“我不是万科，也不是中海，万科他们的定位是一个纯粹的开发商，而香港有一些报纸甚至不把我们作为开发商，他们说九龙仓是收租的。”
编者按：行业需要领袖，房地产行业更是如此。领袖的意义绝不在于复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。
我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
自2007年以来，观点地产新媒体出品人陈诗涛与其采访团队已经相继完成了恒隆地产陈启宗、香港特首梁振英、凯德集团林明彦、中原施永青、刘晓光、任志强、潘石屹、张宝全、金隅股份(601992,股吧)蒋卫平、融创孙宏斌、五矿地产何剑波、朗诗田明、景瑞闫浩、海亮周迪永、建业胡葆森、金地凌克、潘军、合景泰富孔健岷、阳光100易小迪、中粮地产(000031,股吧)李晋扬、保利地产(600048,股吧)余英、时代岑钊雄、正荣黄仙枝，以及樊纲、巴曙松、蔡洪平等多位中国经济与房地产界名家大腕的深度访谈。
观点地产网 如果要为中国房地产行业找到一个对标的源头，香港大概是多数人都不会有异议的一个。
上世纪80年代，中国住房制度改革的序幕揭开之后，离中国改革开放前沿阵地最近的香港，成为了住房制度改革学习和模仿的对象。
和香港模式一起进入中国内地的还有香港的企业，彼时，“港资企业”天生自带光环，加上雄厚的资金实力，不管是拿地还是设计、建造，都让国内的开发商艳羡不已。
转眼二三十年过去，香港房企在内地房地产的位置开始出现了变化，从一个被学习对象到如今部分企业不得不选择性退出，令人感慨。
“我们不是撤离，我们是被市场挤走的。”九龙仓第一副主席周安桥接受观点地产新媒体采访时，直言不讳地表示。
年逾六旬的周安桥主要负责九龙仓在国内的住宅业务，从2006年九龙仓决定加大在内地投资开始，他便一直专注于内地房地产市场。
2016年上半年，九龙仓在内地的已签约应占销售金额为162.5亿元。截至六月底，未确认销售额增至人民币290亿元。这已经是包括香港企业在内的外资房企在内地取得的最好成绩，这也足以证明周安桥这十年的工作成效。
九龙仓却没有在此基础上扩大在内地的布局，反而表示要收缩城市数量。
“我们之前有大概15个城市，现在要控制在10个以内，以后计划是7-8个左右。”8月底，在香港海港城九龙仓集团会议室中，周安桥用流利的普通话向观点地产新媒体细细讲述，他以及九龙仓对内地经济、政策、房地产市场的种种看法。
谈经济：我对前景比较悲观
“我对经济前景比较悲观。”
在回答第一个问题时，周安桥第一句话就如此直截了当，和一些待人礼貌、客气，说话却含蓄委婉的香港人有所不同。
周安桥表示，对于“L型”经济情况是认同的，可以说用“L型”来形容已经是好的了。
另一方面，周安桥又认为GDP只是一个数字而已，众人不应该将其看得太重。
“放到全世界看，GDP增长速度6.5%和6.7%已经是全世界最好的了。”周安桥认为，美国以及其他一些和中国差不多大小的经济体中，都不会强调非要维持多少GDP的增速。
“中国的经济发展是2010年至2020年增长一倍，还是晚一两年、两三年达到目的，我觉得不是什么大不了的事情。”周安桥指出，在人民的生活里面，有一些东西比GDP翻一番来的更为重要。从个人的角度来讲，GDP的增长是不是10年涨了一倍，不在生活中关注的范畴里面。
据8月底国家统计局公布的数据显示，上半年国内生产总值340637亿元，GDP同比增长6.7%，二季度同比增长6.7%，与一季度持平。
这个数字虽比2015年中国GDP6.9%的增长有所下滑，但从全球来看，中国经济增速依然是最为强劲的。若中国的GDP增长能达到6.7%，则世界GDP增长中的1.2%将由中国贡献。
按国际货币基金组织预测，今年世界GDP增长将达3.1%，因此中国或贡献总量的39%。
虽然中国经济对全球的贡献不容忽视，但对内来说，这几年实体产业不断下滑也是不争的事实。
周安桥称，中国政府已经意识到这些问题了，正在想办法解决这些问题，也在把之前虚高的经济增速降下来，但降下来就不可避免会对经济的不同层面产生一些影响。作为中国经济支柱产业的房地产，也难免受到影响。
但现实往往出人意料，本以为房地产市场会因为经济增速放缓而有不利影响，九龙仓也在准备应对这样的局面，结果却是出现了反其道而行之的情况：中国内地房地产市场在过去12个月中几乎都是往上调整，且部分重点城市的地价和楼价调整幅度在50%以上。
作为一个经历了数次香港房地产周期的房企领导层，周安桥对于内地房地产的“繁荣”感到有些不安。
“房地产不可能保持每年25%、35%甚至55%的增长速度，就像股票一样，这个就是泡沫。”
的确，过去房地产野蛮生长的黄金时代，中国的房价及市场增速都没有到达这样的数字；进入白银时代之后，房价反而增幅更大，这本身就是一个让人难于理解的现象。
“当一个商品包括房地产不断上涨的时候，越买越涨，越涨自己赚得钱越多，然后胆子越大，继续买。这种情况理论上在某一段时间内可以无限制，但我们也知道，没有一样东西是可以永远只升不跌的。”
谈市场：港企是不得不离开
基于对中国经济前景较为悲观的判断，周安桥坦言，这使得九龙仓从去年到今年在买地方面态度虽一直很积极，但结果却非常保守。
“抢20块地，成功率可能在5%以下。”
这不仅仅是九龙仓一家香港房企面临的情况，包括长实、新鸿基等在内的大部分香港企业，都已经甚少出现在国内的土地招拍挂市场。
周安桥也看到了这一现象，他认为这是一种无奈的情况。
更无奈的是，曾经作为内地房企学习榜样的香港企业，如今却已经不再适应内地的发展，开始大批量的“被迫退出”。
从前两年开始，港资撤离中国内地的说法便一直不断，大部分香港企业对此都没有正面回应。
直率的周安桥却一语道破：“这不是港资要撤离，而是不得不离开。”
“这几年我感觉到国内的进步很快，快到很难想象的地步。”周安桥解释，以前中国内地的房地产市场刚刚发展的时候，香港开发商是有很多优势的，不管是资金还是产品打造的能力。但经过国内开发商不断学习和进步，香港开发商的优势已经不再明显，有的方面甚至已经转化成了劣势。
尤其在住宅地产方面，香港开发商仍固守传统的开发模式，比如坚持利润及成本，不高价拿地，开发周期较长，周转较慢。国内的开发商如今大多勇于在土地市场上高溢价拿地，拿地之后迅速开发，加快周转，使得资金杆杠运用加大，迅速扩大市场占有率。
周安桥感慨，现在国内销售第十名左右开发商一年住宅销售面积，就几乎等同于香港一年的销售规模了，因此，香港开发商在内地根本没有竞争力。
“如果很容易拿到地，很容易赚钱，那大家都愿意留下。但现在已经不容易拿到地，好不容易拿到一块地也不一定赚钱，那何必去争呢？”
香港企业真的要放弃中国大陆这个全世界依然经济发展最迅猛的市场吗？或许也不用如此。虽然住宅方面的优势不在，但周安桥认为，九龙仓是一个特别的开发商，有很多综合性的东西是其他公司学不了的。
周安桥指的便是类似香港海港城、成都国金中心这样的商业综合体，“我可以大胆的说，大部分国内开发商还不敢跟我们竞争。”
周安桥的自信并非没有道理，尽管香港整体零售业市场这两年有所下降，但海港城以及九龙仓旗下另一知名物业――位于铜锣湾的时代广场，依然是大多数赴港购物人士必去的地方。
以海港城为例，此前已有统计称，在短短12年间，其总零售额由2003年的47亿港元攀升至2014年的350亿港元，增长7.4倍。
成都国金中心今年上半年商场租金收入3.12亿元，同比上涨了9%，出租率已接近100%，租户销售额则增长13%，达18亿元。
周安桥认为：“在综合体方面，至少五到十年内还没看到大量的国内开发商会超过我们。就算有一些国企、央企敢做商业地产，盖个办公楼或许没有问题，但综合体不容易。”
那么，九龙仓的商业在国内难道没有竞争对手了吗？
面对这个疑问，周安桥安静了几秒钟，然后慢慢伸出了一只手，说了几个熟悉的名字：“我认为我们的对手还是新鸿基、恒隆、太古这几家。”
谈策略：九龙仓不是一般公司
“九龙仓不是一般的公司。”
在整个采访过程中，周安桥多次重复这句话。
九龙仓的确不是一家一般的公司，其历史可以追溯到1886年，原本是香港九龙尖沙咀最大货运港的名称，而拥有者为香港四大洋行之首的怡和洋行。
“1978年，是我首次认识九龙仓。当年某天的一个下午，李嘉诚先生与包玉刚爵士会面，商讨购入香港九龙码头及仓库有限公司（现称九龙仓集团有限公司）10%股权的事宜。我即时细阅了九龙仓1977年年报及李先生提供的一页简介，当晚拟定购入与否的建议。那情景仿如回到我在纽约任职银行的岁月。翌日下午，我见证了两位商界高人超快握手达成协议，其他事情则随岁月成为历史，李先生亦继续创造其超凡成就。”
在2014年年报中，时任主席的吴光正在《主席报告书》中回忆了当年包玉刚先生获得了九龙仓的片段。
从老牌英资洋行变身华人企业之后，九龙仓的业务从港口码头逐渐变为房地产，如今，九龙仓的业务范围更是扩充到了中国内地。
尤其是2007年，九龙仓做出了“香港内地资产各占半边天”的决定，随后即迅速执行下去，开始了在内地的加速扩张。
最多的时候，九龙仓进入了15座城，尤其在华东和西南的布局更是不遗余力。
但是，在年销售金额突破200亿元之后，九龙仓并没有继续扩张下去，而是表示要收缩战线。
对此，周安桥解释称：“九龙仓在上海（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）卖得好，既然如此，不如集中力量在我们认为很好的地方多做两个项目，让当地的老百姓(603883,股吧)认可我们。”
“如果我们的作品告诉大家可以放心，那么我们的其他东西也可以放心。再跑到陌生的地方，没有三五年时间，没有三个五个以上项目，根本没有可能受到认可。”
“做生不如做熟”，九龙仓的目标是把15个城市减少到10个以内，然后减少到7、8个左右。
“最后就在这7-8个城市里面把项目做到最好，做一些我们认为能赚钱又能够拿得出手，可以让大家欣赏的一些作品。”周安桥表示。
这和香港企业更看重核心利润有直接关系，周安桥认为：“如果纯粹只靠规模，可能会走到一条我们不想走的道路上。本来我们就不是这么走的，这不是我们擅长的。”
在国内发展初期，九龙仓除了自己开发，还选择和许多房企合作，用这样的方式迅速扩大了国内市场占有率。
据不完全统计，从2007年至今，九龙仓合作过的房企包括招商、中海、万科、融创、绿城、绿地及中交等。
为什么这么大规模的选择合作开发模式？周安桥此前已经透露，港资开发商要学习内地开发商如何做得好、赚得快。
因此，九龙仓敞开大门积极主动地与内地开发商、土地方合作，合作方式灵活多样，合营项目公司的股权比例可以灵活多样。另外，股权比例也往往对应着业务分工，比如在某些项目的合作中，内地房企负责其中的住宅部分，九龙仓负责商业部分。
即便九龙仓在合作项目持有50%或以上的股份，多数情况下九龙仓还是将合作项目交由对方来操盘，自己只派出几个财务人员，然后在自己擅长之处全力支持、配合。
如果说采取合作开发的模式是九龙仓在国内发展迅速的原因之一，那么另一个原因就是在用人方面的“本土化”策略。
和其他港资房企喜欢在高层位置上使用香港人的习性不同，九龙仓正在努力做到内地团队全部本地化。
“还不能说已经百分之百，99%应该是有的。”据周安桥介绍，九龙仓国内项目上的香港同事可能两只手就能数完，也就5到10个之间。
他解释，不能百分百本地化的原因是因为招商所需的一些国际大品牌资源掌握在香港同事手里，尚不能全部转出去。不过，现在国内的牌子也在慢慢崛起，终有一天会超过国际品牌。
以下为观点地产新媒体对九龙仓第一副主席周安桥先生的专访实录：
观点地产新媒体：有人说中国现在的经济形势是L型，最近又说的是I型直接往下落，周主席您怎么看待现在的经济形势？
周安桥：我对经济前景比较悲观，这几年企业是不好办的，所以经济也不会好到哪里去。在我们看来，第一是认同，第二是认为L型已经算是不错了。
把中国的问题放大，GDP增速6.5%和6.7%已经是全世界最好的了。应该说，中国经济到了现在这个份上，我们有时候也会感到没有太多的理由非要坚持增长率。
比如美国或者其他跟中国差不多大小的经济体，从来不会强调增长非要维持多少。这只是因为很多年以前讲了一句2020年要比2010年增长翻一番，使我们困惑增长率至今。
到了今天，中国经济发展是2020年增长一倍，还是晚一两年、两三年达到，我觉得这是没有什么大不了的事情。
有一些东西比GDP更重要，比翻一番更重要。其实从13亿人民的感受，包括我个人感受来讲，2020年是不是一定比2010年GDP增长一倍，这个不在我们的生活范畴里面。
这一段时间，对中国经济前景的看法确实是中间偏保守的，也因为这个态度决定了，我们去年到今年在买地的方面态度很积极，结果很悲观。
我们去抢20块地，成功率可能在5%以下，也就是说，虽然外界看到我们这两年只拿到一块地或者两块地，但我们报名的次数是这个数字的30倍、50倍。
我们不是不看好，但是没有其他开发商看得那么好。政府拿了地出来，底价是很合理的，我们有兴趣。可是给大家抢贵1倍、2倍之后，我们没有办法可以做得这么好。当然我想香港大部分的开发商在过去两年，都极少抢到地。
中国经济在这么多年发展以后，中国政府已经意识到这些问题了，在想办法解决这些问题的过程中肯定要把速度降下来。降下来不可避免会对经济的不同层面产生影响，包括房地产。
我们一直预判这个事情发生，但结果过去12个月，在我们比较注意的一些城市没有发生。不但没有发生，反而反其道而行，往上调整了50%以上，这个也出乎我们的意料。
观点地产新媒体：虽然房价上去了，但是地价高到离谱，如果地价一直涨，生产链的可持续性怎么办？
周安桥：“面粉比面包贵”本来就是香港讲出来的，这种情况过去十年、二十年前在香港曾经发生过。
内地我也不敢说绝对没有发生过，但是大部分时间比较短。比如说6个月或者1年之后，还来不及产生比较全面的、重大的影响，房价就上来了，问题也解决了。
过去十几年中国房地产有黄金时代、白银时代，这两个时代之间，真正倒下去的大房地产商几乎没有。每一次小浪、中浪最后都能够平安过渡，造成大家对未来的风浪有些轻视。
也有不少国内开发商包括万科等同行，没有这么看好，也没有卷进地王风潮里面。
曾有一段时间是闽商，一段时间是央企、国企，在不同的时间抢过地王。有时候我们也在想，是不是有一些我们不知道的政策，是不是有一些作为央企、国企才了解的内部事情？
时过境迁后看着也不像，因为据说中央有关部门也对央企做了思想引导，没有说房地产会一路往上走，起码我们不应该把央企抢地的行为理解成为是中央政策在后面驱动他们。
我们还是要从市场、从社会需求来分析，一个慢下来的经济体问题还没有完全解决，还需要一两年甚至更长时间来消化结构性改变的情况下，房地产不可能保持每年25%、35%甚至55%这样的增长速度，就像股票一样，这个就是泡沫。
当然，有了泡沫可不可以再上涨？是可以的，4000点泡沫不等于不能升到5000点，5000点泡沫不等于完全没有可能升到6000点。
从一般偏保守的态度上来看，我既然知道最顶端可能是5000多点，就不会在5000点才卖掉东西，可能4500就开始不买进了，甚至尽可能把手上的东西抛掉。
只有上帝才知道哪一天是最高的。
观点地产新媒体：如果继续结构性改革，房地产市场到了调整期，您认为会不会是九龙仓这样有资金能力和运营能力公司的抄底机会呢？
周安桥：这个问题，首先要把九龙仓和其他发展商进行对比。我不是万科，也不是中海，万科他们的定位是一个纯粹的开发商，而香港有一些报纸甚至不把我们作为开发商，他们说九龙仓是收租的。
香港公司都没有很强调今年要卖多少房子，万科今年要卖3000亿，这个数字我们不敏感，我不会说万科要卖3000亿我们就要做1000亿。
国内的企业，比如我们有投资的绿城，会把自己放到排行榜里面去比较，希望起码进前10名，所以这个数字对他们来讲是有意义的，但对九龙仓一点意义都没有。我们这两年的销售不错，但我们不会把销售多少看得很重。
当有机会出现的时候，我们当然会想办法去抄底，但也不会大量的抄底。我们不会说地价降下来了，就去买100块地，只会选择性地多买一点。
比如我们现在去参加50场卖地只中了2块，但如果抄底时间到了，去报50个名可能会抢到10块地。只要10块地都在我们的意愿价里就会买。那个时候，可能很多公司没有钱了，就会退出不买，而我钱多一点。但不会去抄底很多，因为在国内，九龙仓还是把自己定位为综合的开发商。
我们这一阵子买的地不多，可以开发的项目少了，但收租物业项目是停不下来的。要把这些项目做出来需要很多资金，占据了我们很多资源的。这些收租物业的开发对我们也是相辅相成的。因为做好了，对九龙仓在国内的品牌直接和间接都起了很好的作用。
我们始终认为，我们跟纯粹的发展商不一样。
观点地产新媒体：核心盈利才是九龙仓一直强调的，对吗？
周安桥：对。我们本来在香港很舒服的，为什么要进内地投资？一是看好大陆市场有可为，第二确实也是很大的挑战和机会。如果海港城可以在成都成功，可以在长沙（楼盘）成功，以后也有机会在北京（楼盘）成功，在上海成功，这是很大的挑战，也是很大的盈利来源！
第三，我们当年也不能说完全没有想过要去学国内的一些做法，但学到一半的时候，已经觉得这条路我们其实是没有太大希望的。
在国内要挤到前十名就要比量，就要在中国50个或者100个城市有项目，对我们来讲不太现实，也不容易拼得过人家，不容易把品牌很好的落实。所以近来这三五年跟十年前的想法已经开始改变了。
观点地产新媒体：这就是九龙仓这几年在调整的原因？
周安桥：我们曾经最多布局过15个城市，如果之前的想法不变的话，那么这三年下来，我们今年应该是25个城市。因为中间改变思路了，所以准备把15个城市减少到10个以内，然后减少到7个还是8个城市，最后就在这7到8个城市里面把项目做到最好，做一些我们认为能赚钱又能够拿得出手，可以让大家欣赏的一些作品。
如果纯粹只比规模，可能会走到一条我们不想走的道路上。本来我们就不是这么走的，这不是我们擅长的。
国内公司走这条路也不是不对，也有他们的道理，是不可避免的。如果我是一个国内发展商，应该走哪条路呢？
比如万科的制度、人才、资源，确实能够走到50、60、70个城市。万科现在是中国第一，实际上就是全世界第一，这条路也只有中国公司才走得出来，我们也是很佩服的。
合作归合作，佩服归佩服，但是我们不一定走那条路。同样的，万科幸好没有走我们那条路，如果万科去搞海港城、时代广场，可能就没有今天的万科了。因为在此期间，资金的压力就把公司拖垮了，管理上的制度就把进度减慢了。所以我觉得他们有他们的道路，我们有我们的道路。
观点地产新媒体：前两年绿城的事情大家都很关注，九龙仓也投资了绿城，到今天来看，和绿城合作有觉得不愉快吗？会不会影响到未来和其他内地企业合作？
周安桥：对于绿城的投资，总的来说我们是满意的。我们之所以投资既基于一个很偶然的因素，当然也有一定的必然性。必然性就是我们在没有投资之前就跟绿城有交往，对绿城的产品，对宋卫平先生的为人以及他对作品的执着精神是很佩服的，所以绿城是我们在国内企业中又佩服又喜欢的，这是大前提。
2012年有一个偶然的机会，他们当时财务上比较紧张，跟我们谈入股的事情，我们用了比较短的时间就决定入股了。
当时有一个重要的前提是我们没有想要控股绿城，也没有想要取代宋卫平。虽然入股时宋总和他原来的团队加在一起比我们股份多，但单股来讲我们也是第一。
我们从来没有以第一大股东的身份参与或干预管理，其实我们基本上没有派人进去管理，委派两名董事也只是非执行董事，董事人数也没有过多的要求。绿城这个公司继续是由宋卫平领导，我们没有想过以九龙仓的基因取代，因为这样才是最好的合作办法。
中交建进来之后，他们对绿城的看法跟我们不一样。出于他们本身的需求，希望不但把绿城做好，也能够对中交的业务做出比较好的贡献。再加上中交需要对绿城并表，这个要求中交比较早就提出了，出于这些要求，中交对绿城的想法更迫切于我们。反过来，中交对绿城的支持和参与也远远大于我们。
后来我们跟中交进行了充分沟通，既然如此，我们还不如退出董事会，可以比较自由。在中交充分了解我们的想法之后，我们退出了董事会，这样可以让中交按照他们的想法来做。
中交既有领导的权利，也付出了很多，他们在绿城的财务安排方面做了很多工作，使绿城的海外债务及国内债务都改善了很多，第一是发债额度大了很多，第二是利息降低了很多，这都是中交做出的贡献，我们和其他小股东也算是间接得益者。
绿城走到今天，只能说过去四年有开心的时候，也有小争执的时候，中间来来去去都走过来了，我们现在还是把绿城当做很好的朋友。除了股权之外，我们也有合作项目，这些项目推进得也不错。
以股权方面来讲，把这三年多的股息、股价算进来，总得来说还是赚钱的，只是赚得不是太多，不过赚钱了就好。
我记得我们进入绿城半年多后，绿城股价涨到17、18块多了，我们进去的时候才5块钱，别人说我们一下子赚了好几十个亿，说我们发大财开心死了，但是我们其实一股也没有卖掉。
股价上涨了，说开心也确实开心，不开心的是其实一股也没有卖掉。持有股票对我们而言，几年只是短期，我们看得比较长远。
后来，宋卫平先生由于个人原因要淡出去、减低股权，都是我们当年没有想到的事情。
观点地产新媒体：从这件事可以看出香港企业和内地企业在诚信等事情上不同的标准和要求，这会不会影响九龙仓在内地以后进行合作的要求？
周安桥：不至于到这种程度。应该说每一件事情，不管是绿城也好，其他事情也好都是学习的过程。九龙仓过去十年在中国学习了很多东西，可能是在内地最接地气的香港企业之一。
原因一方面是我们自己做了很多项目，另一方面我们也找了好几家公司合作。在合作过程中，几乎每一家都有值得我们学习的地方，也有以后合作要避免的地方。
绿城这个事情给了我们很多正面的经验，也有一部分或者少部分反面的经验。当然，时机哪怕看得再准，也很难排除以后的变化。
如果以后再有一些类似的情况，如果是好企业我们还是会继续，但是我们可能在前面会把想要的规则写清楚，更详细、更规范。
上次入股绿城，今天回过头看肯定有正反两面的东西。正面是之所以谈成，可能是因为两、三个礼拜就把事情谈好了，那是成功的原因之一。如果要三个月来谈，可能就吹掉了。
我觉得，确实当时情况有迫切性，所以我们做出了符合当时要求的让步，最后得到了成功。如果我们过分强调细节，把50张纸的合约写到100张，那就吹掉了。
观点地产新媒体：接下来九龙仓在内地还会继续合作吗？合作对方如何选择？
周安桥：肯定是会和优质企业合作，但也不会选太多。
观点地产新媒体：会直接收购吗？
周安桥：不会。
观点地产新媒体：您认为九龙仓在内地的竞争对手是哪几家？
周安桥：不同的业态不一样。从商场来说，可能就是恒隆、太古和新鸿基吧。这几家是竞争对手，不过是友好的竞争对手。竞争可能有时候会比较残酷，特别是在抢地的时候，跟其他的拍卖市场没有分别，只能往上举，不举就不是你的。
但是说到作品的时候，特别是招商引资方面还是尽量把各自的作品做到最好。
观点地产新媒体：您担心出现恶性竞争吗？
周安桥：没有。比如海港城跟附近的项目，我做我的，他做他的，大家都把自己做到最好。至于消费者愿意去别人那里，我也不会派人去拉他到我们这里来，我们这里生意好，别人也不会做这种事情。我们习惯了在香港各做各的，最后是消费者来决定。
我们在市场比较大的地方，不需要去做的一些很不一般的手段来做竞争。国内也是，一些二线城市的市场环境所致，可能在一段时间内我们的竞争对手只会有一到两家。在特大城市像上海、北京，不会有这个问题。
成都项目我们的确做得比较成功，很多朋友也在问我们愿不愿意在成都投资做第二个、第三个项目，还有人愿意提供项目土地。
我们做得太好了，我看不到近期还有谁能在成都再去搞一个这样的项目。
观点地产新媒体：为什么不在成都做第二个IFS？是因为在国内做商业项目比较慢，太辛苦了吗？
周安桥：一般生孩子要辛苦十个月，我们做一个这样规模的项目，岂止五倍至十倍的辛苦？
光是把一个商场设计好、装修好、招商好、运营好，而且保障未来的时间里越来越好，都要付出很大代价。我们专门有团队做这些事情，他们也不容易，需要休息一下。
更重要的是，人才虽然有，但不是无限量的。我们如果今天拿了一块住宅地，之后再拿一块二块，几块宅地一起做是没有问题，开发方面的人才很多，人才不够我去万科、龙湖挖两个过来也可以。但是商业不容易，商业的业态不一样，情况也不一样，在这方面就是很专业的一个小圈子。
现在虽然商场很多，但真正做到这么大规模又做得好，甚至保持一直做好的真不容易，真不多！
观点地产新媒体：九龙仓会来广州（楼盘）做一个商业吗？
周安桥：太古在广州做得很好，造成了我们不敢轻易去广州。我们在广州没有土地，也不容易拿地，除非有很好的地让我们觉得比太古项目的位置还好。
观点地产新媒体：您认为广州太古汇的位置好吗？
周安桥：是太古做得好，有一些地本来是马马虎虎的，但是一个好作品出来之后就把地块价值提高了。
比如铜锣湾的时代广场，今天大家都说好，其实当年是不被看好的，但今天有了时代广场，对面的铺位就成了全世界最贵的铺位，只是因为在时代广场对面就值钱了，因为时代广场是不会卖的，而他可以卖。
如果我要进广州，一定要比太古好很多的地才敢考虑。我们在成都已有很好的经验，就是太古里和我们的IFS挨在一起，结果产生了协同效应。现在成都人都愿意去我们那一片，有些人喜欢去太古那里多一点，有一些喜欢我的多一点，但是去了我这里也不排除去太古里，去太古里的也可能到我这里来。总的来说，两个加在一起，成为了成都最吸引人的地方。
观点地产新媒体：在住宅以及其他业务方面，您的竞争对手是谁呢？
周安桥：住宅方面其实前十家都做得不错，各有特色，但是从作品来讲，我们比较喜欢绿城，也比较欣赏龙湖，就是企业家自己很注重作品。
万科是另外的模式，王石可能不会去注意作品，也不去管买地，他注重的是企业文化。可以这么讲，不管哪个城市的万科老总在当地都是比较优秀的，这也是很不容易的事情。
观点地产新媒体：说到万科，现在最热的莫过于公司的股权之争，对于这个事情，您有什么看法？
周安桥：这个不好说，我们也没有参与在里面。宝能的事情没有到今天这个局面的时候，万科也曾经跟我们提出了一些可能的合作方法。我们曾经考虑过，希望万科有比较完整的方案，但是后来没有往下走，所以就没有参与。
今天万科的事情已经卷进了这么多公司，到了我们也看不懂的情况，之后应该也不会有机会参与了。
观点地产新媒体：九龙仓的人才战略或储备是怎样的？在内地用人有没有很纠结的问题，比如不是那么职业化？
周安桥：九龙仓基本是自己培养人才，特别是商场方面的。当然不排除接纳外面的人，但我们不会有特定的公司，比如要从太古挖人、从万科挖人，绝对没有这样的想法。
招聘人才的时候，不管是哪里来的，只要是合适的我们都会聘请。我们国内的团队里面曾经有过万科的人、中海的人、龙湖的人，不会说某一个公司的人我们特别会给予优待。
我们国内项目上的香港同事可能两只手就能数完，也就5到10个之间，几个会计部、监察部的香港同事，其他99%是聘请的。
当然，比如我们认为华东老总就是万科过来的，他再去招聘的时候，免不了会多请万科的。但没有去弄成一个万科帮，这个我们会比较介意，对此不赞成，不鼓励。
整体而言，我们大量启用当地的同事，本土化走的比较彻底。本来香港人在香港做事情是优点，但如果不适应国内的一些做法反而会变成了弱点。所以在香港公司里面，这方面我们已经做到极致了。
我们对国内的同事反复讲过，在九龙仓做事完全有机会做到老大，包括我这个位置也可以做得到，并不是这个位置非要香港人，没有这个说法，没有这个规定。只是因为时间没有到，我还没有走，最后这个位置都是允许别人坐的，起码在董事层面已经不少国内的同事做到了。
本地化是我们有意识的一个政策，做的比较透彻。商场方面也是如此，但是本地化率没有99%这么高，可能差了一点点而已，因为一些比较关键的部门，比如招商需要的大品牌目前还是掌握在香港同事手里，一下子还不能转出去。
如果能转出去或者商场逐渐发生变化，比如以前以国际品牌为主，现在不排除国内的牌子终有一天会超过国际品牌，那么肯定国内的招商同事就起来了。所以这是一个过程，这个过程九龙仓是乐观其成的，也希望国内的同事多一点上来。
观点地产新媒体：这两年我们看见很多人在说港资撤离中国内地，您认为是真的对大陆悲观吗？还是香港企业其实是在等待国内公司犯错误再趁机抄底？
周安桥：我觉得撤走这个词也对也不对，这几年我感觉到国内的进步很快，快到很难想象的地步。
十年前或者二十年前，港资在国内的优势是很明显的，现在我们的优势不明显了，甚至优势大部分变成劣势了。甚至在开发住宅的项目方面，我们是劣势，哪有优势？
本来我们的东西比较好，现在国内很多公司做出来的产品也不错，比如原来我们觉得福建人的东西肯定不行，但是他过了三代、四代、五代，连续一代换一代，不断进步，到了第五代产品就差不多了。
当然，就算是抄产品也不能乱抄，要好好学人家好的东西，复制的东西第一次是人家的，第二次才是自己的，所以这几年国内的发展进步很快。在一般的产品里面，港商不但没有优势，只有劣势。说句不好听的，因为劣势也肯定抢不到地，要钱国内企业也有钱，那我们是抢不过他们的。
好在九龙仓因为不是一般的开发商，有很多综合性的东西，是一般公司学不了的。如果今天要在内地我们看重的地方做一个综合体，做类似成都国金中心、香港海港城的项目，我还可以大胆的说，大部分国内开发商还不敢跟我们竞争。
未来十年，如果有机会做五个这样的综合体一定不得了，做到两个那也很满意。因为本身能做的也就这么多，给多了也做不了，这方面的优势短期内还不容易被超过，至少五到十年内还没看到大量的国内开发商会超过我们。就算有一些国企、央企敢做商业地产，盖个办公楼或许没有问题，但综合体不容易。
香港开发商其实是被市场挤出了历史舞台，不能说退出。如果很容易拿到地，很容易赚钱，那大家都愿意留下。但现在已经不容易拿到地，好不容易拿到一块地也不一定赚钱，那何必去争呢？
除非有一些地拿得很早，比如十年前拿的一块地现在有竞争优势，盖什么东西都可以赚钱。一般的情况下，如果不小心拿了一块地，港企可能真不知道干什么是最合适的，而且也不一定是受欢迎的。
任何事情都一样，做多了肯定是有经验好处的，如果在一个城市里面盖了20个项目，过去每一季度都开盘卖楼，到现在肯定知道老百姓喜欢什么，怎么开盘的方法是最好。反过来，以前三年都没有进的城市，拿了地也不一定做得好。
比如万科在一些中小城市的东西出来就很好，因为接地气，那就不容易了。我们只能说，九龙仓虽然上海、杭州卖得好，苏州也很好，既然如此，不如集中力量在我们认为很好的地方多做两个项目，让当地的老百姓认可我们。
如果我们的作品告诉大家可以放心，那么我们的其他东西也可以放心，再跑到陌生的地方去，没有三五年时间，没有三五个以上的项目，根本没有可能被认可。
好在因为我们是九龙仓，我不需要每个地方去证明我自己，所以我是一个另类的开发商，我不需要过分接受市场的影响。
观点地产新媒体：您希望大家告诉大家九龙仓是怎样的公司？或者您希望别人如何描述九龙仓？
周安桥：我没有想过我们是另类的开发商，只是用中国当前的标准来比较，九龙仓就成了另类的开发商。因为我们既不比销售总量，又不比其他的东西。
我有时候觉得有一些尴尬，因为以销售量来排，我们在国内可能只排得到25名或者30名，如果按资产规模我们或许排得到前三、五名。
这种排名我也不能说不对，因为这是内地习惯的标准，这个明明是对的，只是我不应该是这个标准看自己。
观点地产新媒体：看资料您已经年过60了，而国内现在大量60年代到70年代的企业家开始抬头，甚至一些80后、90后都出现了，用您的人生经验，您对这些新生代的企业家有一些什么建议吗？
周安桥：年轻这一代国内的发展商也好，其他的企业家也好，都很厉害，所以造成了中国的房地产改朝换代速度很快。
这十年、二十年时间，国内房地产商等于做了香港50年的事情，所以一下就把国内和香港的差距拉近了，甚至有些地方已经超过了。
首先是规模，排在中国前十名的发展商任何一家一年的销售量就超过了香港一年的总量。如果今年是3000亿销售金额，面积差不多是800万到2000万平方米，而假设香港的成交一年200万平方米的话，那么这一家公司等于香港十年以上的销售面积。
哪怕是数到第10名也差不多一年销售面积有500万-600万平方米，这家公司就等于整个香港的几年总销售面积，这个事情的发生也就是短短过去十年时间。
十年前万科还在讲第一个100亿，2004年左右在说有没有可能做100亿。十年前，以当时香港公司的财力在国内做地产前途无量。那时候哪一家公司有一两百亿，随便就可以买下来了，可是没有用好机会。
观点地产新媒体：失去了一次发展飞跃的机会，您会觉得可惜吗？
周安桥：这也很公平，因为房地产基本上都是给本地公司的。反过来，任何一个世界上其他区域的公司也没有跑到香港来做房地产，就算在美国、欧洲已经做到最好，跑到香港也没有做大，房地产本来就是上帝赐给本地企业的。
10年前，20年前，我们把内地当做自己的市场。如果从这个角度来讲，我们还是失去了比较好的机会。到了今天，不是我们要不要撤资，而是被挤出来的。香港公司过去三年在公开拍卖市场拿到的地真是寥寥可数，九龙仓幸好还有几块地，但也还是很少。
中国市场最好的特点，就是只要敢要、肯学前途还是有的。这些就是我们以前说的，像个小老虎一样，出来之后抓住机会就上来。当然以我们的经验会说小心一点，慢一点。还有内地企业敢想敢做，敢用人，敢花钱，所以能招到能多不错的同事，做出有竞争性的作品，这都要佩服。
过去几年做得勇敢、肯冒险、东西又不错的也就10到20家，也不是几百几千那么多。在这么大的市场里面，有机会出现10到20家肯用心的企业家，这是中国给的机会，这些企业家也抓住了。
这批30到50岁左右的发展商，这几年发展都不错，但这个比赛还没有走完，1500米才走了500米，还有1000米。当然500米走出来了也不错，跑到道上也是不容易，但注意还有1000米要走，跑不完就输了。
