一笔200多万元的房产抵押借款被拖欠了一年多，债权人上门讨要时却发现，抵押房产未竣工验收就办理了房产证，而房屋未建好直接导致债权人难以变现房产用于偿还借款。
更为吊诡的是，当债权人欲诉至法院催款时，却得知借款的企业法人代表伪造房产证并设法在房管部门以假证办理抵押手续，犯罪金额高达1亿多元，涉嫌非法吸收公众存款罪和诈骗罪等罪名，现已被移送至检察机关审查起诉。
众多债权人质疑，是房管部门的一路绿灯，才使得借款人蒙混过关。当地房管部门表示，帮借款人以假证办理抵押手续的工作人员，已被调离岗位，将协调企业还钱。专家称，此事背后是某些单位对公文公章的监管乱象，建议严查并问责。
小区尚未竣工验收即办理了房产证220万元借款遭拖欠
一年多来，南昌（楼盘）市民吴志良往返吉安市新干县十余次，但催款一事毫无进展。
2015年3月，吴志良经人介绍认识了李华（化名），后者是江西丰瑞实业有限公司（下称江西丰瑞）的法人代表。李华称公司资金周转困难，欲向吴志良借款200万元，愿支付高额利息，并提供房产作为抵押。
3月16日，吴志良以0.2%左右的月利率借来100多万元，与李华的妻子兰文娟签订一份借款抵押合同，并盖有江西丰瑞的印章。合同约定，由吴志良出借200万元给李华，期限为1个月。双方口头约定，月利率为2.4%。
当天中午，双方就赶到新干县房地产管理局（下称新干房管局），李华为吴志良办理了房屋他项权证。
该证载明，江西丰瑞以其坐落于新干县城南一路9号丰瑞府邸小区12幢、房产所有权证号为第2014121014号的房产抵押给吴志良，债权数额为200万元及相应利息等费用。
“李华说这处房产是面积600多平方米的商铺，评估价远超200万元。”由于时间很赶，吴志良并没有看到抵押商铺，“房屋他项权证办好了，我心里就踏实了。”
因为一旦有了房屋他项权证，即使江西丰瑞无力还钱，其出借的借款也有保证。根据《担保法》相关规定，在房产设有抵押，并办有房屋他项权证的情况下，未经吴志良同意，上述房产不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
借款当天，兰文娟还委托新干县公证处办理了公证，全权委托吴志良代其处理上述抵押房产。
一个月如期而至，李华却无力还款，“过段时间再还”。因手持房屋他项权证，吴志良并未再三催促。2015年6月至8月，吴志良又分4次出借给了李华共20万元。
“即使他还不起，我也有抵押房产可以变现。”吴志良心想。
房屋未竣工验收就发房产证
2015年9月10日，当吴志良第一次亲身赶到新干催还借款时，特意去了一趟丰瑞府邸小区，当时的景象让他始料未及。
吴志良拍摄的现场照片显示，丰瑞府邸小区12幢被外墙立架包围着，抵押商铺则连外墙砖都没砌，仅有几根承重柱。
今年9月7日上午，吴志良再次来到了施工现场。时隔1年，小区仍处在建设当中，多幢住宅楼连外墙立架都没撤，抵押商铺还没有粉刷外墙。
“12幢还没通过竣工验收，起码要等到明年年初。”几名工人说。吴志良又跑到售楼部去询问，但得到了答复是“整个小区尚未竣工验收”。
“没通过竣工验收就能办房产证？”吴志良觉得不可思议。
当天，新法制报记者带着同样的疑惑来到新干县房管局采访。该局局长戈亮表示，丰瑞府邸小区确实尚未竣工，更未通过综合验收，之所以办理房产证，是为了照顾开发商。
“房地产开发商资金链断裂，会影响房屋的交付，最终造成烂尾。为避免这个问题，我们才决定提前把房产证办给江西丰瑞，好让其能抵押融资。”戈亮表示，新干县房管局对县区所有的开发商一视同仁，都在竣工验收前就办理了房产证。他强调，这种做法经过了本单位会议讨论，并向县政府报告过。
“楼没建好就发证，一旦江西丰瑞无法按时还钱，我根本无法将抵押房产变现。”吴志良说。
在戈亮看来，这种做法确实存在风险，如果房地产开发商成功用房产证抵押融资，一旦此时资金链出现断裂，在建房屋仍不免要烂尾，届时抵押房产就会难以变现，进而损害到债权人的利益。
如果这种出现局面，该如何收尾？戈亮出示的一份由新干县委办公室、县政府办公室联合下发的《江西丰瑞问题处置工作会议纪要》给出了答案。根据会议纪要，鉴于江西丰瑞开发的丰瑞府邸小区等3个项目资金断链等情况，要求新干县房管局、新干县城乡建设局、新干县财政局和新干县融资平台出借共3206.64万元给江西丰瑞，其中1500万元收取1%月息，待丰瑞府邸交付使用、全面解封解冻和销售后偿还。
欠款人涉嫌犯罪被移送审查起诉
多次催促，还款仍遥遥无期，为此吴志良曾想将李华诉至法院，但当他找到江西丰瑞时，却得知一个令他手足无措的消息。
“李华被抓了。”江西丰瑞股东之一的付刚说，2015年12月，因涉嫌犯罪，李华被当地警方刑事拘留，已不再是江西丰瑞的法人代表，“之前就有人找到公司要求偿还李华以公司名义借的钱，但实际上公司并未借款。”
9月8日，新干县公安局政委吴素忠向记者证实，因涉嫌非法吸收公众存款罪和诈骗罪等罪名，李华已被移送至新干县检察院审查起诉。
据付刚透露，丰瑞府邸小区的房产证办理好后一直由专人保管，李华未经公司同意，私自伪造公章，用于与吴志良签订合同和伪造房产证，最后设法以假房产证到房管部门办理房屋他项权证，进而抵押借款，“李华伪造了大量房产证，诈骗来的资金都挪用到了别处，一分钱都没有进江西丰瑞的账户”。
“为了集资，李华用各种办法到处高息借款，甚至不惜诈骗，最后东窗事发。”戈亮证实了这一说法。
由于认为抵押借款是私人行为，付刚觉得江西丰瑞无须为李华承担还款义务，“我们也是受害者，应该去找李华要钱”。而据吴志良调查了解，李华早已无力还款。
“辛辛苦苦借来的钱，眼看着要不回来了，我感觉自己走入了死胡同。”吴志良很无奈。
对此戈亮表示，经多次协调，江西丰瑞现愿意为李华支付借款，“今年10月就可以开始陆续支付”。
付刚也表示，待公司资金充裕时，江西丰瑞愿意担下这笔债务。
房管局被指未尽审查义务
吴志良的遭遇并非个案。
据新干警方透露，李华用同样的手段在新干县骗了一大批人，涉案资金高达1亿多元。
付刚向记者透露，李华伪造房产证上的房屋面积高达6000多平方米，目前当地政府已成立工作组介入调查。“为了要回借款，受害者们已提起了民事诉讼，但按照先刑后民的原则，这些诉讼均已被法院驳回。”
吴志良也曾接到新干警方的电话，询问其是否要报案，但因为先刑后民原则的顾虑，他拒绝了，“一旦报案就进入了刑事程序，时间要很久，可我急等着要钱啊”。
深陷维权困境的吴志良把矛头指向了新干县房管局：房管部门在办理房屋他项权证时为何不审查相关资料，导致李华顺利以假证蒙混过关？这和房管部门在未竣工验收时提前办理房产证是否存在因果关系？
“正是因为房管部门的一路"放水"，让李华得了逞，最终导致债权人的利益受到了损害。”吴志良认为，房管部门和新干县政府有不可推卸的责任。
对此戈亮并未过多解释，只是回应：“房产证是李华个人伪造的，他骗了办理房屋他项权证的工作人员，后者已被调走了。”
假证缘何畅行无阻 政府应启动问责机制
江西师范大学法律硕士教育中心主任、江西省犯罪学研究会副秘书长颜三忠认为，李华为谋取私利，擅自制造国家机关公文用于诈骗，已涉嫌伪造国家机关公文罪，当地司法部门严肃追究其刑事责任在情理之中。
颜三忠还提到，如果查明房屋他项权证是通过不正当手段办理，其中存在利益输送，当地检察机关还应彻查新干县房管局的有关涉案人员，依法追究刑事责任，“其行为已涉嫌渎职罪”。
“当地房管部门也负有不可推卸的责任。”颜三忠强调，办理抵押手续必须严格审查资料，如果不是当地房管部门没有严格遵守相关程序，何以会出现假证一路绿灯？当地政府应启动问责机制，深入调查假证缘何畅行无阻。
对于房屋未经竣工验收即发放房产证的行为，颜三忠认为，新干县政府的出发点虽好，但如此为房地产开发商提供融资平台并不可取。
根据有关规定，只有在住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。一旦房管部门突破这个程序，让未建好的房屋进入了交易市场，就会增大交易方的风险负担，极有可能导致其合法权利无法保证，抵押房产难以变现就是一个明显例子。更有甚者，假使在建房屋烂尾了，开发商又无力偿还所融到的资金，这个恶果谁来买单？
“新干县的方式，是由政府出资搭救开发商，这种做法也有待商榷。”颜三忠指出，政府部门的资金都来源于财政，而财政资金的使用必须通过预算，符合相关法律法规，如今仅凭一份会议纪要，财政能出借如此巨大的一笔借款吗？如果房地产开发商最后资金链断裂，既还不起这笔钱，在建房屋又烂尾了，政府问谁要回这笔巨额借款？”颜三忠表示，政府为企业服务的方式，不应该大包大揽，这不仅有政府过度干预市场经济的嫌疑，而且政府插手管理得越多，越容易给企业造成政府权力扩大化的印象。政府应该做的是为企业尽力创造出好的外部环境条件，要敢于让市场自行运作。
文/图 首席记者郭俊
