老龄化提速背景下，“以房养老”为何裹足不前？
东地产 虞依唯
在当前国内老龄化日趋严重的情况下，基本每位老年人都独自拥有一套住房，然而又有多少老年人愿意尝试“以房养老”这种突破传统养老理念的创新型养老方式呢？《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）为此展开采访，发现老年人普遍对此持观望态度。“以房养老”若想得到市场的认可，或许还有待进一步完善各项机制，避免房价问题与保险机制的风险。
市场遇冷
近来，“以房养老”话题再次引起关注。
2014年6月，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动为期两年的住房反向抵押保险试点。然而两年试点期已到，效果却不如预期。截至2016年6月30日，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、武汉（楼盘）4个试点实施老年人住房反向抵押养老保险的城市，仅有42户家庭57位老人参与并完成了承保手续。这让社会开始反思国内的“以房养老”方式，缘何国内老年人对此持保留态度？
董阿姨告诉记者：“我哪里放心把房子做这种养老式抵押啊，房子还要留给儿子呢。”张阿姨则表示：“我宁愿给自己买保险，也不会把房子抵押给银行。这个房价说不清楚的，他说多少就多少啊。”
实施试点的4个城市已是国内思想较为开放的城市，却依旧呈现不受欢迎的状态，可想而知，其他中小城市的开展更将是一大难点。目前在国内的保险企业中，也只有幸福人寿一家开展了该项业务，公司在售的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险a款”是市面上唯一一款住房反向抵押养老保险产品。开发商也鲜有对此感兴趣者。
国外先行
事实上，“以房养老”政策由来已久，美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，美国也算是该政策实行较为成功的国家。“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”，也有人称其为“倒按揭”，虽然较为成功，但在美国依然是小众业务。
诸多业内人士一直呼吁将发达国家的成熟经验引入国内。“以房养老”方案最早提出者孟晓苏表示，在2亿老年人中，多数65岁以上的老人没赶上高工资，也错过了商业保险机会，仅凭社保和低保，不足以满足老人期望的生活方式。
目前，国内提出的“以房养老”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，也就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用；而美国提出的“以房养老”却与传统抵押贷款不同，“反向抵押贷款”不需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款，如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人，如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额。子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行，然后将房产赎回。
机制亟待完善
目前，保监会已发布通知，将老年人住房反向抵押养老保险试点期限延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东四省的部分地级市。
保监会方面称，由于该项业务流程复杂、存续期长，涉及房地产、金融、财税等多个领域，业务流程管理和风险管控难度较大。因此，有必要在4个试点城市的基础上，通过延长试点期限、扩大试点范围的方式，探索反向抵押保险在不同地域、不同层级市场发展的有效路径。
《东地产》记者在调查过程中发现，大多数老年人对于“以房养老”的疑虑在于房价问题。董阿姨明确提到：“房地产市场本来就不稳定，房价跌宕起伏。保险公司又没有一种明确的规定，之前成都不就有个老人好几年都只拿1000吗？”
另一方面，由于按揭率是根据所抵押房产的价值和老人的预期寿命来计算的，以保证放贷安全。但生老病死不可预测，保险公司面对无限制的周期贷款和利率变化以及所抵押房产的价格走势，同样存在贷款风险。贷款额少，老人不乐意；贷款期长，保险公司可能要吃亏。
据悉，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。
业内人士指出，“以房养老”若想得到市场的认可，或许还需进一步借鉴国外经验，完善各项机制，避免房价问题与保险机制的风险。
