本报记者 张晓玲 实 习 生 周智宇 香港、深圳（楼盘）报道
一线城市的房地产市场火爆，使得一些本地化房企收回扩张的步伐，更加聚焦一城。
深圳国企深业集团便是其中的典型。8月30日，深业集团控股的香港上市平台深圳控股有限公司（0604.HK，以下简称“深圳控股”）发布中报显示，深圳控股上半年完成合同销售额约140.39亿元，同比大幅上涨83.3%；全年185亿元合同销售目标也完成了约76%。
聚焦深圳市场
朱国强在业绩会上表示，今后“在非战略重心的城市，应该说都是退出的节奏”。
做出这样的决策的原因在于，像深圳这类核心城市的房地产业务毛利率高、销售情况好。从具体的数字来看，今年上半年140.39亿元的合同销售额中，盈利水平较高的深圳项目合同销售额占比就达到82%。
2011-2012年的时候，大多数的房地产公司还在布局全国，进入三四线等城市，深圳控股却在董事会主席吕华的带领下，将目光聚焦在了深圳。
上半年深圳控股在深圳区域合同销售面积约21万平方米，占上半年合同销售面积的35.57%，而深圳区域的销售金额却占上半年合同销售金额的82%，达到115.60亿元。
对此，吕华指出，在深圳 “只要有项目，能够产生的收益可能是外地20个项目产生的收益之和”。
朱国强表示，在非战略中心地区的项目，公司主要采取退出方式，包括对已经建成的采取去库存手段，对空地就和政府洽淡回购。目前已经和当地政府洽谈了几块地，希望能保住成本，积极地退出三四线城市。
光大证券(601788,股吧)房地产分析师詹帝认为，深圳控股正积极通过与政府磋商回购以处理三、四线城市土储，同时持续抓紧深圳市场，估计公司于2016财年至2018年的毛利率将保持强劲。
但像东莞（楼盘）、惠州（楼盘）这样的邻深城市，朱国强表示：“从大深圳的角度公司可以继续拿项目。另外，诸如南京（楼盘）等城市中心项目，公司会视市场情况获取。”
开发持有并重
在过去的几年里，深圳控股在土地市场上并没有什么动作，这主要是由于背靠母公司深业集团，平均每年一个项目的稳定注入为深圳控股的盈利增长提供了“坚实保证”。
朱国强表示，母公司的资产会进一步地集中到深圳控股。深圳控股副总裁刘崇透露，母公司还有沙河项目、光明新区项目、坪山农用土地项目以及南京项目等项目资源，上半年深圳控股刚完成收购黄贝岭项目，考虑到上市公司特点及节奏问题，其他项目暂时还不会注入。
上述项目的建筑面积预估在150-200万平方米，为深圳控股未来3到5年甚至更长的时间提供了比较充足的资源。
在当前房地产市场进入存量博弈的时代的背景下，仅仅依靠母公司的资源注入是不够的。朱国强表示，深圳控股并不以高周转见长，如果要拼高周转，公司在资源获取和开发上都存在问题。
这让深圳控股在三四年前就提出聚焦深圳地区，未来盈利模式从简单的开发销售向“开发销售与开发持有运营并重”的模式转型，提升城市价值再发现与再塑造的能力，强化对已持有物业的专业化运营管理，“而非毛躁地建房，扫荡式地卖项目。”
詹帝认为，由于管理层表明意向，未来项目将以轻资产战略发展，预期深圳控股将与其它扎根深圳的国企有更多合资项目。
深圳控股执行董事及总裁黄伟具体指出，一方面是通过与深圳市政府、国企合作，另一方面是通过与其他方面合作，将老旧的厂房物业改造，激活存量。通过这些可以形成自身的品牌，在深圳服务型公寓这块，会继续拓展高端公寓、养老公寓。
目前，深圳控股正通过推动轻资产业务成型，着力培育智能服务、商业管理运营及养老服务业务等新产业。但在未来五年的时间里，吕华表示，房地产业务仍是公司主要收入来源，而公司也会充分发掘房地产的金融属性，在资本市场提升价值。(编辑 李清宇)
