）、合肥等18个重点城市监测数据显示，一线城市共成交177030套，其中上海成交59038套居首，广州成交56399套紧随其后。二线城市共成交910533套，其中武汉、成都、天津（楼盘）成交量居前三位，分别为武汉152921套，成都125107套、天津103020套。
上半年房地产开发投资增6.1%
近日，统计局公布多项2016上半年宏观经济数据。数据显示，上半年国民经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势，为完成全年经济目标奠定了较好基础。
其中，房地产市场“期中考”部分成绩单出炉。商品房成交“量价齐升”、房地产投资稳步回暖、土地成交量跌价涨、库存同比回落、房企资金状况好转，五大指标勾勒出上半年楼市升温态势。但分析人士预期，随着“去库存”大方针下“控风险”意识增强，下半年热点城市或面临调控收紧，楼市降温可能性大。
“量价齐升、城市分化”是今年上半年商品房成交的主要特征。统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积50264万平方米，销售额34259亿元，分别同比上涨3.9%和10%。而此前数据显示，今年上半年百城平均房价也累计上涨了7.61%，核心一、二线及周边城市轮番领涨。业内人士表示，政策宽松是上半年楼市升温的主要原因，但随着热点城市调控收紧，加之有效需求的提前释放，下半年一二线城市楼市涨势会明显放缓。另外，近期南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥已出台相关收紧性政策，受此影响，6月份多地新房、二手房成交量下降，预计下半年各地楼市将继续分化，整体成交量、房价涨势将趋缓。
与去年的连连下跌不同，今年上半年房地产投资增速情况好转。从房地产开发投资完成情况看。2016年1―6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%)，增速比1―5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。以热点城市上海为例，上半年上海全市完成固定资产投资总额2810.53亿元，比上年同期增长7.9%，增速同比回落0.5个百分点。从主要区域看，城市基础设施投资546.76亿元，增长18.7%，增速同比提高3.1个百分点；房地产开发投资1658.31亿元，增长8.7%，增速同比回落7.1个百分点；工业投资394.52亿元，下降2.3%，降幅同比收窄12.8个百分点。
1―6月份，房地产开发企业房屋施工面积669750万平方米，同比增长5.0%，增速比1―5月份回落0.6个百分点。其中，住宅施工面积459444万平方米，增长3.4%。房屋新开工面积77537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点。其中，住宅新开工面积53433万平方米，增长14.0%。房屋竣工面积39546万平方米，增长20.0%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅竣工面积29024万平方米，增长19.2%。
1―6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1―5月份收窄2.9个百分点；土地成交价款3159亿元，增长10.2%，增速提高5.5个百分点。这归因于上半年频频诞生的高价地，数据显示，前6个月全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的地块多达219宗。自年初开始，全国房地产开发企业土地购置面积增速一直处于不断回升状态。1―6月增速相比1―5月，上升了2.9个百分点。主要原因在于目前楼市高热，但总体土地储备量较少，房企拿地意愿明显。虽一线城市推地量较少，但“逢地必出地王”，二线城市更是迎来“土地热”，高溢价地块频出，预计未来高价地这波热潮仍将持续。
从商品房销售和待售情况看，1―6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1―5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米，这是今年以来连续第4个月库存量减少。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。
业内人士分析，上半年去库存成效显著，多数一二线城市已经不存在高库存压力，一系列去库存政策“组合拳”发挥了效用。自去年以来至少有28个省份发布“去库存”政策，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种举措。一线城市，例如上海、深圳等城市加强限购、限贷政策，二线城市合肥再次出台限贷政策等不同程度上抑制了商品房的销售热潮。对今后来说，下半年楼市政策有望更宽松，接下来还将进入传统的暑假销售淡期，预计未来的全国商品房销售增速会进一步放缓。
此外，发改委新闻发言人赵辰昕日前为下半年楼市调控定调，称将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
多家房企半年报业绩超预期
相比去年同期，今年上半年房地产企业资金状况也有所改善。统计局数据显示，1―6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1―5月份回落1.2个百分点。财政部发布的2016年6月财政收支情况中也显示，上半年房地产企业所得税增幅达17.3%。
业内分析人士认为，上半年资金到位增速在前两月达到高峰，本月有所下降，收窄1.2个百分点。从房地产开发企业到位资金分类来看，各类资金到位额均较上月有明显提升，值得注意的是外资同比下跌仍较大，主要原因在于人民币贬值，外资离岸。其余分类中，个人按揭贷款同比增加57%，这也说明目前房地产企业销售情况良好，资金回笼迅速，资金链充裕，未来投资意愿明显。
去年以来各地较为宽松的信贷环境，但下半年信贷政策很可能会收紧。今年上半年较为宽松的融资、信贷环境推动热点城市量价上涨，部分城市房价上涨过快，市场杠杆率较高，为控风险下半年信贷政策收紧预期加强。业内专家则指出，一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。从上海市场房贷情况来看，2016上半年上海房贷增长快，占贷款增量六成多。上半年上海各项贷款增长平稳，个人贷款占比上升较快，而个人房贷增幅更为明显。从贷款结构看，本外币个人住房贷款保持高位运行，上半年新增1932.8亿元，同比多增1470.4亿元；与此同时，上海房地产开发贷款大幅减少，企业购房贷款有所增加。此外，上半年各大上市房企的半年报业绩超出预期，据多家机构统计数据显示，在多重利好的刺激下，上半年全国房地产市场火热。分析称，由于下半年政策有收紧的可能，有涨价冲动的房企在价格方面会相对谨慎，也会加快推盘，但降价的可能性不大。
此外，上半年在地方政府普遍推行的“因城施策”政策推行下，房地产市场行情向好。中原地产研究部最新统计数据显示，已公布6月销售简报的恒大、万科、碧桂园等21家房企合计销售业绩高达9069.36亿元，上半年业绩全面提升。同比去年同期的5197.35亿元上涨了74.5%；销售面积也达到了7837.52万平方米，同比上涨53.4%。在21家企业中，同比涨幅超过一倍的有金茂、碧桂园、融创、瑞安等8家企业。另外，在公布上半年业绩的同时，碧桂园等房企还上调了全年的销售目标。其中，碧桂园从原定的1680亿元上调到2200亿元，上调幅度为31%。旭辉控股由原定的365亿元提升至438亿元，上调幅度为20%。中国指数研究院近日发布的上半年房地产统计数据显示，从重点监测的20家品牌房企来看，今年上半年累计总销售额达11163亿元，较去年同期大幅提高59.8%，销售面积同比提高44.5%。具体来看，一季度20家品牌房企销售额同比增幅达到八成，二季度则由于去年同期基数较高，销售额同比增幅收窄至49.0%，但仍处于较高水平。截至6月30日，销售额超50亿元的房企增加至115家，比去年同期增加了46家。截至6月，重点监测房企年度销售目标平均完成率达到60%，其中恒大、融创和新城当前销售目标完成率已经超过七成，而保利和万科也已超过六成。自去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度，今年以来核心一二线城市市场的高热使得多数房企的目标完成率已经达到了较高的水平。
中国房地产业协会副会长苗乐如表示，把握市场需求和供给为基本点，具体需要因城施策。由于市场分化严重，土地供需紧张的部分城市房价还会上涨，需要政府实施调控，稳定市场；而对于净流出人口比较多的部分三四线城市，库存压力很大，去库存周期长，同时需要配合相关政策引导。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，热点城市房价上行趋势不变。土地稀缺必然使得地价攀升，在一些热点城市，地价占房价比例已经超过30%，甚至有的高达40%，推高了房价。过高的房价必然导致需求要么被抑制、要么被挤走，市场萎缩。另外，也有专家认为，下半年楼市涨势会趋缓。中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞表示，当前房地产内部也在进行分化重组，但是强者恒强、弱小被吃掉也是一种现象，但不是绝对的。强势企业如果方向错误也可能会一败涂地，中小企业也有自己的发展空间，毕竟社会需求是多样化的。中原地产首席分析师张大伟也表示，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价也领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场会面临的压力较大。
下半年房价增幅或回落
近日，社科院财经战略研究院和社科院城市与竞争力研究中心联合发布《中国住房2016中期报告》。报告预测未来一年，房价增幅或呈回落趋势。报告认为，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化引起的，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。
报告认为从前期政策及市场反应来看，总体政策方向明确，中间调整也比较及时，并取得了一定的效果。但调控中也出现了一些问题:国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑等；一、二线城市政府层面上，市场监管没及时跟上，土地供应政策较为被动等；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。
报告预测，当前房地产市场总体回升，2016年下半年至2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。而持续的政策刺激与有力的制度变革力度，将决定调整幅度和时间提前或者延后。具体来说，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或呈回落趋势。房地产投资增长幅度或将趋缓，2017年或将出现波动。报告认为，本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使市场和投资从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热得到了控制，正在趋向“软着陆”。此外，今年全年商品房销售有望创历史新高。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。
2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，商品房累计销售面积同比增速从2015年6月份开始转正，房价总体水平逐步攀升，房地产投资同比增速也在2016年年初开始有了明显回升。特别是2016年以来，楼市总体快速升温，2016年上半年，商品房库存预计比2015年降低约0.5亿平方米，房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点；住房价格上升城市数量不断增多。
报告称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨较慢，甚至是负增长。尤其值得关注的是，部分热点二线城市，取代一线城市成了上半年房价上涨的“急先锋”。在度过了去年相对低迷的调整期之后，今年上半年，我国房地产市场热点频出、奇观连连。先是以深圳为领头羊，一线城市房价快速飙升并创出新高，然后是二线热点楼市迅速跟进、量价齐升。受一线城市房价高、限购等因素影响，3月份后购房需求转向二线城市及一线城市周边地区，所谓楼市“四小龙”应运而生。伴随热点楼市房价猛涨，土地市场上则是“地王”频现，而这又进一步推高了房价上涨预期。但由于目前上海、深圳、南京、苏州等热点城市成交量已见顶回落，地方性政策收紧也不断传出。因此业内人士表示，国土资源部等多部委已向热点城市部署研究防止“地王”频现，同时明确提出，下半年土地市场的重点工作也是防止“地王”频现。
整体而言，全国楼市现在已经出现了严重的分化，政府需要因城施策，摒弃普惠制。在政策趋紧的背景之下，下半年全国楼市或将有一定的降温，但短期内的城市分化恐会继续。
报告建议，政府房地产调控政策应立足确保住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。未来的房地产调控应锁定五大目标:促进库存持续减少，确保房价平稳运行，力争投资实现中速增长，扭转供需空间错配，防范住房金融风险。
